商業(yè)地產(chǎn)越來越難做的原因分析

為啥商業(yè)地產(chǎn)越來越難做了

國內(nèi)越來越多的商業(yè)地產(chǎn)覺得自己在茍延殘喘，曾經(jīng)風(fēng)光的大型購物中心為什么會(huì)變得這么難？頂級(jí)奢侈品關(guān)店收縮，百貨門店頻頻關(guān)閉，大量同質(zhì)化商業(yè)招商遇難題，零售市場(chǎng)噩耗連連。

飆馬商業(yè)地產(chǎn)分析，商業(yè)地產(chǎn)越來越難做的原因有以下幾個(gè)方面

表面原因：電商的沖擊

“周末到大商場(chǎng)逛街，走累了喝茶吃飯，下午再看個(gè)電影。”曾幾何時(shí)，這種最為流行的大眾生活模式，正在被顛覆。“周末家中葛優(yōu)躺，上視頻網(wǎng)站看看電影電視劇，餓了吃頓外賣，缺了啥直接淘寶京東。”足不出戶的“宅生活”取而代之成為很多人的生活常態(tài)。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)全面深入我們的生活，廣大消費(fèi)者的商業(yè)行為逐漸脫離店鋪和實(shí)體，不僅改變了商業(yè)格局，商業(yè)地產(chǎn)也面臨挑戰(zhàn)。

從一些機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)購的品類主要集中在服裝飾品、化妝品、數(shù)碼電器等標(biāo)準(zhǔn)化電子產(chǎn)品。也就是說，受電商沖擊最大的是傳統(tǒng)百貨業(yè)，服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)尚不明顯。這也意味著，以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心的商業(yè)地產(chǎn)將面臨巨大沖擊。

深層次原因：商業(yè)地產(chǎn)的過剩和同質(zhì)化

以購物中心為例，不管是商場(chǎng)設(shè)計(jì)、品牌引進(jìn)、店面鋪陳還是商場(chǎng)的營(yíng)銷手段及運(yùn)營(yíng)方式，似乎都可以用“差不多”來形容，在消費(fèi)者看來，購物中心幾乎千篇一律，基本上都是百貨、餐飲加電影院，早已產(chǎn)生審美疲勞。甚至有的城市，兩個(gè)同類型購物中心相距不過千米遠(yuǎn)。

目前為止，全球10個(gè)購物中心面積最多的城市，有8個(gè)在中國，但是這種數(shù)字不一定是絕對(duì)的，而是相對(duì)的。

現(xiàn)在二線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，而且供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于接受量。世界上一些發(fā)達(dá)城市并沒有這樣的增速和增量，但是經(jīng)濟(jì)并不處于高速發(fā)展的過程，所以我們可以看到，二線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是這樣的現(xiàn)象。

根本原因：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開始的時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)策劃沒有做好

當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)周期，在此過程中，整個(gè)行業(yè)科技以及消費(fèi)者需求都在改變，所以商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)也在改變，并以此驅(qū)動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的變化。而商業(yè)地產(chǎn)策劃的前期缺位，導(dǎo)致了很多項(xiàng)目在開始的時(shí)候定位就不準(zhǔn)確，沒有理解到商業(yè)地產(chǎn)面向未來發(fā)展的新理念不止是賣東西，而是提供新的生活方式。朝陽大悅城，上海K11取得的成功都在證明，基于消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣和行為的改變，以文化體驗(yàn)式為主的商業(yè)地產(chǎn)開始贏得更多的客流。”

開發(fā)企業(yè)要清醒的認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅地產(chǎn)的開發(fā)完全是兩碼事，住宅地產(chǎn)賣的是可居住的成品住房，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售的商鋪只是半成品，經(jīng)過市場(chǎng)培育、商業(yè)運(yùn)營(yíng)后，價(jià)值才能體現(xiàn)出來。因此，商鋪價(jià)格不要盲目的攀高，商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)不能只看自己的喜好，必須找準(zhǔn)市場(chǎng)定位。

從拿地的角度來說，建議開發(fā)商對(duì)目標(biāo)地塊開展城市區(qū)域板塊進(jìn)入的專業(yè)策劃論證，必須對(duì)地塊所在板塊有前瞻性的認(rèn)識(shí)，對(duì)板塊同類產(chǎn)品有前端性的研究，對(duì)未來發(fā)展趨勢(shì)有專業(yè)化的判斷。

從定位的角度來說，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)保駕護(hù)航，能有效減少項(xiàng)目的試錯(cuò)成本，要因地制宜，根據(jù)地塊所在的位置來設(shè)計(jì)相應(yīng)的產(chǎn)品；企業(yè)要少做偏門，做自己最拿手的類型；不鼓勵(lì)跨界操作，比如用做住宅的思路去做商業(yè)，這種跨界很可能就會(huì)讓項(xiàng)目開發(fā)走進(jìn)死胡同。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，務(wù)必要重視市場(chǎng)策劃與建筑策劃的對(duì)接，要讓前期專業(yè)策劃服務(wù)成果，經(jīng)過開發(fā)企業(yè)的取舍形成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書，再來按任務(wù)書做設(shè)計(jì)，這是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化的流程。拿地就直接開展規(guī)劃設(shè)計(jì)，忽視市場(chǎng)要素的配置，輕視開發(fā)價(jià)值的挖掘，都要付出高昂的代價(jià)。以前萬達(dá)的太原街就因?yàn)榍捌诘亩ㄎ蝗笔дǖ糁貋恚�不是每一個(gè)開發(fā)商都有這個(gè)勇氣和實(shí)力。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)陷入困局的原因，請(qǐng)?jiān)谙路搅粞耘c飆馬一起探討……