熱議養(yǎng)老問題！商業(yè)地產(chǎn)策劃大師趙旭州：如何締造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)

一、人口老齡化現(xiàn)象及養(yǎng)老板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析

養(yǎng)老一直以來都是備受關(guān)注、引熱議的話題之一。人們常說：“樹欲靜而風(fēng)不止，子欲養(yǎng)而親不待。”有一部法國(guó)電影《如果我們生活在一起》和一部韓劇《我親愛的朋友們》，里面的主角都是老人，有的終身未嫁，有的子女不在身邊，有的喪偶、有的癡呆、有的身患絕癥，年過古稀，他們都有一個(gè)共同的問題：如何度過晚年生活。

當(dāng)然養(yǎng)老問題并不只是其他國(guó)家的特色問題。在我國(guó)，人口老齡化日趨嚴(yán)重，并且成為了一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問題。有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2025年，我國(guó)六十歲以上人口將達(dá)到3億。老齡人口數(shù)量如此龐大，面對(duì)巨大的養(yǎng)老壓力政府方面高度重視，頻發(fā)政策鼓勵(lì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別“十三五”之后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)官方蓋章批準(zhǔn)進(jìn)入快車道。

在政府出臺(tái)相關(guān)政策之后很多房地產(chǎn)公司或企業(yè)踴躍入局，紛紛開始發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。像萬科、恒大、保利、泰禾、遠(yuǎn)洋、金地等公司都躍躍欲試，發(fā)力養(yǎng)老板塊。投身養(yǎng)老板塊的企業(yè)“千千萬”，但真正做到令人滿意的卻少之又少，甚至可以說養(yǎng)老地產(chǎn)板塊目前尚未形成可以作為標(biāo)桿存在的模板。

面對(duì)進(jìn)退兩難的尷尬局面，開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商們是否有發(fā)自內(nèi)心的思考過最適合老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)是怎樣的？是否真正的去了解了老年人最期待的養(yǎng)老地產(chǎn)是長(zhǎng)啥樣的？是否真正抓住了老年人的核心需求及核心痛點(diǎn)？

商管大師趙旭州認(rèn)為：若想打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)，首先就要深入了解老齡群體。正所謂，知己知彼，方可百戰(zhàn)不殆。只有深入了解老年群體，在建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中才有可能達(dá)到事半功倍的效果。

二、老年群體的類別及其特征分析

首先，我們來看一看商業(yè)地產(chǎn)策劃大師趙旭州先生是如何將老年群體進(jìn)行分類和剖析的。按照老年人的身體機(jī)能及其老的程度可以將他們分為以下幾個(gè)類別：

1、活躍長(zhǎng)者。

所謂的活躍長(zhǎng)者指的是可以進(jìn)行刺激游戲、可以冒險(xiǎn)、可以上躥下跳的老年人，這類人基本上能夠做自己30歲時(shí)做得任何事情。美國(guó)摔角聯(lián)盟WWE的老板麥克馬洪就是一個(gè)很好的例子。他曾經(jīng)說自己65歲時(shí)可以做30歲時(shí)做的任何的事情。在國(guó)外還有許許多多這樣的例子，為何它們的活躍長(zhǎng)者數(shù)量會(huì)高于我們國(guó)家呢？原因在于，他們的精神和性格是偏外向型的，人的精氣神是至關(guān)重要的，一旦精神陷入萎靡，很快身體上也就衰老了。

因此，老年人應(yīng)該每天都保持一顆積極向上的心，開心、愉悅的度過晚年的生活，這才是最重要的。

2、獨(dú)立長(zhǎng)者。

這種類型的老年人，他的特點(diǎn)就是基本上不需要有人照顧，能夠達(dá)到生活自理的狀態(tài)。唯一不同的是他們并不像活躍長(zhǎng)者那樣可以上躥下跳，但他們能夠照顧好自己，屬于高質(zhì)量的老年群體。

3、協(xié)助型長(zhǎng)者。

協(xié)助型長(zhǎng)者指的是在生活上需要有人協(xié)助的老年群體，這類人他們無法完全獨(dú)立生活，有的腿腳不方便、有的視力不好等等，基本上都是身體功能出現(xiàn)了一定的問題，導(dǎo)致在生活上出現(xiàn)了一些障礙。好在家人無需花費(fèi)過多的精力去照顧他們，只需給予一定的輔助即可。

4、失智長(zhǎng)者。

失智長(zhǎng)者基本上指的是患有阿爾茲海默癥的老年群體，俗稱老年癡呆。這類老年人就需要有人花費(fèi)大量的時(shí)間和精力去照顧，因?yàn)橥耆珕适Я擞洃洠耆チ俗岳砟芰Γ坏┳屗麄儶?dú)處，極有可能迷路走失。這一群體，基本上是說過的話瞬間就忘記，甚至身邊的親人，甚至忘記自己是誰。

5、失能型長(zhǎng)者。

這一類老年人是最讓人揪心的，吃喝拉撒都需要有人照顧，生活基本上完全無法自理。俗話說：“久病床前無孝子”。雖然人們常常會(huì)被美德和真愛、真情所打動(dòng)，但作為一個(gè)有血有肉的人，真正面對(duì)這件事的時(shí)候心里還是會(huì)產(chǎn)生巨大的壓力。

老年人大致上可以劃分為以上幾個(gè)層級(jí)。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之道

在對(duì)老年群體有一定了解的基礎(chǔ)上。針對(duì)如何成功經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)這一焦點(diǎn)話題。商業(yè)地產(chǎn)策劃大師趙旭州先生給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商提了以下幾點(diǎn)獨(dú)到的建議：

1、構(gòu)建完整的軟硬件生態(tài)。

為老年人提供量身定做的養(yǎng)老設(shè)施，為其提供便利的保障。例如，保證老年人無論晴天還是陰天、刮風(fēng)還是下雨都能自由的在整個(gè)社區(qū)里活動(dòng)；保證坐輪椅的老人可以在社區(qū)里暢通無阻，隨意進(jìn)出電梯、走廊等等；通道需要保證擔(dān)架和輪椅的通暢性；房子的窗戶要為老人量身定制，保證需要坐輪椅的老年人視野能夠不受影響；小區(qū)的隔音效果要好，保證所有老人都能夠安靜的休息，不受噪音干擾等等。

方方面面都需要仔細(xì)考量，做到事無巨細(xì)，然后再植入只能系統(tǒng)，保證老年人能夠隨時(shí)隨地的跟中心急救和中心護(hù)理掛鉤。需要有最一流的軟性保障、護(hù)理員以及醫(yī)療通道，快速解決老人急救的問題以及一些突發(fā)的各種需求。打通設(shè)計(jì)、建造、資源整合的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。

2、營(yíng)造輕松愉快的文化氛圍。

在適老設(shè)施、硬件、護(hù)理等條件都得到完善的基礎(chǔ)上，營(yíng)造一個(gè)輕松愉快的文化氛圍也是至關(guān)重要的。大概很多人都有這樣的經(jīng)歷，小的時(shí)候總聽長(zhǎng)輩在說教，長(zhǎng)大后變成了年輕人給長(zhǎng)輩說教。針對(duì)上述現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大師趙旭州先生發(fā)表了如下見解：對(duì)于老年人而言，晚年最重要的是開心愉快的度過，需要找伴就給他找，想談戀愛就讓他談，需要娛樂就讓他娛樂，沒有必要再成天一本正經(jīng)的說教，并沒有太大的意義。

3、與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施

目前國(guó)內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時(shí)，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護(hù)理程度較重、普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。

4、與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合

（1）在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。目前市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長(zhǎng)壽文化等理念。這類養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。

此類項(xiàng)目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長(zhǎng)、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。

一些與風(fēng)景資源結(jié)合的項(xiàng)目中，老人可能僅在一年里的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意對(duì)養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新，既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長(zhǎng)期療養(yǎng)的需求，還可以供老人與多位子女聚會(huì)慶祝、老人與多位朋友結(jié)伴度假等。同時(shí)，養(yǎng)老公寓的居室還可轉(zhuǎn)變?yōu)橘e館客房，供公司集體開會(huì)、培訓(xùn)使用。這種適應(yīng)性強(qiáng)、靈活可變的產(chǎn)品形式有利于開發(fā)管理者實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)

（2）與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓

在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對(duì)于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

由于城區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格較高，開發(fā)者通常會(huì)選擇較為集約的開發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內(nèi)，周邊1公里范圍內(nèi)配有大型綜合購(gòu)物中心、醫(yī)院、公園、大學(xué)等配套設(shè)施。老年公寓采取復(fù)合居住模式，同一棟樓內(nèi)集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品，使出租對(duì)象多樣化，從而降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)時(shí)需要注意為不同的居住人群配置獨(dú)立的出入口，以便單獨(dú)管理。

在政策利好，社會(huì)有迫切需求的背景下，各大房地產(chǎn)公司及企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)是必然趨勢(shì)，但應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇合適的參與方式。既要做到逐利無過，也要帶人文關(guān)懷，如宋衛(wèi)平所說，做養(yǎng)老項(xiàng)目，得有點(diǎn)理想主義，有點(diǎn)耐心，有些人文關(guān)懷。