特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式解析！

 

毋庸諱言，特色小鎮(zhèn)已成為寵兒，很多地方政府表現(xiàn)出了濃厚的興趣，不少企業(yè)也趨之若鶩。不過，不少地方的特色小鎮(zhèn)野蠻生長、湊合事兒，需要引起高度警惕。要嚴控房地產(chǎn)化傾向，防范“假小鎮(zhèn)、真地產(chǎn)”。要嚴控園區(qū)化傾向，防止“新瓶裝舊酒”，把原有的產(chǎn)業(yè)集群簡單貼了標簽就是特色小鎮(zhèn)。總之，不能把特色小鎮(zhèn)當成個筐、什么都往里裝，一定要突出特色產(chǎn)業(yè)、特色風貌、特色功能。

 

一、小鎮(zhèn)選址，不是什么地兒都能做小鎮(zhèn)。

 

1、沒有良好的資源不能做小鎮(zhèn)。比如一個項目，所謂有山有水有特色，但山是一般的山，水可能只是一個小池塘，特色不明，資源太過普通，就沒有辦法做小鎮(zhèn)。

 

2、交通不便不適合做小鎮(zhèn)。交通不方便，人流無法導入，小鎮(zhèn)難以興旺。浙江奉化有個小鎮(zhèn)就是因為交通不便被降格了。

 

3、做小鎮(zhèn)更需要人氣。浙江的特色小鎮(zhèn)為什么做的風生水起?因為浙江的城市群很發(fā)達，人流量大，人氣旺。

 

二、小鎮(zhèn)定位，要有清晰的依據(jù)。

 

只有定位才能決定小鎮(zhèn)的發(fā)展方向，只有定位才能指導小鎮(zhèn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)和細節(jié)。比如：烏鎮(zhèn)就是一個有江南水鄉(xiāng)特色的安靜小鎮(zhèn);東部華僑城就是一個以觀光游樂為主的度假小鎮(zhèn)。

 

定位決策的依據(jù)又是什么？

 

1、首先是依托的文化旅游資源。文化資源分為兩類，一是文化底蘊，二是文化產(chǎn)業(yè)。而旅游資源也分為兩類，一是觀光游樂資源，二是適宜度假的資源。資源不同，其定位思路也會有很大不同。

 

2、其次依托的是市場。無論什么樣的特色小鎮(zhèn)，沒有市場就不可能存活和發(fā)展。

 

3、其三是地塊的價值。地塊價值往往決定項目的價值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關系到地塊價值的大小。

 

4、其四是消費者分析。這是小鎮(zhèn)做定位必須研究的一個重要參數(shù)。

 

三、小鎮(zhèn)開發(fā)，模式?jīng)Q定發(fā)展。

 

1、主題游樂園模式。

 

這種模式很常見，國外以迪士尼為典型代表，國內以華僑城、萬達主題樂園為范本。它們都是以樂園為賣點，吸引人流前來旅游，然后提升土地價值，最后售賣地產(chǎn)。

 

這種開發(fā)模式對開發(fā)商的資金實力要求很高，目前國內的主題樂園模式也面臨著IP缺乏、創(chuàng)新動力不足等問題，如何破解這些問題，也考驗著開發(fā)商的智慧。

 

2、農(nóng)業(yè)驅動模式。

 

在鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，這種農(nóng)業(yè)驅動的模式也很常見。這種小鎮(zhèn)往往有一定的農(nóng)業(yè)基礎，比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵，吸引人們到此一游、到此一照。

 

這種模式的核心是要讓游客親身體驗和參與場景，體驗農(nóng)耕時代的禮儀和生活。值得注意的是，該模式不該只有農(nóng)業(yè)，還應該補齊居住、教育等其他功能。

 

3、度假旅游驅動模式。

 

這一類小鎮(zhèn)一般是依托度假旅游發(fā)展起來的，比如觀瀾湖。它的模式是先做環(huán)境，再考慮居住。

 

這種模式最關鍵是摸準度假人的需求，打造真正的度假功能，而不是將所有的心思都花在建房子上。

 

4、產(chǎn)業(yè)驅動模式。

 

產(chǎn)業(yè)驅動模式就是我們所說的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。這種產(chǎn)業(yè)有兩類：一是引進來的產(chǎn)業(yè)，如云計算、基金等新興產(chǎn)業(yè);二是利用當?shù)氐淖匀缓腿宋馁Y源挖掘出來的產(chǎn)業(yè)。

 

小鎮(zhèn)離不開產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)，注定曇花一現(xiàn)。這種模式的要點在于一定要引進與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè)，比如你在浙江就可以搞互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)，但在人跡罕至的西北地區(qū)就做不了。另外，產(chǎn)業(yè)的培育是長期的、是需要耐心的。

 

5、養(yǎng)老旅居驅動模式。

 

這類模式以烏鎮(zhèn)雅園為典型代表。做養(yǎng)老的小鎮(zhèn)，一定要滿足幾個條件：一是自然環(huán)境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養(yǎng)老配套齊全。

 

有些開發(fā)商以為建幾個養(yǎng)老院，挖幾個湖就是養(yǎng)老小鎮(zhèn)，這是錯誤的觀點。養(yǎng)老院只是其中的一部分，養(yǎng)老配套包括的東西太多，比如老年人專業(yè)醫(yī)院、養(yǎng)老護理機構、老年大學、老年活動中心等等。

 

6、古鎮(zhèn)改造模式。

 

很多小鎮(zhèn)都是由古鎮(zhèn)“改造”而來的。對于這類古鎮(zhèn)，我們一要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮(zhèn)的歷史滄桑感。現(xiàn)在部分小鎮(zhèn)開發(fā)者急功急利，大興土木，改變了古鎮(zhèn)原來的面貌，也使得原來的歷史感蕩然無存，這樣的小鎮(zhèn)，生命力不會長久。

 

7、文旅組合模式。

 

因為項目規(guī)模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進去，也就是文旅是個筐，什么都往里面裝。這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風險更小，但這種模式的頂層設計沒做好，風險更大。

 

當然，這種模式也并非就一定不能成功，關鍵是處理好幾種類型的邏輯關系，將能夠相互依存、相互提升的類別進行組合。如度假和養(yǎng)老的組合，觀光和游樂的組合等都可以大大提升小鎮(zhèn)的生存和發(fā)展能力。

 

特色小鎮(zhèn)開發(fā)從一開始就要考慮空間、產(chǎn)業(yè)、運營三位一體的模式。

 

特色小鎮(zhèn)不是只盯著文化旅游，而是聚焦“專、特、新、高”的產(chǎn)業(yè)特色。

 

特色小鎮(zhèn)不是只有產(chǎn)業(yè)形態(tài)，而是生產(chǎn)、生態(tài)、生活“三生融合”。

 

特色小鎮(zhèn)不是新一輪的圈地開發(fā)，而是城市化進程新階段。