與住宅地塊形成強烈反差的是，商業辦公地塊的熱度并不高，局面可謂是冰火兩重天。CNSPHOTO提供
2015年的北京土地市場可以稱之為“地王”頻現的一年，房企競相扎推進入北上廣深等一線城市，下半年北京的地產圈更是被“地王”、“豪宅”、“頂豪配置”等字眼刷爆。然而，看準北京土地這塊大蛋糕的品牌房企在拿商業用地上顯得尤為謹慎。與住宅地塊形成強烈反差的是，商業辦公地塊的熱度并不高，局面可謂是冰火兩重天。
商業用地遇寒流
亞豪機構提供的數據顯示，截至11月3日，今年北京市場共成交的商業辦公地塊26宗，而其中7宗地塊底價成交，占比27%。
11月2日，原定于競拍的一宗位于房山的商業金融地塊因無人報價而最終流拍。10月27日，北京萬科以8.1億元摘得海淀區“海淀北部地區整體開發”HD-0303-0062地塊，而該宗地掛牌出讓起始價就已經達到7.5億元。
亞豪機構的統計數據顯示，截至11月3日，北京市商業辦公成交的地塊細分到各個行政區，豐臺區的成交宗數最高，溢價率也在首位。豐臺區共有7宗商業辦公用地成交，溢價率為43.03%，門頭溝區僅成交1宗土地，溢價率也僅為0.51%。
10月21日，深耕于三四線城市的碧桂園和中國金茂聯合體以34.2億元和17.6億元拿下北京豐臺兩宗地塊。其中，豐臺區花鄉四合莊1516-28-A地塊B4綜合性商業金融服務業用地，折合樓面價為2.89萬元/平方米；豐臺區花鄉四合莊1516-28-B地塊B4綜合性商業金融服務業用地，折合樓面價為2.97萬元/平方米。
幾天后，業內便傳出碧桂園可能退地的消息，之后又有消息稱，中國建筑將接盤碧桂園與中國金茂合作。然而對記者的提問，碧桂園與中國金茂都未正式做出回應。對于千億級別房企的碧桂園來說，進軍北京市場拍下的兩塊商業金融用地本應為眾人眼中的“香餑餑”，如今為何卻成為了“燙手山芋”？
價格“倒掛”存風險
一直期待“進京”已久的碧桂園終于在北京拿到土地，這是碧桂園在歷經多次爭奪后首次在北京拿地。然而，面對兩塊商業金融用地，碧桂園似乎犯起了難。據了解，北京地價畸高或成“罪魁禍首”。據一位碧桂園內部人士稱，企業萌生退意的理由是“地拿貴了，拿了不知道怎么做，做了不知道賣給誰”。
“買貴了”的判斷也不是沒有依據。在碧桂園拿地的前一天，中鐵置業才在附近拿了一塊商服用地，樓面地價1.8萬元/平方米，比碧桂園便宜了1萬元/平方米。“不是住宅用地，做商業綜合類項目，碧桂園可能也沒太大把握。”克而瑞研究中心經理朱一鳴表示，畢竟住宅才是碧桂園最擅長的產品，此前公司還未開發過高地價的商業項目，有顧慮也是正常的。
據北京市國土資源局的公開資料顯示，在中國金茂碧桂園聯合體競得的兩塊地中，A地塊的建設用地面積為2.95萬平方米，規劃建筑面積控制在11.8萬平方米，起始價為14.2億元，最終以34.2億元的價格競得，溢價率為140%。B地塊的建設用地面積為1.47萬平方米，規劃建筑面積控制在5.92萬平方米，起始價為7.15億元，最終以17.6億元的價格競得，溢價率為146%。從區域來看，這兩塊地的價格都稱不上是“地王”，但這張近51.8億元的“進京證”仍舊顯得格外“沉重”。
RET睿意德總裁王玉珂在接受記者采訪時表示，商業辦公地塊不受開發商熱捧的原因，還是銷售市場遇冷。即便是開發企業自持，寫字樓、商場的租金，也和區位直接相關。區位不好的，租金也不高，回報自然不理想。而北京新增供應的位置，相對來說都不是核心區域，這些地方的商業氛圍不夠強烈，對自持而言資金成本又太高。商業辦公對于開發商運營也是一種考驗，因為商業地產運營團隊不是一朝一夕就可以組建的。
以碧桂園成交的地塊A為例，樓面價格為28983元/平方米，按照預測售價=樓面價格+建設成本+財稅管理費用+企業所得稅來看，土地成本加上需繳納的3%土地契稅以及少量的市政配套費用，樓面價格可至29852元/平方米。此外，由于此地塊的土地性質為綜合性商業金融服務業用地，建筑成本比住宅高出不少。“按照每平方米5000元的建筑費用，加每平米5000元的裝修成本，商場或者寫字樓等商業立項的產品，實際需要支付的建筑成本不會低于每平米10000元。” 蘭德咨詢總裁宋延慶表示。
根據碧桂園2015年半年報，其公司凈利潤率在10%左右，而近3萬/平方米的樓面價，售價需在5.7萬/平方米方能在稅后方能達標。據中原地產首席分析師張大偉分析，此區域的商務樓盤均價在3萬元/平方米的價格，形成了土地與樓盤價格明顯“倒掛”的局面。由此看來，5.7萬元／平方米的銷售價格，對不擅長開發經營性物業的碧桂園而言確實消化不良，帶來了巨大的經營壓力。除了市場未來可期的巨大壓力，還有掣肘股東資本金流動性的隱形風險，碧桂園現在有些進退維谷。
據一位了解碧桂園的人士稱，碧桂園的退出是因為“不會做”。因為拍下來的地規劃用途是其并不擅長的“綜合性商業金融服務業用地”，說白了就是商住樓。碧桂園的打法一向是土地超級便宜、銷售節奏一定要快、價格要足夠便宜，很多項目基本都是貼著成本賣，但這種打法僅適用于三四線城市以及剛需產品，遇到高價地或者不同的產品，當然沒有底氣做下去。
“首先，價格高的產品銷售周期會延長，這與碧桂園短、平、快的打法不同；其次，商業物業都將有一部分自持物業，這在很大程度上會影響資金的回收速度；最終，被拉長的周轉速度影響到股東資本金的利用效率。”蘭德咨詢總裁宋延慶說，“諸如碧桂園、旭輝等這樣以短、平、快為特點的企業，股東資本金的年周轉率一般為1.0，但是商業項目的年股東資本金周轉率僅為0.25。”
操盤難度大
RET睿意德董事索珊在接受中國商報記者采訪時表示，北京作為一線城市享有較好的資源，比如醫療、教育、商貿配套等，因此在城市外擴、多中心布局逐步完成的進程中，土地供應越來越外圍化和稀缺。相比于商業用地，住宅用地遭遇哄搶因為其更可預期、可控、可變現的特性，雖不及之前爆發式的增長，但由于上述稀缺性，以及開發企業對住宅市場與產品相對駕輕就熟，價格和去化仍可以保障。
索珊介紹說，商業地產一直都是諸多開發企業不可控的開發產品，在過往幾年中，無論是在一二線城市，還是在三四線城市，開發企業在試水商業地產的時候都會更深入地理解其操盤的難度。一線城市的投資客更趨于冷靜，而商業產品在新開發的區域變現壓力較大，需要更具策略性和預判性。北京周邊昌平、房山、大興等區域雖然政策利好，但產業導入還需要加速，而商業金融用地對產業與人口的依賴很大，這也是開發企業觀望的一個原因。
萊坊機構的研究報告指出，2015年第三季度，北京市甲級寫字樓平均租金較上季度微降0.4%至每月每平方米367元，平均空置率微升0.5個百分點至5.8%。三季度共有37428平方米的新增甲級寫字樓面積進入市場，包括位于北京金融街的首建金融中心和位于東二環區域的萬豪酒店寫字樓改造項目。
上述研報指出，由于經濟增速進一步放緩，甲級寫字樓需求下降，加上新增供應持續入市，使得部分寫字樓區域市場的租金下降、空置率上升。因此，部分寫字樓業主已開始調整預期，通過租金優惠策略來吸引或保留高質量租戶。
業內有關人士表示，北京的寫字樓價格比較高，但從宏觀經濟預期而言，對寫字樓的需求會下調。之前寫字樓的供應不是很大，但目前麗澤商業區和通州的集中供應，會在短期內形成一種增量，也會對業主的心理造成一定影響。
而北京的商業地產亦是在2015年集中放量的。RET睿意德中國商業地產研究中心的數據顯示，從北京商服用地的成交量來看，隨著城市新區的規劃和發展，近郊成為商服用地供應和交易的主戰場。2014年北京近郊共成交用地171.68萬平方米，占城市總成交量的91.67%。在此背景下，商業用房銷售新增供應也多集中在城市核心區之外。預計2015年北京有14個集中商業中心開業，新增供應量將達130萬平方米，主要集中在豐臺、朝陽、通州三區，總開業體量相當于7個西單大悅城。
陽光100常務副總裁范小沖認為，大多數搞住宅開發的開發商，對商業地產并不了解。商業地產有其專業門檻，開發的難度比較大，簡單的購物中心和寫字樓在市場上是難以立足的。
業內有關人士分析，總體來說，全國的商業地產泡沫化問題比較突出，全國各地商業地產的招商、運營壓力都比較大。國內的商業是項目多、品牌少；國外恰恰相反，品牌多、項目少。北京的商業、辦公項目的經營壓力本來就大，若招拍掛的底價過高，開發商覺得不合適，也會棄拿。若是開發商自持商業地產的話，如果有現金流回報，經營壓力會輕一點，但是很多項目在招商期間就會遇到很大困難。
據北京市國土資源局的公開資料顯示，當前北京還有6宗經營性用地處于在售狀態，其中包括3塊商業用地、3塊住宅用地。2015年最后一個月，北京的土地市場又將上演哪般精彩混戰？我們將拭目以待。
