市場預(yù)期無限下探 收購潮中房地產(chǎn)企業(yè)眾生相

2019年，房地產(chǎn)開發(fā)商對行業(yè)的狂熱幻想被牢牢遏制。行至歲尾，市場期盼的翹尾行情未出現(xiàn)，重點城市成交量同環(huán)比分別下跌12%和1%。戰(zhàn)場殘酷如斯，今年千億房企已達(dá)27家，但破產(chǎn)房企也超過400家。

這是一場“贏者通吃”的游戲，困境的房企總是難逃變賣資產(chǎn)的命運。據(jù)了解，截至12月9日，今年A股房企涉及并購動態(tài)達(dá)757條。“成本最低的城市更新周期較長，招拍掛市場的門檻越來越高，很多房企通過收并購快速進入城市、補充糧草。”多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

買方席如融創(chuàng)中國(下稱“融創(chuàng))，今年連續(xù)發(fā)起多筆大宗收購案，總金額達(dá)408億元，而被“吞下”資產(chǎn)的包括泛海控股、云南城投、華僑城A等。悲劇總有相似的內(nèi)核，賣方在此輪調(diào)控中均風(fēng)控失效，出售資產(chǎn)是緩解資金之渴最快速的方法。

但當(dāng)市場預(yù)期無限下探時，沒人再為短期所獲而歡呼。規(guī)模房企加速收并購背后，是對15萬億存量市場的激烈爭奪，是搶食更多份額的焦慮與渴望。而變賣資產(chǎn)的選手，已少有出現(xiàn)在招拍掛市場，當(dāng)下困境暫緩后，即將迎來的仍是寂靜長夜。

曲線擴張

地產(chǎn)行業(yè)形勢日益嚴(yán)峻時，有人節(jié)衣縮食過冬，也有人趁機抄底儲糧。

12月6日，成都融創(chuàng)駿源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受讓成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)，總代價10.4億元。前者股東為融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，而標(biāo)的公司實控方為華僑城。這是融創(chuàng)今年最新的并購動作，但并非規(guī)模最大的。

此前11月，融創(chuàng)以152.69億元收購云南城投環(huán)球世紀(jì)、時代環(huán)球各51%股權(quán)，目標(biāo)公司主要從事地產(chǎn)項目開發(fā)運營，在成都、武漢等城市共開發(fā)18個項目。繼年初將北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權(quán)益拿下后，融創(chuàng)再次發(fā)起地產(chǎn)圈年內(nèi)最大收購案。

除去這兩宗百億級別交易，融創(chuàng)今年還陸續(xù)將陽光100中國、長實集團、新湖中寶部分資產(chǎn)納入麾下。據(jù)公開信息統(tǒng)計，融創(chuàng)今年在收并購上已揮金約408億元。得益于此，該集團躋身納儲第一梯隊，前11月新增貨值6850.8億元，僅次于碧桂園的6953.6億元。

如此大手筆買買買，難免引來資金拷問。當(dāng)有聲音質(zhì)疑融創(chuàng)的并購資金從何而來時，該集團董事局主席孫宏斌卻認(rèn)為，我們買的東西挺少的，8年加起來（并購）花了2000億，但賣了2萬億貨值。

實際上，對融創(chuàng)的收并購操作，市場已司空見慣。

但今年，世茂地產(chǎn)快速加碼，成為新晉“并購之王”。據(jù)不完全統(tǒng)計，世茂上半年完成達(dá)200億元規(guī)模并購，收購項目超過20個，列表企業(yè)中包括泰禾、明發(fā)、萬通、開城實業(yè)、利君地產(chǎn)、粵泰股份等公司。

今年3月到5月，泰禾相繼將7個項目部分股權(quán)讓與世茂地產(chǎn)，共獲約77.52億元資金。此后，泰禾又相繼出讓廣州院子項目、濟南章丘項目、河南潤天置業(yè)公司部分股權(quán)，換取資金合約34億元，成為此輪地產(chǎn)收購潮中的典型案例之一。

此番動作并非個例，如今，房企收并購已成滾滾洪流，向冷清市場席卷而來。據(jù)了解統(tǒng)計，截至12月9日，今年A股房企并購動態(tài)達(dá)757條。克而瑞統(tǒng)計稱，1~11月典型企業(yè)收并購、協(xié)議土地出讓的幅數(shù)占比達(dá)12%，規(guī)模房企紛紛通過收并購補充資產(chǎn)。

“以大灣區(qū)為例，目前招拍掛、城市更新、收并購約各占三分之一。”易居克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海稱，城市更新成本最低，但周期長、需要豐富的操盤經(jīng)驗，要跟村民、政府關(guān)系緊密；招拍掛比較簡單粗暴，但市場門檻越來越高，政府在土地出讓上設(shè)置限制條件，開發(fā)商拿地后并不怎么賺錢。

“相反收并購比較簡單，開發(fā)也比較快，是房企快速進入新城市、快速擴充資產(chǎn)的好渠道。”陳洪海進一步認(rèn)為，很多房企如新力地產(chǎn)、碧桂園均通過收購拿地，深圳很多開發(fā)商也選擇此種途徑。

如果站在被收購方，可能是另一番視角。深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李嘉宇說，當(dāng)下房價漲幅趨緩、融資成本上升，一些中小開發(fā)商產(chǎn)品打造不力，不得已通過出讓項目渡過難關(guān)。同時，政策對存量收購有一定扶持，如并購貸款、基金和信托相關(guān)產(chǎn)品。

實際上，招拍掛市場持續(xù)降溫，7月份以來，溢價率持續(xù)下降、流拍率整體上揚，開發(fā)商拿地積極性已經(jīng)觸底。當(dāng)下部分城市土地市場處于“預(yù)期下行，底線未降”狀態(tài)，在土地調(diào)控限價嚴(yán)厲、起拍價并未明顯下調(diào)時，房企公開拿地盈利空間縮小，便轉(zhuǎn)投收并購曲線擴張。

各有所困

從過往案例分析，房企可借收并購擴張規(guī)模、調(diào)整戰(zhàn)略，并鞏固多元化成果、繞過行業(yè)壁壘快速布局業(yè)務(wù)。從頭部公司融創(chuàng)中國、千億房企陽光城，再到“事故”不斷的小房企佳源國際，均曾通過收并購實現(xiàn)擴張。

譬如，融創(chuàng)將原萬達(dá)文旅集團收入囊中后，加快建立其在文旅領(lǐng)域的影響力；萬科A收購印力后，將其作為主要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營平臺，盤活存量資產(chǎn)項目；志在造車的中國恒大通過收購，繞過高科技行業(yè)壁壘，快速實現(xiàn)新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈布局。

表面來看，房企收并購好處頗多。但實際上，收購方的競爭壓力只多不少。繼2014年首次迎來高光時刻，躋身行業(yè)前八后，世茂持續(xù)兩年掉隊。如今，與龍湖膠著競爭成為世茂的持久戰(zhàn)；融創(chuàng)于今年前11月首次躋身行業(yè)第三，但孫宏斌對頭部間的競爭態(tài)勢毫不放松。

不僅如此，對企業(yè)而言，股權(quán)收購是投資行為，部分企業(yè)之所以愿意出售股權(quán)，是因經(jīng)營不善或資金鏈承壓。如何盤活資源不至于成為負(fù)累，是收購方需解決的問題。譬如，融創(chuàng)入股的時代環(huán)球，截至今年8月底利潤總額-256.59萬元，凈利潤-560.73萬元，公司總資產(chǎn)66.85億元，負(fù)債總計64.02億元。

賽普管理咨詢認(rèn)為，50%的并購都以失敗而告終，而并購交易失敗案例中，只有20%是因為交易結(jié)構(gòu)、交易策略所致，超過80%在于后續(xù)并購整合不足。“項目收購就是投資，首先考慮風(fēng)險控制。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般企業(yè)并購前，都會進行詳細(xì)盡調(diào)，除非股權(quán)債權(quán)關(guān)系過于復(fù)雜，通常風(fēng)險相對可控。

作價購買的一方權(quán)衡盈利與風(fēng)險，被收購方面臨的卻是生死泥潭。

粵泰股份自去年以來接連爆出債務(wù)違約問題，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結(jié)，多處資產(chǎn)被查封，不得不靠出售資產(chǎn)“續(xù)命”；業(yè)績虧損的陽光100選擇出售資產(chǎn)維持經(jīng)營，在2018年度業(yè)績發(fā)布會上，管理層公開表示，公司將進行優(yōu)質(zhì)土地出售來支持公司流動性缺口。

而流動性“危機”持續(xù)發(fā)酵的泰禾，仍未踏進生存安全區(qū)。通過出售資產(chǎn)，泰禾前三季度短期借款與一年內(nèi)到期非流動負(fù)債總和為306.3億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為126.56億元，短債與現(xiàn)金的缺口縮小至179.74億元，但隱患仍存。

更長遠(yuǎn)的是，流動性危機使其難以備糧納儲。泰禾在公開市場拿地僅在2012~2014年間，到2016年，泰禾基本靠并購維持土儲增加。而伴隨2017年市場下滑趨勢越來越明顯，泰禾在土地端更加沒有作為。2018年期末，泰禾存貨為1735.28億元，而2019年前三季度存貨為1544.45億元，呈繼續(xù)下滑態(tài)勢。

今年前11月， TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)1559.1億元，同比增幅最高達(dá)15.1%。TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門檻分別為977.9億元和673.9億元，門檻增幅分別為8.3%和4.3%。行業(yè)集中度不斷提升之時，中小房企的生存形勢只會越發(fā)嚴(yán)峻。