近年來，越來越多的地產企業開始角逐產業地產，但許多產業地產商仍在用住宅地產的思路來運作產業地產。產業地產究竟如何開發、靠什么賺錢，仍待進一步探究。
近期，天安集團將來杭的首發之作富春硅谷選址在了富陽的“銀湖科技新城”，并著力將其打造成為一個集產業創新科技大廈、獨棟企業總部樓、精英SOHO辦公、特色風情商業街、濱水住宅、山頂運動會所、商務精品酒店等業態為一體的，60萬平方米規模的現代化產業園區。
天安數碼城集團作為中國城市產業地產的引領者，在產業地產開發方面具有較為豐富的經驗，此次鴻偉摩爾作為富春硅谷項目的特邀顧問，對產業地產的開發及運營做了更為深入的分析。
產業地產開發模式優劣勢分析
中國商業地產聯盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉先生直言，作為一種新型的地產模式，產業地產在推動企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展等方面具有重要作用。根據開發主體的不同，產業地產的開發模式主要分為四種：產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式。
模式一：產業園區開發模式
產業園區開發模式是目前我國最常見的產業地產開發模式，是以政府為主導，根據城市規劃發展的需要，經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，政府根據產業運營的特點進行規劃與開發，并在此基礎上為園區提供政策支持、稅收優惠等吸引相關產業入住，從而形成產業化的區域模塊，提高了產業地產的輻射力和影響力，所以這種模式的產業園區具備集中統一、權威性高、規劃性強、形成周期短等優勢。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創造性、活力不夠等缺點，非常容易導致機構膨脹、政企不分。
模式二：主體企業引導模式
主體企業引導模式是指在特定產業領域內具有強大實力的企業，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業園區，并在自身入駐園區且占主導地位的情況下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地再開發，建立完善相應配套設施，以出讓、項目租售等方式引起其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。
這是政府支持、企業帶動的一種開發模式，它不僅符合主體企業戰略發展的需要，也易于帶動同一產業的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規模開發，無法適應跨行政區劃的綜合開發要求，所以難以作為產業地產開發的主要模式。
模式三：產業地產商模式
產業地產商模式是地產開發商在工業園區或其它地方獲取土地，建設基礎設施以及廠房、倉庫、研發樓等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目的經營和管理，最后獲取開發利潤的開發模式。
從本質上來說，產業地產商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別。這種模式的產業地產對開發商沒有后期產業經營和管理的要求，地產開發商與整個產業的結合不緊密，地產商的利潤來源點并不建立在產業的發展與繁榮上，而產業本身也并不過分依賴于其所使用的地產，因此難以形成產業輻射力。但是，正是對開發商的產業經營能力要求非常低，而且回收資金相對較快。
模式四：綜合運作模式
綜合運作模式是指產業園區開發模式、主體企業引導模式和產業地產商模式混合運用的開發模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優惠政策，并成立管委會負責行政管理事務，地產商投資開發建設并提供相應的園區服務，龍頭企業入駐發揮產業號召力，多方合力共同推進產業園區開發和經營。
綜合運作模式既能充分發揮政府的指導性，同時也能發揮市場的靈活性，權責明確，有利于引入多元投資主體實施綜合性、大規模成片開發項目。但是，這種模式對政企關系協調要求非常高，如果關系處理不當，則很容易造成產業園區的發展停滯。
未來產業地產可持續運營模式
綜合運作模式是目前產業地產運作的主導方向，鴻偉摩爾此次合作的天安集團開發的深圳天安數碼城堪稱是綜合運作模式的典范。它通過打造一個數碼主題集聚平臺，吸引了一批手機通訊、電子軟件企業進駐，形成一種產業聚集效應，由此催生規模效應，帶動上下游產業鏈發展。
同時深圳天安數碼城還注重自身內功的修煉，為入駐企業提供各類行政性事務服務，實現工商注冊、稅收年檢、審計咨詢，消防環保、海關報建、高新科技認證、資質認證、專利申請等一條龍服務，這種方式有效的解決了企業的后顧之憂，使企業集中精力發展核心業務，這是產業園區對入駐企業最有效的幫助，楊建偉直言，這也是真正的產業園項目與那些打著“產業地產”的旗號，實際只是出售物業的項目之間最大的區別。
綜上所述，由于產業地產項目一般具有較大的建設規模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐，還要求具備產業項目的經營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發模式，往往很難達到使產業項目建設能順利推進的目的，必須對產業園區協調開發模式、主體企業主導模式、產業地產商開發模式等進行綜合使用。
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