近年來，隨著傳統房地產進入高庫存、低利潤、競爭激烈的新常態，以及國家對土地、融資的調控，房地產企業紛紛往“產業地產”擴展，制造新的利潤增長點。
與傳統房地產相比，產業地產從拿地方式到盈利模式都有較大的區別，主要區別有以下幾個方面:
房地產市場是典型的風險與利潤并存的市場，資金周轉速度是房地產企業的生命線。而產業地產在開發、運營上，卻不如傳統地產的開發周期短，整體開發周期、營收用時較長，因而投資風險也更高。基于這一點,產業地產的投資拓展需更加慎重。
在國內，原則上來說，工業用地和物流用地上建設的物業是不允許分割銷售的 (目前廣東省工業物業產權允許按幢、層分割轉讓)，那么意味著產業地產的退出模式必然不同，國際成熟的退出模式是REITs。即便是有些城市允許部分產業物業可以分割銷售，由于產業物業的銷售對象主要針對是企業客戶，去化速度必然大大受到影響。
就這一點而言，產業地產項目的開發就需要拿地地價不能太高,以降低后續持有運營的風險。因此，與傳統地產以“招拍掛”為主的拿地方式不同，產業地產需要開發運營商與地方政府共同協作，以實現地價與當地產業開發需求的平衡。如：目前中國產業地產的發展中排名第一的聯東，就是通過輕資產運營的模式，實現快速擴張。其從2015年的100個園區，到2019年擴張到近200個園區，到2020年的目標發展到300個園區。
聯東U谷園區
目前，隨著國內產業地產市場發展越來越成熟，產業地產項目獲取方式也越來越多樣化。那么目前國內產業地產開發運營商獲取項目的方式究竟有哪些？根據相關統計，目前主要有以下幾種模式：
企業采取哪種方式為主，或者是以哪幾種方式來組合拿地，需要根據企業自身的能力來定。那么，這幾種方式的關鍵要素及優劣勢有哪些？
整體而言，早期受成本利益驅使，產業地產拿地方式多以一二級開發聯動和勾地為主。近幾年隨著房地產行業的不斷優化，以資源整合為目的的舊改、收并購、合作開發占主導，個別以政府平臺公司開發、輕資產模式進行開發。
當前，傳統地產開發模式已成過去式，以產業融合、產城融合為主導的產業地產將成為主流。但產業地產目前正處于探索與發展階段，在國家城鎮化政策的推動以及市場看好的大背景下，產業地產任重而道遠，需要在開發運營上做好打持久戰的打算。
文章來源：特色小鎮研究院
