穩(wěn)定現(xiàn)金流、抵御市場波動(dòng) 房企持有商業(yè)地產(chǎn)意愿提升

2019年，房企商用物業(yè)持有意愿提升，商業(yè)運(yùn)營從“去零售轉(zhuǎn)體驗(yàn)”轉(zhuǎn)向“零售體驗(yàn)化”。1月6日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2019/2020年度發(fā)展報(bào)告》（以下簡稱“報(bào)告”）顯示了上述內(nèi)容。報(bào)告認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出由開發(fā)驅(qū)動(dòng)型向商業(yè)驅(qū)動(dòng)型的良性轉(zhuǎn)變。

從“去零售轉(zhuǎn)體驗(yàn)”到“零售體驗(yàn)化”

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，拿地成本的上升使得以往靠住宅增值獲利的經(jīng)營模式不再可持續(xù)，房企開始向運(yùn)營增值的模式轉(zhuǎn)變。

另外，促進(jìn)房企自持商業(yè)的客觀因素是，2019年，許多地方在優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊拍賣中，對于持有物業(yè)的比例也常常提出更高的要求，從客觀上促進(jìn)商用持有物業(yè)的增加。

事實(shí)上，在市場下行的環(huán)境下，報(bào)告認(rèn)為持有型物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，能夠幫助企業(yè)抵御市場波動(dòng)對業(yè)績帶來的影響，凸顯出穿越經(jīng)濟(jì)周期的能力。

不過，更為現(xiàn)實(shí)的問題是，雖然以往散售型的商業(yè)地產(chǎn)模式弊端已經(jīng)被主流地產(chǎn)商所充分認(rèn)知，房企主觀持有的意愿加強(qiáng)，但在融資收緊的情況下，實(shí)際持有量短期內(nèi)亦難出現(xiàn)大幅增加。

報(bào)告顯示，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營過程中，“去零售化”幾乎成為近些年實(shí)體商業(yè)創(chuàng)新的主要共識，商場紛紛降低賣場的零售業(yè)態(tài)面積，轉(zhuǎn)而以增加餐飲、影院、冰場、兒童游樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)替代。但這一轉(zhuǎn)型創(chuàng)新在一些符合市場需求的項(xiàng)目上取得了成功，而作為普適性的策略并未實(shí)現(xiàn)預(yù)想效果，這種功能性體驗(yàn)業(yè)態(tài)在承租能力等仍然達(dá)不到零售業(yè)態(tài)水平。

2019年，一些商場開始調(diào)整創(chuàng)新轉(zhuǎn)型思路，轉(zhuǎn)向嘗試零售體驗(yàn)化，堅(jiān)持零售主體地位，同時(shí)強(qiáng)化場景體驗(yàn)感與服務(wù)體驗(yàn)感，輔助導(dǎo)入部分相關(guān)性的體驗(yàn)功能業(yè)態(tài)。

比如，從K11到方所，從言幾到朝陽大悅城悅界，從上海世紀(jì)匯的1192弄街區(qū)到北京王府井百貨的和平菓局，零售體驗(yàn)化漸次展開。從“去零售轉(zhuǎn)體驗(yàn)”到“零售體驗(yàn)化”，為實(shí)體商業(yè)打開了一個(gè)新的增長通道。

市場為商業(yè)資產(chǎn)重新定價(jià)

因?yàn)閷τ诤暧^經(jīng)濟(jì)形勢的普遍不樂觀，加上銀根吃緊，2019年，一些持有商業(yè)資產(chǎn)集中出現(xiàn)變現(xiàn)。比如，瑞士合眾集團(tuán)聯(lián)手財(cái)團(tuán)13.4億美元收購位于北京中關(guān)村地區(qū)的鼎好大廈，力圖通過重新定位和改造實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的提升；金隅集團(tuán)以51.87億競拍購得北京亞奧板塊知名商務(wù)綜合體盤古大觀。值得關(guān)注的是，北京世茂工三以21.87億元的價(jià)格拍賣再次流拍，這一價(jià)格較第一次拍賣下調(diào)1.13億元，與第二次拍賣價(jià)格持平，已遠(yuǎn)低于其估價(jià)水平。

報(bào)告認(rèn)為，2019年成交的北京翠宮飯店、盤古大觀、海航大廈價(jià)格基本遵循了投資界通行的回報(bào)測算標(biāo)準(zhǔn)，而非以開發(fā)商的住宅估價(jià)思維與單純的地段價(jià)值論。市場為長期虛高的商業(yè)資產(chǎn)重新定價(jià)，資產(chǎn)價(jià)格有望下行。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平表示，過去幾年間，電商風(fēng)頭蓋過實(shí)體商業(yè)。2019年，盡管電商直播網(wǎng)紅帶貨吸引了眾多眼球，但深究之下，本質(zhì)上仍是營銷噱頭。電商的線下新零售也缺乏商業(yè)運(yùn)營上的深層次突破。反而是部分實(shí)體商業(yè)回歸商業(yè)本質(zhì)的創(chuàng)新表現(xiàn)亮眼。比如，繼SKP店慶創(chuàng)下日銷10億新高成為熱點(diǎn)之后，新開業(yè)的SKP-S以高度的場景式體驗(yàn)、工業(yè)夢幻風(fēng)的裝修風(fēng)格、豐富的互動(dòng)藝術(shù)裝置，令人耳目一新。