在房地產的黃金時代，房地產企業在持有物業時，往往是迫不得已。有些企業通過低價獲得商住地塊，再用銷售商住物業的利潤，來持有一個商業物業。這個模式決定了商用物業本身的效益不用很高，只要能有一定的租金就可以了。在開發商轉型為持有物業的運營企業以后，單靠運營持有物業所賺取的租金，足夠養活團隊嗎？這個問題需要從多個維度著手。
當房地產步入存量時代，開發商開始將重心從銷售轉向自持物業，并積極擁抱運營，從商業地產到產業地產，再到住宅、度假、旅游，各種形態的產品均被這場風潮裹挾。
然而，砍掉銷售、全部自持、不再快速擴張，意味著回報被拉長，現金流遭受考驗，對人員的需求量沒有那么大。在大轉型的時代，房企裁員已經不是個案，SOHO中國甚至砍掉了300人團隊。
單靠運營持有物業所賺取的租金，足夠養活團隊嗎？這個問題需要從多個維度著手。領域需要細分，供應不足的產品，僅靠運營賺取租金，回報率或許不會太差。然而，在競爭白熱化的產品中，只依靠租金營利，或許意味著在第一步吸引人流量上，就會被競爭對手遠遠甩開。
租金定多少？看行情
其實，自持物業能否帶來豐厚利潤、養活團隊，關鍵要看企業對產品的盈利規劃，以及行業供需情況。房地產有多種產品業態，不同領域需要面對的問題截然不同。
以前不是沒有自持案例，萬達即擁有中國商業地產最大的自持規模，并坐享了黃金時代不動產增值紅利。不過，那時房地產企業持有物業，往往是“迫不得已”。
比如萬達模式——以售養商，通過持有商業物業貢獻稅收這種方式，從政府處低價獲取土地，然后再通過銷售商住物業回籠資金并獲取高額利潤，維持商業物業的運營。
因為靠銷售就已賺得盆滿缽滿，所以在這種模式下，對商業物業的自身效益要求并不高，只要能有適宜的租金回報即可。關鍵是運營好這個項目，帶動區域發展，給政府帶來稅收，才能拿著招牌繼續到下一個城市拿低價地。
當開發商向持有物業運營轉型后，在沒有銷售部分做支撐的情況下，怎么玩？
從去年以來，萬科開始轉型，方向之一是加碼自持物流地產。就起步之初而言，它主要賺取的是租金。能支撐這種商業邏輯的原因在于，國內物流地產有效供給不足。
普洛斯的數據顯示，雖然目前國內的物流設施計容建面約為5.5億平方米，但是符合現代物流設施要求的高標庫僅為1億平方米，占比不足25%，超過75%的倉庫都是非高標庫，其中很多是農民倉庫。
事實上，在深圳的物流領域，不少業內人士告訴記者，二房東相當多，他們的客源相對穩定，租金回報率高。今年初，戴德梁行華南區總部董事就表示，由于深圳優質倉儲供不應求，租金持續走高。
只從租金牟利？有風險
只從租金牟利，極有可能導致營收、利潤大幅縮水，難以支撐現有的團隊規模。而且，這種盈利模式想象空間有限，企業的護城墻不夠厚，只要市場存在高額回報，就容易擠進競爭對手，將藍海變成紅海。然而，如果持有物業回報率不高，在資本市場看衰因素的累積下，則會雪上加霜。
SOHO中國的轉型堪稱艱難。2012年8月，SOHO中國在年中財報發出之后，宣布所有項目不再銷售，轉型持有。3年后，2015年8月，SOHO中國的財報首次不包含物業銷售貢獻，盡管物業租金和出租率都有提升，但是上半年營業收入3.93億元，同比下降92%，公司權益股東應占純利1.35億元，同比下降約95%。
與利潤巨幅下降形成同步的是裁員。SOHO中國一夜之間裁掉了300多人。上述300人隸屬銷售團隊，自身能力與現有業務不匹配，被裁掉有情可原，不過，SOHO中國團隊縮水也是不爭的事實。
這背后，究竟是如潘石屹所言，“搭建了互聯網平臺，逐漸建立了收租靠銀行自動轉賬，不再依靠大量人力”。還是利潤下降過快，難以支撐運營團隊呢？
值得注意的是，裁員同時，SOHO中國也不是不需要推銷，只不過它將業務包給了“臨時工”。今年10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，即將銷售放到網上，任何人可以通過線上平臺成為SOHO 3Q銷售員，訂單完成，獲得相應傭金。
在倉儲物流行業被廣泛看好之際，不少老兵似乎并不滿足于租金。獲騰訊入股的華南城，手里也有倉儲物流，而且體量不小，但他們要做的不只是從租金或運輸里獲取利潤。
在11月的中報說明會上，華南城投資者關系副總監唐起延稱，倉儲物流、電子商務作為持續收入板塊中發展最快的部分，是公司提出的第四代綜合商貿物流平臺中“最核心的點”，未來將分拆上市。
具體而言，他們將倉儲物流和自己手中的奧特萊斯、華南城商貿體等資源做了一個資源鏈接，這些倉儲物流即可以為線下實體直接供貨（這是現在的營利點），又可以在線下賣場變成體驗店后，成為一個自營發貨網。而且，華南城還在線下推出了“卡車版滴滴打車”業務，將空載的卡車和入駐項目的50萬中小企業結合，形成零散運力。
租金外盈利？有可能
在那些供應已經存在過剩的領域內，能否從租金之外產生盈利？
比如辦公領域，各個城市寫字樓過剩的例子比比皆是。比如去年第一太平戴維斯報告稱，在其跟蹤的華北區主要二線城市甲級寫字樓市場上，未來3～5年供給過剩問題將進一步加劇，7個二線城市三年后市場總存量將驟增194%。華南部分城市的情況也不容樂觀，廣州因為甲級寫字樓供應量過大，被多家機構預測會在未來兩年內延續相對過剩狀態，不少寫字樓開始降價換量。
因此，自持產業地產、寫字樓等，需要從不同維度入手，提高產品競爭力，除了賺租金的錢，還要開拓其他盈利線。
其實，SOHO中國的租金定價已經不算低。SOHO中國投資者關系副總監Sonia Han在9月中銀國際地產沙龍中表示，封閉區域工位租金1300元/周，開放式的區域租金1000元/周。
據其稱，北京和上海項目的租金回報率可以達到30%。不過，需要注意的是，這不是SOHO中國平均回報率，只是在經營不錯的區域項目上。
事實上，租金過高，服務內容單一，在供過于求的市場，是極易影響出租率的。運作產業地產、寫字樓類產品，需要有更多的服務內容，遠不是簡單的WIFI、咖啡、辦公桌就可以。
觀察國外的辦公產品迭代，不難發現：Regus是傳統甲級寫字樓的思維，Coworking Space引進了創業概念，在Y combinator里出現投資、創業孵化，Wework又提供了社群互助、產業鏈。
這使得現階段的運營者，除了收獲租金差價（比如長租與短租的差價），還可以考慮收取服務費（比如財務法律咨詢），以及投資收益（創業孵化），甚至可以不收租金，在形成線上產業社區后，通過社群經濟謀取利潤。比如，成都天府軟件園的十分咖啡已開始試水免費辦公，以換取股權。
在花樣年的深圳ICPARK項目上。花樣年董事會主席潘軍就認為，在聯合辦公的產品中，收取基礎的物業費和增值服務費用基本可以維持企業正常運營，但聯合辦公的商機并不止于此，更重要的是懂得挖掘客戶的潛在價值，并帶來更多服務可能的企業。
瑞信亞洲區首席經濟學家陶冬稱，后工業時代，需要新型供應。
或者，某種意義上而言，現在的寫字樓市場和物流地產一樣，供應量并不少，供應結構卻失衡。轉型自持物業的房企，如果只賺租金的錢，遲早要面對紅海廝殺，如果解放賺錢的頭腦，提供更多服務內容，將為企業打造堅固的城墻。
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