淺談國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

淺談國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
     商業(yè)地產(chǎn)作為近年較為活躍的商業(yè)發(fā)展行業(yè)，隨著國(guó)內(nèi)老齡化進(jìn)程的加劇，勢(shì)必再度發(fā)展較為激烈。時(shí)代的變遷，新興行業(yè)的運(yùn)應(yīng)而生是必然所趨，行業(yè)內(nèi)部之間競(jìng)爭(zhēng)逐角亦更加激烈。如何準(zhǔn)確的了解、預(yù)測(cè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，是企業(yè)立于競(jìng)爭(zhēng)不敗之地的必然硬件。飆馬（中國(guó)）作為國(guó)內(nèi)較具影響力的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，提出以下國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，僅供參考。
1）、一直以來(lái)，困擾養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的核心問(wèn)題是相關(guān)政府政策的缺失，缺少金融、土地方面的政策支持，養(yǎng)老地產(chǎn)很難形成市場(chǎng)化運(yùn)作。而隨著我國(guó)人口老齡化問(wèn)題的逐漸加劇，政府對(duì)養(yǎng)老也愈加重視，自2010年以來(lái)，政府出臺(tái)與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策密度逐漸加大，2013年-2016年更是出現(xiàn)高潮。就出臺(tái)的各個(gè)政策而言，其支持內(nèi)容涉及廣泛，包括土地供給、資金支持、稅收補(bǔ)貼、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多方面，且投資主體也正從政府主辦慢慢轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)、多元主體參與，覆蓋人群從高收入向中低收入群體拓展，從城市向農(nóng)村蔓延。
2）、老齡化社會(huì)催生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使眾多房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)資金規(guī)模不斷擴(kuò)張，行業(yè)發(fā)展前景明朗。在將來(lái)， PPP模式的有效運(yùn)用將有助于企業(yè)和政府打造雙贏局面；醫(yī)護(hù)型結(jié)合成為未來(lái)養(yǎng)老新模式，智能化養(yǎng)老成為養(yǎng)老地產(chǎn)提供服務(wù)新趨勢(shì)。
3）、隨著國(guó)家政策的扶持以及人口老齡化的必然之勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，眾多保險(xiǎn)企業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司乘勢(shì)紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)。截至2015年，已經(jīng)有10余家保險(xiǎn)企業(yè)，80多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地餐，投資總額超過(guò)3,000億元。我們預(yù)測(cè)，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景日益明朗化的大背景下，將會(huì)有更多的企業(yè)參與其中，帶來(lái)行業(yè)資金規(guī)模的急速擴(kuò)張。
4）、根據(jù)“十二五養(yǎng)老規(guī)劃”，未來(lái)我國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老占比將會(huì)從1%上升到7%，然而目前，我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)還未完全建立，仍存在整體供需失衡、資金不足、從業(yè)人員素質(zhì)較低等問(wèn)題。PPP模式的合理運(yùn)用將會(huì)成為有效途徑之一。就政府、社區(qū)而言，財(cái)政支出已經(jīng)愈來(lái)愈無(wú)法滿足養(yǎng)老社區(qū)的需求，尤其是是對(duì)于未來(lái)中高端養(yǎng)老消費(fèi)產(chǎn)品的需求，同時(shí)各種管理也不能達(dá)標(biāo)，從而導(dǎo)致96%-97%的老年群體不能很好享受到社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。而PPP模式的基本功能就是社會(huì)融資，該模式能夠有效實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金與社會(huì)資本相結(jié)合，拓展資金來(lái)源，充分發(fā)揮財(cái)政資金的杠杠作用，緩解政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。并且，專門(mén)養(yǎng)老服務(wù)公司的介入能夠提高養(yǎng)老服務(wù)的效率，改善養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。另一方面，由于政府對(duì)養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)設(shè)臵了較高的門(mén)檻，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)本身存在投資大、回本慢、利潤(rùn)低等問(wèn)題，從而導(dǎo)致一些企業(yè)不敢或不想進(jìn)入到社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，而PPP模式在一定程度上分擔(dān)了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一些已有場(chǎng)地、設(shè)施的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，更可以通過(guò)出租等方式緩解資金壓力。因此，PPP模式的合理運(yùn)用將會(huì)形成雙贏的局面。
5）、首先，未來(lái)失能老年人口將大幅增加。據(jù)中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)中國(guó)失能老人人口將從2013年的3,750萬(wàn)人，增長(zhǎng)到2020年4,700萬(wàn)人，2030年6,800萬(wàn)人以及2050年9,700萬(wàn)人。其次，老年人口醫(yī)療衛(wèi)生消費(fèi)總量巨大。未來(lái)40年，中國(guó)老年人的慢性病患者病例將從目前的1.1億例，增長(zhǎng)到2050年的36.8億人次，老年人口的醫(yī)療衛(wèi)生消費(fèi)占GDP的比重，將在2050年達(dá)到5%以上，這說(shuō)明針對(duì)患有慢性疾病的老年人而開(kāi)設(shè)的醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老社區(qū)將會(huì)大有所為。
2014年，中國(guó)養(yǎng)老護(hù)理人員缺口達(dá)250萬(wàn)，同時(shí)老年人口增長(zhǎng)速度大于護(hù)理人員增長(zhǎng)速度，因此養(yǎng)老護(hù)理人員不足的現(xiàn)象在將來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)存在。歐美國(guó)家的探索和實(shí)踐表明，智能化技術(shù)可以大幅度提高護(hù)理效率，減少老年人群對(duì)護(hù)理人員的依賴，同時(shí)提供性價(jià)比比較好的輔助服務(wù)。 智能化養(yǎng)老，以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運(yùn)用現(xiàn)代通信與信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、老年服務(wù)行業(yè)技術(shù)和智能控制技術(shù)，旨在為老年人提供安全便捷舒適的服務(wù)。在中國(guó)，智能化養(yǎng)老早已引起關(guān)注。2012年，全國(guó)首家智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地奠基儀式在北京懷柔舉行，該項(xiàng)目由全國(guó)老齡辦信息中心組織實(shí)施，十年時(shí)間內(nèi)將在全國(guó)建設(shè)100家智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地。此外，隨著智能家居的快速發(fā)展，智能化的應(yīng)用也將成為未來(lái)老年住宅的“標(biāo)配”，為老年人提供更為細(xì)致的照顧，實(shí)現(xiàn)更方便、安全的全方位保障。
養(yǎng)老地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，前期投入較大，需要充足的資金和較低的資金成本的保證，而行業(yè)龍頭擁有大量的在手資金和較低的資金成本可以支持養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。沒(méi)有成功的商業(yè)模式可以復(fù)制使養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大。受到政策和盈利能力的限制，不一定能夠探索出較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式，或者商業(yè)模式難以復(fù)制。