降維解讀公募REITs，金融小白也能一秒get

2020年8月7日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》。國(guó)家發(fā)改委近期也發(fā)布通知，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)工作的相關(guān)要點(diǎn)做了說(shuō)明。公募REITs試點(diǎn)工作的穩(wěn)步推進(jìn)，引起了市場(chǎng)和投資者的廣泛關(guān)注。

 

作為境外發(fā)達(dá)市場(chǎng)中的成熟金融產(chǎn)品，REITs有哪些功能和特點(diǎn)？在境內(nèi)，投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs和我們熟悉的普通公募基金又有什么不一樣？

公募REITs也是公募基金的一種，只不過(guò)在投資標(biāo)的、發(fā)行定價(jià)及市場(chǎng)波動(dòng)等方面與其他公募基金產(chǎn)品有些不一樣。例如在投資標(biāo)的方面，REITs是限定主要投資于不動(dòng)產(chǎn)的基金，本次試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項(xiàng)目中，從而分享項(xiàng)目的基礎(chǔ)收益的資產(chǎn)升值。另外，和普通公募基金著重在二手市場(chǎng)交易不一樣，公募REITs要求基金管理人參與到一級(jí)市場(chǎng)中，而且要主動(dòng)履行項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)管理的職責(zé)以獲得更好的回報(bào)，也就是說(shuō)投資者申購(gòu)REITs份額后基金管理人會(huì)代替他們對(duì)其投資的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和管理，從而讓整個(gè)項(xiàng)目較好的運(yùn)營(yíng)起來(lái)，保障收益得以實(shí)現(xiàn)。

 

2020年9月4日晚上，上交所、深交所雙雙發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)配套文件的公開(kāi)征求意見(jiàn)稿，用以規(guī)范交易所基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售、上市、交易、收購(gòu)、信息披露、退市等行為，并稱相關(guān)意見(jiàn)和建議以電子郵件形式于2020年9月15日前反饋。

 

這一舉措的目的，就是為公募REITs基金的到來(lái)提前“鋪路”。這也意味著公募RETIs離投資者越來(lái)越近，大家在股票、債券、普通基金等投資渠道之外，又將多加一個(gè)新的投資品種。曾有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，參考REITs發(fā)源地美國(guó)市場(chǎng)規(guī)模及GDP規(guī)模占比推算，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)到6萬(wàn)億人民幣，這一業(yè)務(wù)給公募行業(yè)帶來(lái)新天地，也是目前市場(chǎng)最為關(guān)注的焦點(diǎn)。無(wú)論對(duì)于投資者，還是社會(huì)來(lái)說(shuō)，公募REITs的利都要遠(yuǎn)大于弊。

 

公募REITs作為一只公募基金，相對(duì)靠譜很多，至少不會(huì)跑路、本息全無(wú)。不過(guò)這可不代表能一定穩(wěn)賺不賠。公募REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)介于股票、債券之間，既可以獲得有明確的現(xiàn)金回報(bào)，又可以享受資產(chǎn)增值。根據(jù)國(guó)際市場(chǎng)的情況來(lái)看，公募REITs的長(zhǎng)期回報(bào)率表現(xiàn)較為優(yōu)異。

現(xiàn)在來(lái)說(shuō)一下公募基建類REITs對(duì)普通人的意義。

 

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新的投資品種和渠道

 

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，最大的意義就是多了一個(gè)固定收益類投資品種。其特點(diǎn)簡(jiǎn)單總結(jié)為：

 

①很高的當(dāng)期收益。因?yàn)镽EITs屬于定期分配收益的投資品種，所以可以定期的拿到很高的當(dāng)期收益，公募REITs與股票、債券等金融產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性很低，有助于投資者的多元化資產(chǎn)配置。

②波動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)低。因?yàn)镽EITs是投資地產(chǎn)資產(chǎn)的，每個(gè)月都有固定的租金收入，所以風(fēng)險(xiǎn)比較低，僅高于波動(dòng)率很低的部分債券產(chǎn)品，我國(guó)現(xiàn)在推出的基建類REITs，風(fēng)險(xiǎn)就更低了。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)低不代表沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)。

③規(guī)模大。我國(guó)的基建資產(chǎn)，那是接近百萬(wàn)億的規(guī)模，就算只挑里面最優(yōu)質(zhì)的的來(lái)發(fā)行證券，那個(gè)規(guī)模也是非常可觀的。足以容納非常大量的社會(huì)資本，進(jìn)行投資。

 

當(dāng)然，國(guó)外的REITs還有其它很多優(yōu)點(diǎn)，但是不同類型的REITs，優(yōu)點(diǎn)是不一樣的。所以在我國(guó)的基建REITs正式出來(lái)之前，具體有哪些優(yōu)點(diǎn)，還不能完全確定，還要后續(xù)繼續(xù)觀察。

 

2

 

對(duì)房地產(chǎn)的影響

 

從《通知》上看，這次推行公募基建類REITs，和房地產(chǎn)沒(méi)什么關(guān)系。當(dāng)然了，這里的房地產(chǎn)專指：住宅地產(chǎn)、商品房，這是老百姓最關(guān)注的事情。而此次明確的限定了，是基建類REITs，這和住宅、商業(yè)地產(chǎn)完全是兩個(gè)領(lǐng)域。所以短期看，對(duì)住宅、商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)有什么影響。在這里簡(jiǎn)單分析一下，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)商住房地產(chǎn)的影響。

 

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長(zhǎng)期講，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有利好！

這次如果基金類REITs發(fā)行成功，將從中吸取不少寶貴經(jīng)驗(yàn)，都可以直接用到商業(yè)地產(chǎn)類REITs里，到時(shí)候各種寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、工業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院地產(chǎn)等，都可能會(huì)引入REITs。這樣的話，表面上是給投資者又增加了新的投資方式；深層次的話，因?yàn)槟切┑禺a(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商，無(wú)論是為了符合更加多、更加嚴(yán)格的監(jiān)管要求；還是為了把業(yè)績(jī)做得更好，賺更多錢(qián)。都會(huì)不斷提高物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，到時(shí)候普通老百姓也會(huì)受益。拿零售物業(yè)來(lái)說(shuō)，像大型超市（MALL）、大型購(gòu)物中心（MILL），名品折扣店（奧特萊斯），都是零售類REITs推動(dòng)發(fā)展的。

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長(zhǎng)期講，對(duì)租賃市場(chǎng)有利好！

商業(yè)REITs中的一個(gè)大分類，就是公寓類REITs，由公司化運(yùn)營(yíng)的方式，為百姓提供標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。這個(gè)就和老百姓息息相關(guān)了。如果基建REITs發(fā)行成功，未來(lái)公寓類REITs必將會(huì)上馬。這個(gè)其實(shí)和國(guó)家正在推行的：租售并舉、多主體供給解決居民的居住問(wèn)題，也是一脈相承的。

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長(zhǎng)期講，會(huì)降低住宅市場(chǎng)的壓力！

人們的投資有了新的選擇、未來(lái)居住有了更多元的選擇，那么住宅市場(chǎng)的壓力就能得到緩解。當(dāng)然了，前提是REITs基金們要嚴(yán)格監(jiān)管，避免資金偷偷流入住宅市場(chǎng)。

 

總之，REITs在外國(guó)已經(jīng)發(fā)展了70年，用歷史的經(jīng)驗(yàn)，證明了它是國(guó)家經(jīng)濟(jì)、特別是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段必然要走的路。我國(guó)這次能夠推出基建類公募REITs，絕對(duì)是里程碑式的事件，讓我們保持關(guān)注，期待后續(xù)的發(fā)展。