假設：商業(yè)地產(chǎn)REITs推出，萬達、大悅城、龍湖等是否能迎來重大利好？

千呼萬喚的公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）終現(xiàn)破冰。4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布，啟動基礎設施領域的公募REITs試點的通知。

在應對疫情影響和經(jīng)濟下行壓力的當下，公募REITs試點推出被認為正當其時。不過，在業(yè)內人士看來，此次對房地產(chǎn)利好的領域有限，僅涉及物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園等，但卻是非常積極利好的信號。隨著公募REITs落地，延展到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃領域可以期待。

REITs 即房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。最早集中在持有型房地產(chǎn)領域，現(xiàn)已廣泛應用于無線通訊設施、港口、物流倉庫、數(shù)據(jù)中心等基礎設施領域。

公募REITs作為連接實體經(jīng)濟與資本市場的創(chuàng)新金融工具，可為普通居民提供投資基礎設施、直接分享投資收益的新方式。與此同時，也有助于吸引社會資本參與基礎設施投資，也是企業(yè)進一步打通新投融資對接的通道。事實上，在國外，REITs由于收益率較高且較為穩(wěn)定成為投資者青睞的投資產(chǎn)品。

在很多房地產(chǎn)業(yè)內人士看來，這對于未來商業(yè)房地產(chǎn)領域來說是一個先行作用，也是一個非常積極利好的信號。

公募REITs在基礎設施領域破冰之后，將來能否推廣至商業(yè)地產(chǎn)，住房租賃？對此，不少專家表示，隨著基礎設施REITs試點的落地，延展到包括寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場未來可期。

我國的REITs市場空間很大，基礎設施數(shù)十萬億級別的量，房地產(chǎn)的量就更大了。這么大的量怎么消化？通過一個領域試點，讓其中一些優(yōu)質產(chǎn)品能夠發(fā)行REITs，相信之后會推廣到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領域，只要有需求就會有市場。對于國內商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，比如萬達商業(yè)、大悅城、龍湖等，將是重大利好。

在國家房住不炒的大背景下，房地產(chǎn)市場也在逐漸改變、轉型、分化，再也不是躺著賺錢的黃金時代了，而是進入拼運營、服務、模式創(chuàng)新的白銀時代，以往純靠住宅一枝獨秀、高周轉的打法已經(jīng)落后，從國外發(fā)達經(jīng)濟體的成熟發(fā)展模式看，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮才是大勢所趨，目前國內初見規(guī)模的如萬達廣場等，就是這個運作邏輯，但還有很大的發(fā)展空間。

這次在基礎設施領域首推REITs試點，相信很快會拓展到商業(yè)地產(chǎn)領域，像綜合商業(yè)體、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心均屬于廣義商業(yè)地產(chǎn)范疇，都是以實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流為特點，并不違背“房住不炒”。我們相信，商業(yè)地產(chǎn)REITs的推出也會不遠了，可以關注下國內這方面的龍頭股，像萬達廣場等。

中國沒有支持長期商業(yè)地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，以售養(yǎng)租、銷售返租是這么多年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要模式。例：以萬達為代表的以售養(yǎng)租模式。REITs因此被寄予厚望，REITs投資者并不是直接購買商業(yè)物業(yè)，他購買的是基金份額，然后由基金購買并持有商業(yè)物業(yè)，因此，商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權事實上是統(tǒng)一的。

近年來，基礎設施建設有資金需求大、投資門檻高、回收周期長、投資主體普遍負債率高的特點，公募REITs作為連接實體經(jīng)濟與資本市場的創(chuàng)新金融工具，可為普通居民提供投資基礎設施、直接分享投資收益的新方式，有助于吸引社會資本參與基礎設施投資，推動在基礎設施領域構建更加完善的要素市場化配置機制，也為基礎設施投資企業(yè)進一步打通了投融資對接的新通道。