面對對政策與市場的不確定、對行業(yè)的不確定、對企業(yè)運營與業(yè)務(wù)開展的不確定……大部分行業(yè)同仁陷入焦灼和迷茫的困境。

為了幫助同仁能夠更好地看清政策走向、市場形勢，提振行業(yè)信心，空·白發(fā)起了為期三天的「戰(zhàn)疫2020」線上直播交流。

2月7日晚間，第一場直播「宏觀研判」專場邀請到了幾位重量級的嘉賓——諸葛找房副總裁、建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建；正合股份市場研究總監(jiān)黃娜；空·白創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)。

嘉賓們分享各自觀點，并與業(yè)內(nèi)同仁進行溝通交流。

以下觀點與您分享。

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01．

謹慎看待疫情進展、行業(yè)走向與企業(yè)變化

空·白創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)博士分別從宏觀層面、企業(yè)層面進行解讀——

一、對于疫情接下來的進展持較為謹慎的態(tài)度，總體來看不確定性仍然較大；

二、宏觀經(jīng)濟層面，受疫情影響，預(yù)測一季度經(jīng)濟的負向沖擊將大于2個百分點，其中，零售、餐飲、院線等服務(wù)業(yè)一季度將會是斷崖式下滑，二季度會出現(xiàn)弱恢復(fù)，三四季度才能逐步正常化。與此同時，服務(wù)業(yè)的下降對居民可支配收入的影響更大，這將產(chǎn)生負向連環(huán)沖擊，進一步影響消費；

三、關(guān)于房地產(chǎn)市場的影響——

一是從政策層面看，不要期望政策放松；

二是從企業(yè)層面看：首先，疫情使高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商被迫“慢下來”，銷售回款受阻，現(xiàn)金流將會嚴重承受巨大壓力，對高周轉(zhuǎn)模式依賴越大的企業(yè)，風(fēng)險也越大，特別是高負債的企業(yè)，利息和債務(wù)是剛性支付，資金壓力大；

其次，本次疫情對三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)需求形成顯著沖擊，對于布局在三四線的企業(yè)會有更大影響；

再次，當下開發(fā)企業(yè)最直接的反應(yīng)是銷售的線上化，加大力度開啟線上銷售方式，例如在線售樓處的快速普及。但是，由于缺少線下的跟進與轉(zhuǎn)化，線上的效果很難獨立發(fā)揮，對銷售回款的實際效果有限；

最后，開發(fā)商新房銷售對線下中介渠道的依賴度將會更大，可以預(yù)見，未來中介渠道將全產(chǎn)品線、全流程，聯(lián)動、包銷等多種方式全面滲透。

02．

疫情對房地產(chǎn)短期沖擊明顯，二季度逐步恢復(fù)，中長期大勢未變

諸葛找房副總裁、建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建進一步深層剖析疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，他指出——

一、從房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展來看，疫情作為突發(fā)性事件，無法對市場產(chǎn)生根本性影響，預(yù)計房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)或?qū)㈦S著疫情的緩解在二季度逐步恢復(fù)，下半年有望恢復(fù)性增長；

二、短期來看，本次疫情對于房地產(chǎn)市場的影響主要有三部分——

一是銷售層面的影響：暫停售樓處和相關(guān)隔離舉措，短期內(nèi)將給房地產(chǎn)銷售帶來顯著不利影響，預(yù)計1-2月甚至一季度的全國房地產(chǎn)銷售將顯著下降，預(yù)計平均降幅超過30%，湖北武漢等疫情嚴重的地區(qū)降幅將超過50%；二是城市投資層面的影響；三是企業(yè)開復(fù)工層面的影響，人員流失、再招聘，以及人員信心的恢復(fù)都需要時間，預(yù)計今年開復(fù)工比往年滯后1到1.5個月；

三、疫情沒有改變市場的供求關(guān)系，需求釋放只是被延后了，但并沒有被消除掉。然而，與剛性需求相比，改善性需求回暖所需要的時間會更長；

四、受制于本次疫情的沖擊，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做出兩個調(diào)整——

一是應(yīng)該思考中短期策略和長期策略之間的平衡性問題，其本質(zhì)就是現(xiàn)金流的問題；二是應(yīng)該調(diào)整對于城市投資標準的判斷，不應(yīng)僅依靠經(jīng)濟指標去判斷城市投資價值，城市治理水平和城市人文環(huán)境也是重要的判斷標準；

五、相較于新房市場，二手房市場與商業(yè)地產(chǎn)市場受到影響更大，其中經(jīng)紀公司、經(jīng)紀從業(yè)人員的復(fù)工時間可能會比想象中的還要長一些。

03．

受疫情影響，消費者對于開發(fā)商品牌、社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理的關(guān)注度顯著提升

正和股份市場研究總監(jiān)黃娜通過對《疫情期間消費者信心調(diào)查報告》的解讀，從消費者反應(yīng)層面對疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響做出了深度分析——

一、整體消費層面：

第一，對疫情防控有信心。超過4成受訪者預(yù)期疫情3月結(jié)束，超過8成受訪者預(yù)計疫情5月內(nèi)結(jié)束；

第二，對經(jīng)濟發(fā)展有信心。83%的受訪者預(yù)期收入持平或有增長。但受到疫情正在進行時的影響，整體消費偏防御性消費，前三項分別是：儲蓄、大宗物品購買（買房、買車等）、醫(yī)療保健；

二、房產(chǎn)消費層面：

第一，預(yù)期房價穩(wěn)中有升，且認可房屋保值能力為主流觀點，但年內(nèi)購房計劃偏理性；

第二，高收入及多套房受訪者對房地產(chǎn)市場的走勢預(yù)判偏保守，更多認為房產(chǎn)保值抗通脹，對房產(chǎn)的購買是防御性配置；

第三，購房看重因素中，相比過去，受訪者對開發(fā)商品牌、社區(qū)內(nèi)在品質(zhì)（密度、樓間距、綠化景觀、精裝質(zhì)量）的關(guān)注度都有一定比例的提升，與此同時，受訪者愿意為優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理買單的意愿也在提升，超9成受訪者接受優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理溢價。