后地產(chǎn)時代撞上新基建，華夏幸福成績單中藏著怎樣的新機遇？

最近一段時間可謂是各大房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布業(yè)績的日子，面對著房地產(chǎn)巨頭們大量的成績單，不知道大家有什么感覺，整體上來說發(fā)展的都不錯，在當(dāng)前這個已經(jīng)被稱為房地產(chǎn)“白銀時代”的時期中，房地產(chǎn)企業(yè)的市場已經(jīng)逐漸形成明確的劃分，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成績單中能否發(fā)現(xiàn)一些未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢呢？這不，華夏幸福的成績單公布了，似乎里面有一些不太一樣的東西。

一、發(fā)展穩(wěn)中向好的華夏幸福

4月24日晚間，華夏幸福的年報正式發(fā)布，年報顯示，2019年，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入1052.1億元，同比增長25.55%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%。截至2019年末，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為500.36億元，比上一年度末增長14.3%。

從年報可見，房地產(chǎn)非環(huán)京區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)占比顯著提高。具體來看，在業(yè)績貢獻(xiàn)上，環(huán)北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入579.79億元，同比增長0.49%，環(huán)北京以外區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入467.19億元，同比增長81.74%，占主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%。年報稱，“公司在保持環(huán)北京業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加快異地復(fù)制的推進。”。

從銷售規(guī)模看，去年，華夏幸福實現(xiàn)銷售額1431.72億元，簽約銷售面積共計1184.19萬平方米。據(jù)此計算，與去年同比有所下降。在今年1月披露的2019年經(jīng)營情況簡報中，華夏幸福表示，房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額下降，主要系 2018年公司投資取地不足導(dǎo)致階段性貨值不足，2019年房地產(chǎn)銷售規(guī)模因此受到一定影響；但2019年內(nèi)持續(xù)修復(fù)，缺口也在持續(xù)收窄。

此外，2019年，華夏幸福經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入943.78億元，同比增長17.89%。截至2019年末，華夏幸福的貨幣資金為429.63億元，資產(chǎn)負(fù)債率為83.9%，同比下降2.75個百分點。

對于華夏幸福目前的經(jīng)營狀況，今年4月，國際信用評級機構(gòu)惠譽分析稱，華夏幸福將從2021年起逐步去杠桿化，因為它的地域多元化正在加速，現(xiàn)金回款問題也得到了解決。這從某種程度上可以說是世界評級機構(gòu)對于華夏幸福的一種認(rèn)可，只是在其穩(wěn)中向好的成績單中有沒有什么更深層次的東西呢？

二、新基建邏輯中的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)口

作為中國最早的產(chǎn)業(yè)新城運營商，華夏幸福其實自始至終就和大部分其他的開發(fā)商有著不太一樣的發(fā)展邏輯，正像華夏幸福聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官（CEO）暨總裁吳向東所言，關(guān)于產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸福過去20年是在中國做得最大、最早、做得最好的，這是華夏幸福的看家本領(lǐng)。

從數(shù)據(jù)上來看，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城2019年持有經(jīng)營性用地同比增長50%，累計可開發(fā)用地面積達(dá)2.86億平米，產(chǎn)業(yè)新城區(qū)域內(nèi)的商業(yè)運營面積超過100萬平方米。目前在華夏幸福啟動的79座產(chǎn)業(yè)新城中，已有72座實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)項目簽約落地、66座實現(xiàn)回款、22座實現(xiàn)了現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。而面對著華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展，結(jié)合宏觀經(jīng)濟的大政策，有一些趨勢的變化值得我們深思：

首先，新基建下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢正在形成，3月4日，中央召開會議強調(diào)，要加大公共衛(wèi)生服務(wù)、應(yīng)急物資保障領(lǐng)域投入，加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度。從新基建的主要領(lǐng)域可以看到，根據(jù)新華社的統(tǒng)計，安徽、廣東、江蘇的新型基礎(chǔ)設(shè)施項目數(shù)絕對量較大，分別達(dá)到了280、165和109項，而河北、山東、廣東的新型基礎(chǔ)設(shè)施占比較高，分別達(dá)到了43.5%、35.0%及34.1%。面對著超過40萬億的新基建投資，我們看到了新基建產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展趨勢正在形成，新基建不同于老基建，沒有那么多的鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但是卻有5G中心、數(shù)據(jù)中心、人工智能中心等等高科技中心建設(shè)的目標(biāo)，在高資本密集、高技術(shù)密集、高智力密集的“三高”影響之下，各地亟待建設(shè)一批符合互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字科技發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，這些產(chǎn)業(yè)的新型基礎(chǔ)設(shè)施不一定要多么黃金的地理地段，但是會要求高穩(wěn)定性的電能供應(yīng)，較好的溫度氣象條件，足夠好的主干網(wǎng)寬帶節(jié)點等等，從而將會帶動一系列的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如今雖然說“居住地產(chǎn)”“商業(yè)地產(chǎn)”都已經(jīng)進入了“白銀時代”，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)崛起的大趨勢卻正在形成。

其次，面對著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大勢所趨，華夏幸福的財報之中我們能看到一些深層次的東西：

一是產(chǎn)業(yè)新城將會成為承接產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的關(guān)鍵。在新基建帶動的一系列產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求之下，各個省份都推出了結(jié)合自身區(qū)域經(jīng)濟特點的新基建戰(zhàn)略，其中推出各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城區(qū)來承載新基建的建設(shè)幾乎已經(jīng)成為了大多數(shù)地區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵所在，在這樣的情況下，以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)新城運營商其實已經(jīng)成為了承接此類任務(wù)最關(guān)鍵的責(zé)任主體之一。對此，華夏幸福董事、聯(lián)席總裁孟驚表示，疫情之下，減少城市圈人口密度聚集會成為趨勢，未來發(fā)展會向城市都市圈外圈匯集，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這對于華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，將會是前所未有的一次良機。華夏幸福也已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)新城布局相關(guān)政府強調(diào)的大基建產(chǎn)業(yè)，聚焦5G及人工智能，加快新基建的快速落地。

二是產(chǎn)業(yè)新城將會成為都市圈建設(shè)的紐帶。面對著圍繞新基建所產(chǎn)生的高新技術(shù)園區(qū)，以及與之相關(guān)的各類服務(wù)設(shè)施都會成為主要城市的發(fā)展要點，無論是京津冀都市圈、長三角都市圈、珠三角都市圈都在逐漸發(fā)力，而在建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城及構(gòu)建產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系上面，以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)新城運營商都極具自身的市場競爭力，華夏幸福們可以有效承接國家新基建發(fā)展的需求，以房地產(chǎn)為紐帶，以多元化服務(wù)體系為方向，為國家的各類新基建基礎(chǔ)設(shè)施貢獻(xiàn)自己的力量。

三是構(gòu)建從園區(qū)到城區(qū)再到都市圈的產(chǎn)業(yè)生態(tài)邏輯。我們看隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展，華夏幸福牢牢抓住了風(fēng)口，不僅以產(chǎn)業(yè)新城為平臺，成為承接產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的重要地產(chǎn)運營商，更在本身業(yè)務(wù)領(lǐng)域形成了一整套的從園區(qū)到新城再到都市圈體系的配套發(fā)展體系，根據(jù)華夏幸福的財報數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福園區(qū)新增簽約入園企業(yè)545家，新增簽約投資額約為1956.13億元，同比增長17.8%，創(chuàng)歷史新高，環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額 1618.73億元，同比增長15.1%。基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)方面，運營廠站44座；在校學(xué)生數(shù)超過12000人；城市運營服務(wù)管理面積共計6600萬平方米；商業(yè)運營面積115萬平方米；住宅物業(yè)管理戶數(shù)32萬戶，住宅物業(yè)管理面積4443萬平方米。

其實，當(dāng)前我們看到，隨著國家“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的貫徹落地，整個市場都在進入深刻的調(diào)整期。在新基建的帶動下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強勢崛起，華夏幸福通過構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)新城平臺為依托，從園區(qū)到城區(qū)再到都市圈的發(fā)展體系，已經(jīng)成功地把自己演變成為了與城市產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的城市配套服務(wù)提供商，這種全新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)邏輯讓華夏幸福這類的企業(yè)形成了屬于自身的差異化競爭優(yōu)勢。

當(dāng)前，華夏幸福可以說處于一個風(fēng)起時的狀態(tài)，雖然在之前的市場發(fā)展中華夏幸福不是整個房地產(chǎn)市場中最賺錢的企業(yè)，但是卻是產(chǎn)業(yè)布局最早的企業(yè)，其服務(wù)產(chǎn)業(yè)新城的根本邏輯幫助華夏幸福在國家新基建所帶動的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中掌握了很多先機，當(dāng)我們看到華夏幸福的業(yè)務(wù)邏輯的時候就能夠發(fā)現(xiàn)，在后房地產(chǎn)市場，中國產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級正在帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的全面騰飛，而華夏幸福則將乘風(fēng)而起，這可能就是未來地產(chǎn)風(fēng)口所在吧。