程咬金在睡夢中跟仙人學藝，正練得入味，卻被龍俊達的喝彩驚醒，只剩下三板斧還記在腦中。豈料，就是這剩下的三招卻威猛非常，一般人根本抵擋不住。
園區運營實際上也有自己的「三板斧」：產業構建、專業服務、公共服務。這「三板斧」，從構架及內在關系上可以稱之為園區運營的「一體兩翼」。
其中，產業構建為一體，專業服務和公共服務為兩翼，為園區運營業務構建了最為重要的、具有內在邏輯的主體構架。用好了這三板斧，也就解決了園區運營的痛點和難點，引領園區業務展翅高飛。（由于本人工作經歷有限，本文只針對科技型園區的運營服務，并不適合所有類型園區）
第一板斧：產業構建
第一板斧就是產業構建，分為內部構建和外部構建兩個方面。
內部構建主要指園區運營方對種子期項目、初創期項目進行孵化培育，從而為園區源源不斷地提供符合園區定位的的企業，充實并豐富園區的產業要素。在做法上，既可以通過自己搭建孵化平臺，也可以從外部引進合作，比如眾創空間、孵化器、加速器等。
內部構建是園區產業構建的最有效方法之一，也是園區實現可持續發展的內生動力。比如，中關村科技園搭建的中關村創業大街，深圳灣園區搭建的深圳灣創業廣場，都屬于內部構建的典型代表。
外部構建從狹義上來理解也可以稱之為產業招商，只不過這種招商更指帶有門檻和標準的主動選商。那么，怎么樣進行有效而又高質的產業招商呢？
1、清晰地做好當地的產業研究、正確合理地做好園區產業規劃和定位是先決條件。
2、最有效的招商方式是產業鏈招商和同類項集聚招商兩種，我用案例來說明。
產業鏈招商，以華夏幸福開發的固安新型顯示產業新城為例，這個新城以維信諾（固安）第六代全柔AMOLEＤ生產線項目為核心，發揮龍頭帶動效應，加速集聚上下游配套企業，形成了「材料-裝備-集成電路-光電顯示器件-智能終端」的全產業鏈、全要素、全生態的千億級新型顯示產業高地，產業鏈集群效應明顯。那么，產業鏈招商，就是利用上下游企業的高度關聯性特點，通過引進產業鏈上的龍頭企業，以此來吸引上下游的配套企業，從而達到降低生產成本、物流成本、信息成本及溝通成本的效果。
類型集聚招商，以深圳灣科技生態園的人工智能集聚為例。目前深圳灣科技生態園已陸續引進聯發科、發那科、英偉達、ARM及空客創新中心等一批在人工智能領域的行業龍頭企業進駐，通過這些龍頭企業的輻射帶動作用，吸引一批圍繞人工智能領域開展業務的中小微企業進駐，以大帶小、以小助大，從而形成一個聯動協同、大小互助、優勢互補的產業創新生態系統。類型集聚招商實際上是產業鏈招商的進一步延伸。在產業鏈形成的基礎上，再通過同類項招商吸引同行業的數家龍頭企業形成規模化的集聚效應，然后再吸引相關的上下游配套服務企業進來，從而形成行業的橫向及縱向高度集聚。
任何園區要做產業構建，最有效的方法就是內部構建和外部構建同步開展。另外，產業構建絕不是一個簡單的機械式的企業疊加，而是一個具有系統性、結構性、關聯性的有序排列組合體系。從產業鏈維度來說，需要構建上中下游供應鏈企業體系；從時間維度上來說，需要構建初創型、高成長型、規模型的企業發展體系。
第二板斧：專業服務
專業服務，是指針對多數入園企業在發展過程中遇到的共性痛點（主要包括資金、專利、技術及市場），園區運營商通過利用自身的資源優勢為這些企業提供相對應的解決方案，幫助企業渡過難關、快速成長。
這些服務專業性強，只有實力雄厚、資源豐富的園區運營商才可以提供，所以相對來說具有一定程度的排他性。專業服務主要包括但不局限于以下四個方面：全生命周期的金融服務（資金）、知識產權服務（專利）、海內外資源對接服務（市場）及產學研服務（技術）。
1、全生命周期金融服務，說的園區很多，但真正搭建起來的園區很少，搭建起來并且真正開展有效服務的更加少之又少，這也是目前創業企業所遭遇到的最大痛點。
針對企業在發展過程中所處的不同階段：初創型企業、成長型企業及擴張型企業，園區運營商需要搭建與之發展階段相匹配的全方位金融服務體系：創業投資、風險投資、私募基金投資、并購基金以及科技保險、科技擔保、科技銀行等等。讓企業在每個階段都能夠找到適合自己的融資渠道，助力園區企業快速的成長壯大。當然，園區運營商除了利用自身的金融優勢搭建金融服務平臺之外，也可以借助社會上的資本力量，吸引投資機構進駐園區，共同助力園區企業騰飛。
2、知識產權服務作為專業服務中的一項實際上是存在爭議的。
很多園區把知識產權服務只是作為公共服務體系中一個方面。我覺得這本身沒有對錯，關鍵是看你提供的知識產權服務范圍有多廣、程度有多深、水平有多高。如果僅僅只是引進幾家知識產權代理機構進駐園區，那充其量也只是為企業提供了一部分不痛不癢的公共服務而已。但是，如果你能提供從知識產權申請到保護，再到運營及轉化的全鏈條服務體系，那么你的知識產權服務就可以作為專業服務的一個方面。如本人所供職過的深圳灣園區，不但引進了國家知識產權中心深圳辦事處進駐，并且還跟南山區政府合作，在園區內建立了集「保護鏈、運營鏈、轉化鏈、協同鏈及支撐鏈五鏈融合于一體」的南山區知識產權保護中心，成為國內最嚴格的知識產權保護先鋒區。
3、海內外資源對接服務，能夠提供這項服務充分顯示出園區運營商的國際化視野。
園區企業發展到一定程度，無論從市場需求層面，還是從技術、人才、創新等層面，不再僅僅滿足于國內市場，而需要走出國門，尋求更為廣闊的國際市場。這個時候，有實力的園區運營商為企業搭建海外端口就顯得尤為重要。例如，華夏幸福在中東科技強國以色列等地設立的太庫科技，就秉持著「全球技術、華夏加速、中國創造」的戰略目標，把國外先進的科技成果進行孵化、加速、引進及落地，與國內企業進行充分的對接合作；再如本人所供職的深圳市投資控股有限公司，通過在美國硅谷、波士頓、比利時等地設立深圳灣海外創新中心，充分發揮創新中心的引流和導流作用，嫁接國內國際的技術轉移、人才交流、市場于創新對接等。
4、產學研服務，尤其是對于創新型科技企業來說，是一項非常重要的服務。
產學研就是把大中專院校及科研院所的前沿科技研究與企業的市場化應用研究結合起來，促進科學技術向現實生產力的轉化，最終實現科研成果的產業化。對于創新型科技企業來說，他們具有敏銳的市場嗅覺，具有很強的技術轉化能力。但受制于高精尖人才、資金、科研設備、科研成本等種種要素的約束，前沿科技研究往往處于薄弱環節；而大學及科研院所則正好是前沿科技研究的最活躍地帶，研究科研成果層出不窮。但他們往往偏重于理論研究及對市場應用認知不足，研究成果轉化率不高，造成大量具有市場化發展前景的科研技術資源的浪費。這個時候，園區運營商就要勇于作為一座連接技術與市場的橋梁。
第三板斧：公共服務
第三板斧公共服務包括的范圍比較廣泛，主要有兩大類：
1、針對園區企業的公共服務和針對企業員工的公共服務。
其中針對企業的公共服務主要有基礎物業（水電供應、網絡通信、衛生清潔、會務活動）、政務服務（工商注冊、資質認證、政策解讀、資助補貼申報等）、法律服務、人力資源、財稅會計、培訓輔導、公共平臺、辦公集采、參觀接待、承辦大型活動等等。員工服務主要包括飲食住宿、商旅出行、休閑娛樂、文體健身、養老托幼、社交聯誼等等。
2、針對園區企業的公共服務，范圍廣、類別多，雖然都是基礎性的服務，但又不可或缺。
作為園區運營商來說，不可能面面俱到提供每一項服務，這個時候就可以考慮通過服務外包的形式讓其他社會服務機構來承接這些服務功能。如天安云谷提出的「非核心業務服務外包」模式就是一個典型的代表案例。另外，我想重點提一下公共平臺（技術開發平臺、檢測中試平臺、模具設備平臺等等）。這些平臺并非一朝一夕可以搭建起來，但是可以通過共享模式，利用園區企業或周邊科研院所的已有平臺服務于園區其他有需要的企業，充分實現資源的優化配置。
針對園區人才的服務，我認為首先要對企業員工做充分的調研和分析，從男女比例、年齡結構、工作性質、收入狀況、家庭情況等方面綜合考慮開展服務。例如，如果你的園區員工大部分屬于IT行業且加班較多，那你就要考慮為加班族提供宵夜服務及夜間用車服務；如果你的園區人口平均年齡30歲且大部分有3歲以內的小孩，那么你就要考慮在園區配置幼兒托教所了，只有這樣，才能消除企業員工的后顧之憂，才能安心工作，為企業留住人才，實際上也就是為園區留住企業。
特別需要指出的是，對于公共服務和專業服務來說，能做好有兩個前提：
對園區企業需求有充分科學的盡職調查和分析，有針對性的導入相關服務資源和機構，而不是一攬子全部囊括，造成資源浪費。
線上線下結合運用實施，通過智慧園區平臺系統，利用大數據、云計算等高科技手段，對所提供的各項服務進行監測統計，并通過所獲得的數據進行計算分析，根據結果對運營服務情況進行優化完善，讓服務精準、及時、有效。
文章來源：園區界
