房地產(chǎn)行業(yè)需著眼長遠

4月17日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署當(dāng)前經(jīng)濟工作。此次會議強調(diào)，在黨中央堅強領(lǐng)導(dǎo)下，全國人民眾志成城、頑強拼搏，在常態(tài)化疫情防控中經(jīng)濟社會運行逐步趨于正常，生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)。我國經(jīng)濟展現(xiàn)出巨大韌性，復(fù)工復(fù)產(chǎn)正在逐步接近或達到正常水平，應(yīng)對疫情催生并推動了許多新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)快速發(fā)展。

國家統(tǒng)計局17日公布的一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，突如其來的新冠肺炎疫情確實對我國經(jīng)濟運行造成了比較大的影響，主要經(jīng)濟指標(biāo)明顯下滑。中國經(jīng)濟如何企穩(wěn)、重振成為備受關(guān)注的話題，而未來房地產(chǎn)行業(yè)政策走向如何，也引發(fā)廣泛討論。而本次中共中央政治局會議重申了此前的態(tài)度：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這一表態(tài)按下了近期樓市的躁動。在過去兩個月，已有一些地方、機構(gòu)在試探政策信號，如河南駐馬店出現(xiàn)了降低首付等鼓勵性政策又很快取消，山東濟南則在綠色園區(qū)試探“放松限購”。

過去幾年來，房住不炒是政府的明確態(tài)度。樓市調(diào)控一直保持了有序、穩(wěn)定，也取得了明顯成效：一線城市房價趨穩(wěn)，部分地區(qū)甚至略有恢復(fù)，其他熱點城市也保持了相對穩(wěn)定的增速；原本價格基數(shù)較低的三四線城市一度房價高企，但在受到政策關(guān)注后也有所回落。今年以來，由于我國經(jīng)濟受到疫情較大沖擊，一些人又寄希望于能借助房地產(chǎn)給經(jīng)濟注入強心針，忽視“飲鴆止渴”的風(fēng)險，無視在房價已經(jīng)處于高位疊加經(jīng)濟下行壓力增大的客觀事實下，樓市并無持續(xù)升溫的合理空間。

房住不炒并不意味著樓市不發(fā)展。

從房企角度看，疫情沖擊下仍有不少發(fā)展機會。4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，總體來看，一二線城市明顯有所回暖。部分城市放松了各地預(yù)售證的發(fā)放政策，也允許部分高端樓盤進入市場，這對嗷嗷待哺的房企而言是一次“回血”。

而在融資方面，房企更是意外獲得了一個窗口期。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，房企境內(nèi)外債券融資合計為3944億元，占2019年全年的32%，整體一季度融資金額同比增長5%，融資金額居近7年第二位。同時，融資數(shù)量的增加還伴隨著利率下降。根據(jù)華泰證券統(tǒng)計，今年3月，AAA級房企平均發(fā)債利率為3.25%，已低于2015年至2016年期間的最低點，不少百強房企3月發(fā)債利率為歷史新低。

在市場方面，一季度本非傳統(tǒng)的樓市旺季，而后續(xù)隨著我國經(jīng)濟多項逆周期調(diào)節(jié)政策發(fā)力，房地產(chǎn)領(lǐng)域也蘊藏著新的機遇。

本次中共中央政治局會議提到， 要實施老舊小區(qū)改造。而在4月14日的國務(wù)院常務(wù)會議上，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度、推動惠民生擴內(nèi)需也是重要議題。這種改造既包括局部拆舊重建、加裝電梯、修建外部停車場、小區(qū)照明系統(tǒng)更換、雨污分流系統(tǒng)等“硬改造”，也包括完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平等“軟提升”，而上述領(lǐng)域正是房地產(chǎn)企業(yè)未來可以深耕的新機遇。

其中，“硬改造”不僅能直接帶動有效投資，更可立竿見影地帶動內(nèi)需；而“軟提升”所涉及的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療領(lǐng)域，都是我國存在著重要缺口的稀缺資源。隨著部分城市具有真正消費能力的剛需市場接近飽和，“軟提升”可能將成為開發(fā)商更重要的競爭力。當(dāng)然，上述領(lǐng)域并非開發(fā)商獨力提供的，在這個過程中有賴于社會資本、民眾與政府合力創(chuàng)造共贏局面。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍對我國經(jīng)濟社會起到重要的作用。深處這場變革中心的，既有亟待轉(zhuǎn)型、挖掘新機遇的開發(fā)商，也有不斷創(chuàng)新、推動變革、更好惠及民生的政府機構(gòu)，還有廣大希冀安居樂業(yè)的民眾。各方共同的目標(biāo)都是長期可持續(xù)發(fā)展，也正是在這一共識之上，期待所有主體都能為長遠發(fā)展、共建共贏而努力。

文章來源：金融時報