易憲容：當(dāng)前中國居民住房需求在哪里？

最近一期的《中國金融》刊出一篇關(guān)于中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組的《報(bào)告》，該《報(bào)告》指出中國城鎮(zhèn)居民的住房擁有率達(dá)96%。也就是說，這種住房擁有率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界一般水平，對于中國絕大多數(shù)城市來說，特別是三四線以下的城市，也意味著住房需求是十分有限的，中國住房基本上處于供過于求的狀態(tài)。據(jù)我所知，在三四線城市的居民，住房持有率基本上是每人一套，一個(gè)三口之家至少持有三套以上的住房。

　　現(xiàn)在的問題是，中國居民的住房擁有率如此之高，為何國內(nèi)各城市政府還要拼命要刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展呢？比如，新冠病毒疫情之后，隨著中央政府各種刺激政府的出臺(tái)，隨著銀行信貸利率越來越低，各地方政府紛紛在解除以往的房地產(chǎn)行政性限制政策，希望以此來刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場再一次如2009年一樣的爆發(fā)式增長。最近幾乎國內(nèi)幾十個(gè)城市都采取了放松行政性管制的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，但這些城市的政策放松基本上都是“一日游”，不少城市的調(diào)控政策剛一放松，立即受到上級(jí)反對，被迫收回這些放松的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　可以看到，就房地產(chǎn)市場未來發(fā)展來說，明顯存在中央政府與地方政府的嚴(yán)重博弈。中國政府是看到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的問題所在，看到當(dāng)前房地產(chǎn)市場的之形勢，希望當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場再也不能夠走上2009年和2015年之路。因?yàn)?，就中國的房地產(chǎn)市場來說，不僅在于當(dāng)前中國城鎮(zhèn)居民住房擁有率很高，城鎮(zhèn)居民住房的需求是十分有限的，除非投資炒作。要讓中國的房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)發(fā)展，中國住房需求就在于農(nóng)民居民市民化。但是對于農(nóng)民要進(jìn)入的城市來說，基本上都是房價(jià)高企的城市。如果本地居民現(xiàn)在進(jìn)入房地產(chǎn)市場，現(xiàn)有的絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民都沒有能力來承擔(dān)，那么對農(nóng)民要進(jìn)入這些城市，要市民化購買住房那更是天方夜譚。比如，就深圳來說，目前有400-500萬的打工農(nóng)民居民，他們工資水平中位數(shù)在6000元左右。他們這些一個(gè)工資水平，要進(jìn)入深圳的房地產(chǎn)市場形成住房需求根本就是不可能的事情。

　　所以，要形成中國住房市場的有效需求，要讓農(nóng)村居民進(jìn)入城市市民化，要讓這些農(nóng)民在這些城市有能力購買住房，就得絕對執(zhí)行“只住不炒”這個(gè)住房市場定位，就得嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作，讓房地產(chǎn)市場回歸理性。最近，深圳及上海的房地產(chǎn)市場炒作風(fēng)，政府并非僅僅是檢查信貸資金是否違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而是要真正出現(xiàn)能夠遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的政策，而不是以行政性調(diào)控政策主導(dǎo)。如果不能夠真正地通過經(jīng)濟(jì)杠桿來遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，政府要遏制房地產(chǎn)炒作風(fēng)，讓房地產(chǎn)回歸到消費(fèi)市場是不可能的。

　　但是，就目前的情況來看，各地方政府還在借助房地產(chǎn)市場因城施策、一城一策這把尚方寶劍，希望在某個(gè)點(diǎn)突破來推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展與繁榮。比如購買住房補(bǔ)貼、人才優(yōu)惠政策、公積金優(yōu)惠政策等，這些政策看上去是與中央政府的只住不炒的市場定位不相悖，但是實(shí)際上這些地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期，希望以此來引發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格上漲。這也就為何新冠疫情之時(shí)，不僅沒有讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，反之，有一半以上的城市房價(jià)是在上漲的。新冠病毒疫情之后，全球經(jīng)濟(jì)將面臨著嚴(yán)重衰退，各國的房價(jià)下跌是一種必然趨勢，但是中國的房地產(chǎn)市場則反其道而行之，又一次打破了市場經(jīng)濟(jì)鐵律！當(dāng)然，這是政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策使然。

　　而房地產(chǎn)市場價(jià)格推高，當(dāng)城鎮(zhèn)居民的住房擁有率在96%以上時(shí)，多數(shù)城鎮(zhèn)居民購買住房不是解決其居住消費(fèi)問題，而更多的是把住房當(dāng)作賺錢工具投資的問題。在這種情況下，指望農(nóng)民居民市民化來接盤這些高價(jià)住房，農(nóng)民既沒有能力，也并非容易上鉤。所以，就目前中國住房市場來說，除了少數(shù)特大城市之外，多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場需求是住房投資炒作需求，而不是消費(fèi)居住需求。在這種情況下，中國房地產(chǎn)市場的問題只會(huì)進(jìn)一步加深與惡化。