商業(yè)項(xiàng)目及主力商家招商選址要求

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選址對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)一直是一個(gè)重大的選擇，選址示一項(xiàng)長(zhǎng)期的投資。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，直接關(guān)系到企業(yè)整體的發(fā)展計(jì)劃戰(zhàn)略，是影響企業(yè)整體效益的一個(gè)重要因素。

對(duì)此，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于選址應(yīng)該有以下方面的考慮：

一、 客流因素

作為一個(gè)聚集消費(fèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從經(jīng)營(yíng)效益上來(lái)講，項(xiàng)目必

須要滿足輻射范圍的市場(chǎng)消費(fèi)需求，爭(zhēng)取盡可能的吸引全城或者更多的顧客；而從成本效益上來(lái)說(shuō)，要會(huì)最大限度的利用有限的各項(xiàng)城市公共基礎(chǔ)設(shè)施和資源，從而獲得更多的聚集效應(yīng)。所以，一個(gè)商業(yè)中心的發(fā)展一定要學(xué)會(huì)考慮城市人口分布的空間形態(tài)，相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客流的目的、速度、時(shí)間不同，對(duì)選址條件有不同差別。

在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中的繁榮地區(qū)，大部分的顧客主要以購(gòu)物為主流，或者瀏覽觀光等人齊較高的景點(diǎn)，這種類型的的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長(zhǎng)，流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散。有些時(shí)候，除了周邊顧客的密度因素之外，消費(fèi)者的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購(gòu)買(mǎi)能力、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。

二、 交通因素

城市道路交通是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與消費(fèi)者之間的鏈接。所以他成為了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址的一個(gè)重要因素，商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便她到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交涌可達(dá)性最佳的她點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷(xiāo)售范圍的原則下，選址應(yīng)使交涌費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交涌可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。

三、 環(huán)境因素

一個(gè)大的商圈年內(nèi)部?jī)?nèi)或多或少存在幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在選擇開(kāi)店地點(diǎn)時(shí)，無(wú)可避免的需要考慮同區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，同質(zhì)化的經(jīng)營(yíng)難以形成競(jìng)爭(zhēng)力，其次另一方面，由于顧客希望就近廣泛的比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，以及其他需求，所以需要從視覺(jué)體驗(yàn)上產(chǎn)生差異化，但是還有一種特性就是共生性，即指商圈內(nèi)通過(guò)其他的項(xiàng)目吸引而來(lái)的顧客，間接性的給本屬項(xiàng)目帶來(lái)一定的人氣提升，所以商業(yè)環(huán)境也是選址需要注意的一大因素。

四、 地形因素

選擇項(xiàng)目地址還是需要選擇較為開(kāi)闊平坦的地形，當(dāng)然除外有些

比較特殊的地形，可以依靠地形特殊做出屬于自己的特色，與其他的項(xiàng)目形成差異化，從而產(chǎn)生吸引力。

五、政策因素

每一個(gè)城市對(duì)于商業(yè)都有一個(gè)總體的規(guī)劃，都是根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)要求對(duì)商業(yè)中心分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的在選擇店址過(guò)程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來(lái)的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變化，而不適合落位。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。所以，把握政府政策的精準(zhǔn)動(dòng)向，也是商業(yè)地產(chǎn)選址的重大因素之一。

 

附：主力商家招商選址要求

	磁場(chǎng)店 招商選址要求
主題餐飲	位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大；面積100-500平方米為宜； 擁有姣好的硬件配套以及良好的品牌集聚度
個(gè)人護(hù)理	臨交通主動(dòng)線，可視性佳(50米以外易見(jiàn))，無(wú)進(jìn)店障礙； 繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上； 流動(dòng)人口量4000人次天---8000人次/天； 面積250平方米以上，地上一層布局方正為佳，凈高不低于3.2米。
室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館	交通便捷、有相應(yīng)的停車(chē)位，面積不低于300平方米。 樓層凈高不低于6米。
兒童培訓(xùn)中心	周邊要有一定的適齡人群，交通便捷、有一定的停車(chē)位，樓層不可過(guò)高，面積不低于300平方米。
電影院	面積要求3500平米左右，層高要求7.5-9M，巨幕廳要求≥12M，并配有不小于40㎡的專用洗手間。
電子競(jìng)技	位于項(xiàng)目中庭或廣場(chǎng)處，視野開(kāi)闊，面積要求100平米以上最佳；

 

餐飲店鋪招商選址要求
養(yǎng)生餐飲	一般為繁華商業(yè)街區(qū)或者特色餐飲街區(qū)的1樓，對(duì)人流量的要求較高，對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)較低
特色餐飲	一般選擇商業(yè)街區(qū)或高密集的社區(qū)街區(qū)，輻射范圍較廣
商務(wù)宴請(qǐng)	一般選擇在高檔的酒店、寫(xiě)字樓等商務(wù)區(qū)、少數(shù)高檔住宅社區(qū)； 對(duì)層高要求比較高，單層面積要求比較大， 一般店面規(guī)模200 ～ 2000平米，層高大于4.5米
輕便餐飲	一般為商務(wù)區(qū)、繁華商業(yè)街區(qū)、車(chē)站碼頭和一些購(gòu)物中心，最好是臨近大型賣(mài)場(chǎng)（百貨/超市/家電/家居等）出入口位置和十字街口，一般以外賣(mài)為主
異域餐飲	外國(guó)人比較集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或者口岸區(qū)以及其他一些外國(guó)人聚集的區(qū)域或者主題街區(qū)

 

娛樂(lè)休閑店鋪招商選址要求
美容美體	商業(yè)比較成熟或住在群較集中的區(qū)域，配套不少于20輛停車(chē)位； 一般位于1-5層，需求面積300~500平米，層高大于3.5平米，
酒吧、休閑吧	位于繁華商圈，傾向3-5樓層，需求面積500~2000平米左右，層高大于3米，具備排污系統(tǒng)
咖啡、休閑茶樓	地段較好，周邊居民收入相對(duì)較高；一般偏向一、二層；需求面積大于500平米，層高4.5米左右
休閑會(huì)所、會(huì)館	一般位于商業(yè)旺區(qū)，有發(fā)展?jié)摿Φ拈_(kāi)發(fā)地段，具備一定私密性，交通便利； 需在一層或二層，面積500平米以上； 周邊擁有眾多消費(fèi)群體，高檔商務(wù)樓、別墅區(qū)、高檔酒店、政府辦事單位、高檔居民小區(qū)
健身俱樂(lè)部	位于城市核心商圈，可適應(yīng)較高樓層； 需求面積1000~4000平米，梁底凈高大于3.5米，柱間距8*8以上； 設(shè)置獨(dú)立的排污管道，最好配備50個(gè)以上停車(chē)位
臺(tái)球俱樂(lè)部	傾向扎堆于城市娛樂(lè)場(chǎng)所聚集區(qū)，面積300平米以上； 照明、環(huán)境、衛(wèi)生、配套設(shè)施等硬性要求較高