2019年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)如何，宏觀面對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的幾點(diǎn)啟示

2018產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)慘淡，2019形勢(shì)如何？

我覺(jué)得具體在談產(chǎn)業(yè)時(shí)候，我們可以先關(guān)注下宏觀面情況。宏觀經(jīng)濟(jì)和政策很大程度上會(huì)影響到企業(yè)盈利增長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好、資金利率等資本市場(chǎng)的基本決定因素等。

結(jié)合2018年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“鞏固、增強(qiáng)、提升、暢通”八字方針，我們對(duì)2019年宏觀形勢(shì)做如下展望，供各位參考。


1.國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

A. 美聯(lián)儲(chǔ)加息節(jié)奏放緩，美國(guó)經(jīng)濟(jì)和美元的強(qiáng)勢(shì)地位將發(fā)生改變，美元指數(shù)大概率已進(jìn)入本輪升值周期的末端，美國(guó)經(jīng)濟(jì)大概率見(jiàn)頂回落，但幅度不會(huì)大；

B. 2018年美國(guó)延續(xù)復(fù)蘇，而中國(guó)、日本、歐洲經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的見(jiàn)頂回落，預(yù)計(jì)2019年全球經(jīng)濟(jì)增速將步入一致性下行階段；

C. 2018年中美貿(mào)易沖突明顯，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)走弱、股票市場(chǎng)回落，以及貿(mào)易沖突后的談判進(jìn)程，預(yù)計(jì)2019美國(guó)的態(tài)度會(huì)有妥協(xié)傾向，中美貿(mào)易談判會(huì)有階段性緩和，但沖突仍在。

2. 國(guó)內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

A. GDP增速繼續(xù)下滑，但下滑幅度不會(huì)過(guò)大。2018年GDP為90.03萬(wàn)億，增速為6.6%，2019年預(yù)計(jì)會(huì)低于6.5%但不會(huì)跌破6%；

B. 固定資產(chǎn)投資能穩(wěn)住，其中基建會(huì)由于政策支撐有所改善，政府投資及創(chuàng)新支持將保證制造業(yè)投資增長(zhǎng)，而在“房住不炒”背景下房地產(chǎn)投資會(huì)大幅下降。

C. 減稅利好會(huì)持續(xù)兌現(xiàn)，在外貿(mào)不旺的情況下消費(fèi)有望成為2019增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。

3. 貨幣政策

A. “穩(wěn)健中性”調(diào)整為“穩(wěn)健”，適當(dāng)寬松但不是量化寬松。用2019年年初央行工作會(huì)議的說(shuō)法，進(jìn)一步強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)的力度，保持流動(dòng)性合理充裕和市場(chǎng)利率水平合理穩(wěn)定。

B. 政策的制定會(huì)傾向于解決金融傳導(dǎo)不暢的問(wèn)題。民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴是果，其因則是我國(guó)金融傳導(dǎo)不暢，大量的金融供給成為了無(wú)效供給，不能真正提供給有需求的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，這已經(jīng)成為當(dāng)前金融體系的主要矛盾。

C. 未來(lái)一年的政策重點(diǎn)是穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)，同時(shí)疏通政策傳導(dǎo)渠道，具體來(lái)說(shuō)保持貨幣政策適度寬松，同時(shí)強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)；采取一些結(jié)構(gòu)性的政策措施，支持民營(yíng)企業(yè)、小微企業(yè)融資。長(zhǎng)期來(lái)看，還會(huì)逐步減少對(duì)存貸款基準(zhǔn)利率的干預(yù)，推進(jìn)利率市場(chǎng)化進(jìn)程。


4. 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

A. 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。2018前三季度，第三產(chǎn)業(yè)增加值增速比第二產(chǎn)業(yè)快1.9個(gè)百分點(diǎn)；占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為53.1%，比上年同期提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，高于第二產(chǎn)業(yè)12.7個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2019年會(huì)繼續(xù)增加。

B. 新增長(zhǎng)動(dòng)能繼續(xù)提升。2018年高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)速度明顯高于整個(gè)規(guī)模以上工業(yè)。新能源汽車、光纖、智能電視等新產(chǎn)品產(chǎn)量保持較快增長(zhǎng)。服務(wù)業(yè)中的戰(zhàn)略性新興服務(wù)業(yè)、高技術(shù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入快于全部規(guī)模以上服務(wù)業(yè)。與居民消費(fèi)升級(jí)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游休閑、文化娛樂(lè)等服務(wù)行業(yè)供給水平提高。咨詢、物流、信息、商務(wù)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)勢(shì)頭較好。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及政策的支持下，新增長(zhǎng)動(dòng)能在2019年還將進(jìn)一步提升。

C. 供給側(cè)改革會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，更多產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)會(huì)加快出清，各類營(yíng)商成本和稅務(wù)成本會(huì)持續(xù)下降，基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域還將加強(qiáng)補(bǔ)短板力度。



隨便聊聊宏觀面對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的幾點(diǎn)啟示：

1. 逆周期投資成為可能：建立在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在2019年房地產(chǎn)投資會(huì)大幅下降的可能性下，如果拿地、融資等大部分成本都能下降，那么即使2019不是觸底反彈的時(shí)間點(diǎn)，也是一個(gè)較好的左側(cè)投資的時(shí)間點(diǎn)。

2. 加大金融創(chuàng)新，拓寬融資渠道：在適度寬松且疏通渠道的環(huán)境下，要多方面進(jìn)行融資創(chuàng)新，不能只停留在開(kāi)發(fā)貸、抵押貸等傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)融資，更多轉(zhuǎn)向科技開(kāi)發(fā)融資、增值業(yè)務(wù)融資或者資產(chǎn)證券化，拓寬渠道同時(shí)降低融資成本。

3. 重視新興產(chǎn)業(yè)，加大引進(jìn)來(lái)和走出去力度。對(duì)于招商，多多引入，同時(shí)重視后期培育；對(duì)于企業(yè)服務(wù)，更注重質(zhì)量，從政策、技術(shù)、業(yè)務(wù)等領(lǐng)域幫助新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)成長(zhǎng)。

4. 低端產(chǎn)業(yè)園區(qū)要走產(chǎn)業(yè)升級(jí)之路。雖然大型制造業(yè)園區(qū)可以短期創(chuàng)造GDP和就業(yè)，但是長(zhǎng)期來(lái)看并不利于地區(qū)整體發(fā)展。在供給側(cè)改革背景下，淘汰低端、高能耗產(chǎn)業(yè)，逐步轉(zhuǎn)向中端、中高端新興產(chǎn)業(yè)，但是也要注意城市量級(jí)，不能一味高大上。