疫情之后，商業(yè)地產(chǎn)的新挑戰(zhàn)

疫情發(fā)生后，經(jīng)濟(jì)下行壓力驟然加大，許多企業(yè)通過申請減租、免租或縮減面積，降低經(jīng)營成本以度過難關(guān)。同時，因疫情而興起的線上活動，又反過來對傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)造成一定的沖擊，比如線上教育、遠(yuǎn)程辦公等。在2020年4月14日晚的洞見講堂（三）研討會上，旭輝集團(tuán)林中、花樣年集團(tuán)潘軍和貝殼找房李文杰三位嘉賓一致認(rèn)為，這次疫情將深刻改變地產(chǎn)行業(yè)的形態(tài)，尤其是在購物中心、寫字樓和長租公寓這三個領(lǐng)域。下文是基于他們觀點(diǎn)進(jìn)行的梳理和探討。

一、購物中心

近年來，隨著抖音、快手等UGC產(chǎn)品的蓬勃發(fā)展，直播帶貨、社交零售等新的線上零售方式層出不窮。在線上零售電商不斷發(fā)展的同時，線下實(shí)體零售商在過去幾年中則是不斷受到?jīng)_擊。因此，傳統(tǒng)購物中心的業(yè)態(tài)一直在尋求轉(zhuǎn)型，以 購物中心的體驗(yàn)業(yè)態(tài)為例，近三年體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比呈逐年上升趨勢，包括餐飲、休閑娛樂、親子體驗(yàn)、生活服務(wù)、文創(chuàng)品牌的體驗(yàn)業(yè)態(tài)年均增長率達(dá)4%-5%。

此次疫情的發(fā)生，更是進(jìn)一步地讓大型購物中心的持有者意識到了這一傳統(tǒng)業(yè)態(tài)面臨的挑戰(zhàn)。即使疫情消失后，人們也可能不再愿意回到傳統(tǒng)的購物中心進(jìn)行消費(fèi)，也就是說很多人的消費(fèi)形態(tài)很可能已經(jīng)因此次疫情而發(fā)生了變化。比如，越來越多的商戶傾向于臨街經(jīng)營，因?yàn)榻?jīng)營自由且有自然流量，顧客動線比較自然，同時又迎合了疫情后期和恢復(fù)期消費(fèi)者的心理。

很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也瞄準(zhǔn)了離居民更近、更適合日常消費(fèi)的社區(qū)型購物中心，尤其是生鮮食品類的零售業(yè)態(tài)。比如風(fēng)靡新加坡的鄰里中心概念，在其中配置了生鮮超市、餐飲、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、菜市場等多種基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，還根據(jù)社區(qū)生活配置了不同的文體內(nèi)容。這與傳統(tǒng)購物中心的定位不同，新型購物中心能夠?yàn)榉綀A一公里內(nèi)的居民提供“生活零售+餐飲+娛樂+完善”的生活配套服務(wù)，為商業(yè)地產(chǎn)注入了新的生命活力。

二、寫字樓

前些年，伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對寫字樓的需求不斷攀升。不過近年來，個別地區(qū)的寫字樓逐漸出現(xiàn)空置率上升的現(xiàn)象，目前深圳等地的部分寫字樓租金暴跌46%，空置率達(dá)到50%。根據(jù)戴德梁行的報告，疫情發(fā)生后，受訪企業(yè)中約40%的企業(yè)采取在家辦公的方式，短期內(nèi)也不考慮回到寫字樓辦公。澎湃新聞的記者通過對北京地區(qū)多個知名商圈寫字樓、商鋪實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，不少城區(qū)商鋪、寫字樓承租人為了緩解資金壓力大幅折價轉(zhuǎn)租。

其實(shí)即使不考慮疫情的因素，隨著經(jīng)濟(jì)下行和科技發(fā)展，面向未來，寫字樓業(yè)態(tài)也需要作出一些創(chuàng)新，而經(jīng)過此次疫情，未來的寫字樓會更偏向于科技化和共享化。

首先是寫字樓向科技化發(fā)展。伴隨著5G、AI、數(shù)字化的浪潮 ，未來企業(yè)租戶對寫字樓的硬件、服務(wù)、空間等都會提出新的要求。這次疫情過后，可以預(yù)測寫字樓的殺菌凈化、空調(diào)新風(fēng)、人臉識別、自動測溫、無接觸操作、運(yùn)營管理在線化等特色都將有可能成為寫字樓銷售或租賃的賣點(diǎn)。

其次是寫字樓的共享化。本次疫情中，許多企業(yè)選擇遠(yuǎn)程辦公的方式來保證員工的健康和工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這一舉動很有可能改變未來公司對于寫字樓的需求模式，試想如果遠(yuǎn)程辦公能夠達(dá)到同樣的工作效果，企業(yè)將會對共享工位、臨時工位產(chǎn)生大量的訴求。這種分時租賃的新型模式已經(jīng)被一些公司采用，共享租賃的客戶群體也逐漸由創(chuàng)業(yè)公司轉(zhuǎn)向了以往租用中高端甲級寫字樓的客戶。

三、長租公寓

此次疫情對長租公寓的影響較大，它與旅游、餐飲、服務(wù)等行業(yè)相似，都是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)的消費(fèi)行為。其實(shí)即使除去疫情的影響，長租公寓的盈利也一直比較困難，造成這個現(xiàn)象的原因很多，比如土地獲取通道不暢，稅收規(guī)則滯后等，所以也導(dǎo)致很多開發(fā)商將長租公寓改為養(yǎng)老公寓。長租公寓在此次疫情中遇到的困難主要體現(xiàn)在以下四個方面：

第一是是租客的租金承受能力有所降低。因?yàn)樽夥繉儆谙M(fèi)行為，跟人們的收入以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的關(guān)系，而此次疫情對于經(jīng)濟(jì)的打擊又恰恰很大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，2020年3月的工業(yè)增加值增速-1.1%，同時社會消費(fèi)品零售總額下降15.8%。即使沒有此次疫情，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)，一線城市的租金收入比也幾乎達(dá)到97%（一居室房租/平均收入）。所以在租金本來已經(jīng)很高的情況下，經(jīng)濟(jì)下行，必然會導(dǎo)致租客對租金的變化感到敏感。

第二是經(jīng)營長租公寓的企業(yè)現(xiàn)金流遇到很大困難。受這次疫情沖擊使得長租公寓租賃企業(yè)可用現(xiàn)金流銳減，面臨非常大的資金壓力。根據(jù)研究，蛋殼在全國的總房源量有45萬間，業(yè)主端每個月要付款10個億，峰值是15個億。另外像魔方這種長租公寓，預(yù)計(jì)三個月直接損失能達(dá)到5000多萬。除此之外，還有運(yùn)營成本增加，包括消毒、用工成本大幅增加、對防疫的檢查等等一系列。同時，出租率又大幅下降，房客退租比較頻繁，整體的出租率大幅下降。所以，目前現(xiàn)金流對長租企業(yè)的壓力非常大。

第三是融資層面的困難。目前住房租賃企業(yè)一些融資渠道，比如ABS證券、銀行授信等渠道都被暫停，這些企業(yè)融資的行為會更加困難。

第四是很多地方的租賃業(yè)務(wù)被直接暫停或抑制。政府由于擔(dān)心疫情期間對出租房屋和流動人口的管控有困難，所以不允許出租或者清退租客，這就使得一些地域的長租公寓在現(xiàn)階段難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

整體來說，購物中心、寫字樓和長租公寓等傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)都在此次疫情中受到了比較大的沖擊，但“危”“機(jī)”相隨，其中也會出現(xiàn)新的商機(jī)，相關(guān)企業(yè)應(yīng)主動創(chuàng)新，爭取轉(zhuǎn)危為機(jī)。