“目前公司已在國內17個大中城市，布局了21個新城吾悅廣場，未來將繼續保持每年10-15塊商業用地的擴張速度。”11月20日，記者從新城控股在上海世博中心舉辦的第二屆商業年會上獲悉，其近兩年將在全國加速布局商業地產，尤以三四線城市為主。
1993年成立，2008年正式進軍商業地產，新城控股憑借著旗下城市綜合體項目——新城吾悅廣場，正成為近幾年中國商業地產領域的一支新軍。
而隨著其作為我國首家“B轉A”的地產公司成功獲批，也意味著將為其遍地開花的商業項目，帶來更充裕資金。新城控股，這家以駱駝精神自居的民營房企，正在加速奔跑。
高周轉、標準化和執行力
住宅與商業同步，是后“黃金時代”下，新城控股布局全國的野心。
新城控股董事長王振華表示，目前已確立住宅地產與商業地產雙輪驅動戰略，實施以上海為中樞，長三角加環渤海、珠三角、中西部重點城市的“1+3”全國化戰略布局。而新城吾悅廣場作為集團全力打造的商業綜合體項目，未來將進一步加速發展。
據中國城市報記者了解，自2012年，常州作為首個落地吾悅廣場的城市以來，目前，新城控股的商業版圖已延伸至全國的17個城市，包括上海、南京、常州、鎮江、蘇州、長沙、南昌、長春、海口、成都、紹興和寧波等，城市綜合體項目共計21個。截至2015年底，累計開發商業項目達6個，在建15個。
通過查閱其商業計劃書，記者發現，新城控股將在近兩年大規模地進軍商業地產。其中，2016年間新開業的購物中心將有5家，2017年將有7家。
而按照董事長王振華的設想，這樣的速度還不算快，公司的目標是“每年新增的商業項目至少保持在10-15個”。
在中國房地產市場走過飛速發展的“黃金十年”以后，新城控股何以做到如此高密度地快速布局？商業地產所要承擔的高資金壓力又該如何緩解？
“新城通常在拿地后3個月開工、6個月開盤，現在有的項目4個月就開盤了。” 在新城控股集團聯席總裁梁志誠看來，公司得以快速擴張的秘訣在于高周轉。
而據記者的了解，與萬達相近，新城控股也采用“以售養租”的模式，租售比例大致為6：4。梁志誠解釋，公司通過商業銷售快速回籠資金，盡可能減少了資金在單個項目中的滯留時間，能確保現金流的高速運轉；另外，其商業管理、招商人員、開發人員同時配置，很多項目，都是在確認拿地后的第一時間，就已經有團隊入駐。要求其開業前9個月的招商率均達70%。
“最多十年，購物中心就會達到天花板，商業地產跑馬圈地的時代就要被終結。”談到商業地產的前景，新城控股副總裁歐陽捷把其春光限定在十年。他表示，目前的商業地產馬上就要飽和，這也是公司在近幾年加速布局的原因。
歐陽捷指出，2013年，購物中心的主戰場還在一二線城市，總商業體量占比達到了83.5%，但已經出現飽和或過剩。而三四線城市的購物中心還存在機會和藍海，這也是新城控股看好三四線城市的原因之一。
那么，其得以快速擴張的優勢在哪？歐陽捷給出的答案是標準化和執行力。他告訴中國城市報記者，其每個城市的商業綜合體除外立面不同，其余的內部結構、裝修設計都完全一樣。而在流程方面，所有項目的建設、施工、招商緩解也都采取統一標準，這都極大縮短了工期；另外，其開發計劃與商業計劃同步，每個項目共細分了600多個節點，每個節點都有明確的完成時間和負責人，如到期不能按時完成任務，就要受到處罰。“副總裁有一個節點完不成就要扣1萬元。”歐陽捷笑著說。
追趕萬達：高速布局三四線城市
根據董事長王振華給出的目標，新城控股要在2017年累計發展40個新城吾悅廣場，到2020年的累計項目達到80個，進入全國商業地產第一梯隊——這相當于2012年萬達廣場的規模。
而另一方面，新城控股要求“拿地后22-24個月開業”的速度，也正在全力追趕著這位商業霸主，萬達此前以18個月建立一座城市廣場的速度令業界稱奇。
根據萬達集團2014年12月在港上市時的招股書中披露，其已在全國112個城市，建立萬達廣場159座。與新城相似，萬達也把精力大部分集中于三四線城市。
此前，萬達集團董事長王健林曾公開表示，三四線城市的租金回報比一二線城市更高，而三四線城市不僅可以在中心地段，而且土地相對便宜。加上城市人口總量大，更易于萬達廣場的發展。
現金流的高周轉和低價拿地，曾被認為是萬達得以迅速擴張的王牌武器。而當記者追問新城控股是否有拿地優勢時，歐陽捷只是笑著說了句“拿地確實不貴”。
針對具體城市的選擇上，董事長王振華表示，最近幾年，一線城市的低價、房價一直在保持高速上升，這讓不少原來居于三四線城市的開發商重新回到一線市場，這讓一線城市狼多肉少，形成了搶購局面。而新城控股，將不會搶購地王，而是按公司策略和發展規律適度拿地。
他表示，公司除了加快在三四線城市的拓展速度，并未放慢在一、二線城市，特別是潛力區域的土地儲備。去年，上海新城吾悅廣場已率先開業迎客，作為公司進入一線城市的首個商業項目，很受當地百姓和政府歡迎。未來，將對北京、天津、成都、武漢等地持續關注。
電商無法取代“休閑體驗”
另外值得注意的是，目前，新城控股已成為我國第一家獲準B股轉A股的民營房企，同時也是國內第二家獲準B轉A的純B股公司。
“新城B轉A的過程總體順利，從2014年3月開始籌劃，2014年7月30日停牌，到目前為止已接近尾聲，到年底可以實現在A股掛牌。”王振華表示，B轉A后，新城控股將把住宅開發、商業開發、商業運營管理都整合至A股平臺。
由于B股只能向境外投資者發行，在A股掛牌上市后，意味著新城的融資渠道將更加通暢。而此前，公司主要的融資手段是銀行貸款、自有資金、信托、公司債券以及股權質押等方式。
然而，當下的房地產市場，對于傳統的商業地產并不好過，不少開發商也正從中積極轉型。針對萬達的輕資產路線及O2O布局，王振華表示，新城控股也有此打算，明年初會有證券化的產品到交易所掛牌。
而對于電商的沖擊，王振華則表示，互聯網對傳統百貨的沖擊較大，尤其是低端產品。目前，商業寒冬是指商業零售的寒冬，傳統的商業綜合體，有60%是零售，20%是餐飲，20%是娛樂體驗業態。現在新城要做的正好倒過來，70%用來休閑體驗，30%-35%是零售。而這70%的休閑體驗業態，則是電商所無法取代的，吾悅廣場將以家庭消費作為其主力市場。
“剩下35%的購物業態，我們也在做APP，希望今后距離吾悅廣場5-8公里的業主，在網絡平臺下單后，在1小時內實現免費送達，以此面對電商帶來的沖擊。” 王振華說。
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