商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計如何提升其整體價值

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計如何提升其整體價值

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，開發(fā)商常常會問到：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的：如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價值從而提升其整體價值。

要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰而作？通常情況下，我們把商業(yè)的目標(biāo)客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶;商家作為經(jīng)營者即用鋪的人，是二級客戶;而普通消費者才是真正消費鋪內(nèi)商品的人，是三級客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價值必將通過終極消費客戶—消費者對其的認(rèn)可度得以體現(xiàn)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃要素方法——矛盾協(xié)調(diào)法。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對矛盾。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎(chǔ)上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。

矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）

適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達(dá)不到總價高的效果。

啟示：在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾;不是體量越大，項目總價值越高;要根據(jù)項目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃;要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。

矛盾二：整體（whole） ——個體（individual）

適用于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體立面風(fēng)格設(shè)計、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。

一個商業(yè)項目既是一個整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個體商業(yè)空間。個體商業(yè)空間強調(diào)個性化，個性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業(yè)項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法：

A類：確定明晰的整體風(fēng)格，將個性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強、不生硬;

B類：在打造整體外觀時預(yù)留個性化空間，將個性空間也作為立面的構(gòu)成部分。

啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風(fēng)格的塑造;

個性化空間的預(yù)留應(yīng)在整體風(fēng)格的基礎(chǔ)之上。

矛盾三：公共（Public）——私密（Private）

重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。

A類：集中商業(yè)

對于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。

B類：沿街商業(yè)

對于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。

啟示：適度的公共空間（非售空間）的預(yù)留，對項目檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。

矛盾四：開放（Open ）——封閉（Close）

本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協(xié)調(diào)。

A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導(dǎo)入性，自然導(dǎo)入人流;

B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風(fēng)格的形成，利于局部通透空間的個性突出。

啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營造相當(dāng)關(guān)鍵;

商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件;

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。

矛盾五： 概念（Concept）——具像（Concrete）

重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實的問題，主題是什么、體現(xiàn)的風(fēng)情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內(nèi)容。

A類：用建筑本身體現(xiàn)主題;

B類：制造運用視覺標(biāo)志，打造連續(xù)的、有設(shè)計的視覺焦點。

啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng);

建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容;

視覺標(biāo)志的巧妙制造和運用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格體現(xiàn)的絕佳手法。

矛盾六： 功能 （Function）——美觀（Beautify）

解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價值體現(xiàn)的問題。

啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性;商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn);商業(yè)氛圍的營造不是單一空間的設(shè)置，也不是產(chǎn)品風(fēng)格的獨立體現(xiàn)，而應(yīng)是全方位、多面的細(xì)節(jié)處理。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個方法良好的考慮運用后，商業(yè)價值的最大化才能得以實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)通過功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實，最終要實現(xiàn)的社會責(zé)任與社會效益的統(tǒng)一。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的七大原則

原則一：一定要聘請專業(yè)的設(shè)計公司

不是所有建筑設(shè)計公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機構(gòu)及招商代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

原則二：平衡業(yè)態(tài)和功能布局之間的矛盾

商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點。不同地域、不同經(jīng)濟條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地;不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。

原則三：主力店定制化

主力店是整個項目的招商核心，而他們往往對建筑體的結(jié)構(gòu)有特殊要求。在選紙的時候，主力店傾向于在意向性項目規(guī)劃建設(shè)之初，就開發(fā)商進(jìn)行接觸，溝通這種需求。從規(guī)劃建設(shè)期就開始深度合作，能最大程度地減少對建筑體的改造，從而節(jié)約成本。

原則四：傳承城市文脈特征

對終端消費者來說，具有文脈特征的商業(yè)地產(chǎn)項目不僅僅是一個購物消費的場所，同時也是一個體驗建筑文化、民風(fēng)民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強大吸引力和認(rèn)同感的關(guān)鍵要素。只有把消費者先吸引過來才有可能產(chǎn)生消費行為，才能體現(xiàn)提高其商業(yè)價值。

原則五：利用設(shè)計制造項目吸引力

商業(yè)地產(chǎn)項目需要通過規(guī)劃設(shè)計手段，表達(dá)出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。

其中對于規(guī)劃設(shè)計師而言，各種高科技的建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、材科設(shè)備技術(shù)，將與先進(jìn)的聲、光、電、信息技術(shù)相結(jié)合，共同創(chuàng)造一個體驗式的綜合商業(yè)環(huán)境。不論外部形象還是內(nèi)部空間，如果在規(guī)劃設(shè)計中能將各種策劃的主題和理念加以更好的體現(xiàn)，那么其商業(yè)價值的提升就勿庸置疑了。

原則六：設(shè)計要有鮮明的人流導(dǎo)向

在項目設(shè)計伊始，開發(fā)商就應(yīng)該和設(shè)計師、策劃師一起，確定項目業(yè)態(tài)分布和功能布局。

商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)分布和功能布局必須以人流為導(dǎo)向。也就是說，要盡量吸引客戶經(jīng)過每一個商鋪。核心商店通常安排在樓層的兩端，對引導(dǎo)人流起重要作用，被稱為磁極與錨固點;中庭合理布置，如自動扶梯連環(huán)向上，盡量鼓勵層間運動;有時集中的餐飲區(qū)、電影院和兒童游樂為主題的“冒險樂園”放在較高樓層，以使人流向上;多個樓層設(shè)有餐飲店，但僅設(shè)于一端;有時停車場也僅有一端可以到達(dá);較高樓層布置一些景點;設(shè)置少量休息座椅等;這些都是引導(dǎo)人流流動的有效手段。

原則七：設(shè)計要預(yù)留未來發(fā)展空間

商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃的四大體系

體系一：規(guī)劃設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計包括平面設(shè)計、交通組織設(shè)計、配套設(shè)計、休閑小品設(shè)計四大層面。

平面設(shè)計

平面設(shè)計的內(nèi)容是確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。必須有足夠大的中庭設(shè)計，用于商品展示。

此外，中庭還有組織平面的作用，使購物廣場空間得以融會貫通，產(chǎn)生強烈的空間對比效果，這既為商家創(chuàng)造出一種共榮共生的環(huán)境，也使顧客獲得了一個帶有自然光的休閑空間，滿足顧客對休閑功能的要求。

交通組織設(shè)計

交通組織設(shè)計方案要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)項目的整體人氣平衡。

在規(guī)劃設(shè)計上常用手法有：

以主力店引導(dǎo)人流一般將主力店的出入口安排在動線終端，盡可能的延長商業(yè)地產(chǎn)項目的人流通過線;

以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。

以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡;

無障礙設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施;比如自動步道的運用、平進(jìn)平出出入口、自動門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

配套設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)項目必須要有一定數(shù)量的配套，以滿足消費需求。這些配套包括銀行、停車場、工作間、衛(wèi)生間等。停車場設(shè)計要配備足夠的車位，方便自駕車消費者，因為這些消費者的消費力不容小覷。銀行設(shè)計經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)設(shè)施泊車配置規(guī)定

儲物區(qū)設(shè)計

對于主力店、大型百貨、超市，要考慮到他們的實際情況，設(shè)立倉儲區(qū)，方便貨物送達(dá)。衛(wèi)生間人性化設(shè)計每一層要有足夠大的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的設(shè)計要人性化，比如，大型商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)適當(dāng)增加女廁廁位、設(shè)置嬰兒床等。休閑小品設(shè)計

體系二：景觀設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)項目的景觀設(shè)計多在中庭體現(xiàn)，部分設(shè)有室內(nèi)商業(yè)街的項目，也可將綠化引入室內(nèi)商業(yè)街。中庭的地景設(shè)計除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物者的身心外，亦應(yīng)具備強烈且有別于營業(yè)空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。在實質(zhì)環(huán)境的設(shè)計上，由于中庭相對于項目內(nèi)其他空間具有高大空間的特性，故在地景設(shè)計上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。且可利用地景設(shè)施配置一視覺主題，引導(dǎo)購物者的視線，建立項目印象。

體系三：建筑設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計包括立面設(shè)計、入口設(shè)計兩大層面。

立面設(shè)計

項目的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性風(fēng)格，同時要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。

店招方式

屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

標(biāo)示方式

建筑細(xì)節(jié)中融入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。國外有很多商業(yè)地產(chǎn)項目的標(biāo)示做得非常鮮明，如佛羅里達(dá)的迪斯尼全明星娛樂場的外立面標(biāo)示——棒球標(biāo)志、可樂標(biāo)志、橄欖球帽標(biāo)志，非常特殊的展示了商業(yè)地產(chǎn)項目的形象。建筑室內(nèi)的標(biāo)示除了將建筑美和商業(yè)味融合外，還具有功能性。比如引導(dǎo)購物者方便的購物、避免重復(fù)路線、幫助出現(xiàn)事故時的準(zhǔn)確迅速行動等。購物平面圖、電話、廁所、自動扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務(wù)出入口、行人疏散線等等，都應(yīng)該成為全套圖示中的一部分。

入口設(shè)計

入口大廳為進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目后第一處場所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對于購物者而言，這是建立商業(yè)地產(chǎn)項目意想的首站。入口設(shè)計的重點應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。同時也以空間設(shè)計及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。

體系四：共享空間設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計包括內(nèi)部裝飾設(shè)計、燈光設(shè)計兩大層面。

中庭內(nèi)部裝飾設(shè)計

項目若具有多層樓面，則面對中庭、挑空的樓面部分，也應(yīng)視所需予以樓面裝飾。對于上層各樓層而言，面對中庭或挑空的部分也許只是一片墻或扶手欄桿，但對位于中庭內(nèi)的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對中庭的樓面也是一組需要精心設(shè)計的立面，它應(yīng)與中庭的地景設(shè)計相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。

水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是中庭內(nèi)部裝飾設(shè)計可以應(yīng)用的素材。

燈光設(shè)計

商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點照明;注重情調(diào)表現(xiàn)等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感，使室內(nèi)空間顯得寬敞。

要達(dá)到良好的商業(yè)地產(chǎn)項目室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。

案例解析：

廣州天河都市廣場建筑立面實景：采用大面積玻璃窗，設(shè)置大幅廣告，熱烈的購物氣氛呼之欲出。

廣州維多利廣場實景：室外廣場的休閑茶座，既增添美感，又為市民提供一個休閑好去處

體系五：消防設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)項目多是人群聚集的場所，因而對消防設(shè)計的要求較高。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)項目的消防設(shè)計有以下幾個節(jié)點：

節(jié)點一：出入口

節(jié)點二：走廊

節(jié)點三：樓梯

節(jié)點四：排煙設(shè)備

節(jié)點五：緊急照明設(shè)備

節(jié)點六：緊急用升降梯

節(jié)點七：消防設(shè)備