樓市新政:蘭州商業(yè)地產(chǎn)貸款首付比例由70%調(diào)整為50%

樓市的博弈越來(lái)越激烈了，同一天內(nèi)甚至出現(xiàn)了“西邊日出東邊雨”的場(chǎng)面：一邊是青島廢除前兩天放松限購(gòu)的決定；一邊是“不怕死”的蘭州出臺(tái)頗為敏感的“降首付”政策。

4月14日，蘭州市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革完善住房供應(yīng)體系的實(shí)施意見(jiàn)》，其中提到，因域施策、精準(zhǔn)調(diào)控，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行情況，調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)貸款的首付款比例，由現(xiàn)行70%調(diào)整為50%。

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雖然不是住宅“降首付”，而是定向商辦市場(chǎng)，但考慮到“降首付”政策敏感性（出臺(tái)降首付政策的駐馬店、寶雞等城市最后均食言收回），蘭州會(huì)不會(huì)也迫于壓力收回，還有待觀察。

其實(shí)，蘭州樓市已經(jīng)享受過(guò)一波政策暖風(fēng)了，3月底時(shí)，甘肅出臺(tái)新政免征3個(gè)月房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)。此次則是由“救供給”上升到“救需求”。

至于蘭州為什么不拿住宅做文章，而打商辦的主意，背后邏輯也并不難理解。

其一，早在兩年前，蘭州便已完成限購(gòu)政策的放松和調(diào)整。

如下圖所示，2017年全國(guó)樓市行情火熱的時(shí)候，蘭州便重啟了限購(gòu)政策，但次年便把限購(gòu)范圍縮小至核心的老城三區(qū)。

若再進(jìn)一步那就只能是取消限購(gòu)，青島已經(jīng)用行動(dòng)告訴蘭州這條路是走不通的，哪怕只是階段性的。

其二，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在蘭州樓市的中的地位舉足輕重。

前幾年的存量就不表了，就說(shuō)從去年到現(xiàn)在，在蘭州拍出的土地中，商辦性質(zhì)用地282.38萬(wàn)方，占總出讓土地面積的23%；總出讓金192億，商辦則占20%。

考慮到住宅用地中，也會(huì)配套一定比例的商業(yè)，所以總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)貢獻(xiàn)實(shí)際比例是要遠(yuǎn)高于五分之一，可謂舉足輕重。

考慮市場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期，快則七八個(gè)月，慢則1年左右，去年拍出的這些商業(yè)用地，當(dāng)下正好開(kāi)始入市。疫情已經(jīng)讓房企無(wú)比艱難，70%的首付比，又無(wú)疑大大延緩了商辦市場(chǎng)回血的速度。

其三，蘭州對(duì)房地產(chǎn)依賴較重，某種程度上，也制約了當(dāng)?shù)貙?duì)市場(chǎng)下行的容忍度。

由下圖可見(jiàn)，近年來(lái)蘭州的一般公共預(yù)算赤字是逐年擴(kuò)大，這也就意味著，當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地財(cái)政及轉(zhuǎn)移支付的依賴在加重。

換言之，當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)的冷暖變化更加敏感、容忍度也更低。

這或許也可以間接解釋為什么早在2018年樓市余溫還尚熱時(shí)，其就早早地放松了限購(gòu)。而如今其又成了第一個(gè)為商業(yè)地產(chǎn)降首付的城市。

其四，70%首付比確實(shí)有些矯枉過(guò)正，現(xiàn)在是將其調(diào)回到正常水平。

商業(yè)類項(xiàng)目的正常貸款首付是50%，如今即便是深圳這些大城市也基本是這個(gè)比例，投資性需求遠(yuǎn)不如深圳的蘭州之前調(diào)控將其升至70%確實(shí)有些矯枉過(guò)正之嫌，現(xiàn)在算是將其調(diào)回到一個(gè)正常比。

這和把住宅首付降至20%還是有本質(zhì)性區(qū)別的，因?yàn)樽≌袌?chǎng)主流的首付比就是30%。低于市場(chǎng)均值和降回市場(chǎng)均值完全是兩碼事，但市場(chǎng)和上面會(huì)不會(huì)也這么看，那就是另外一回事了。

不過(guò)，蘭州的這波操作確實(shí)給市場(chǎng)提了個(gè)醒。

疫情以來(lái)，各種暖樓市的政策主要聚焦在住宅上，商辦這塊幾乎是被忽視的。事實(shí)上，商辦比住宅更為脆弱，因?yàn)橘I它的基本都是奔著投資去的，早買晚買無(wú)所謂，在市場(chǎng)趨冷時(shí)，觀望情緒會(huì)更加濃厚。

之前廣州被迫收回的救市政策，內(nèi)容就是放松對(duì)商服用地項(xiàng)目的限購(gòu)限售。一線城市的廣州尚且如此，就更用說(shuō)那些弱二線及三四城市的商辦市場(chǎng)了。

另一方面，近年來(lái)很多三四線城市出于面子（鋼掛玻璃外觀的大樓及商業(yè)中心能提升城市形象）、財(cái)政收入（賣地收入、交易時(shí)的相關(guān)稅收）等考慮，推了大量的商辦用地，個(gè)別城市的去化周期甚至達(dá)到一二十年。

這本就是個(gè)虛胖的市場(chǎng)，如今隨著“房住不炒”下之前的那種樓市周期被打破，及疊加疫情沖擊，使得很多城市的商辦市場(chǎng)成了高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的雷區(qū)。

只是，蘭州成了第一個(gè)主動(dòng)采取措施為商辦市場(chǎng)降風(fēng)險(xiǎn)的城市。下一個(gè)會(huì)是誰(shuí)呢？