“我們現(xiàn)在要做的是產業(yè)地產。”近期參加某論壇時候，幾位房企老總紛紛表示，公司現(xiàn)在拿到地塊時，已經開始考慮做產業(yè)地產，而并非普通的住宅商業(yè)。顯然，產業(yè)地產已經成為房企轉型熱門風向之一。
在房地產市場未來撲朔迷離的同時，“產業(yè)地產黃金時期”等觀點卻屢見不鮮。是正當紅，還是概念炒作？真實的產業(yè)地產行業(yè)究竟是什么樣？對于當前不少住宅地產開發(fā)商要涉足產業(yè)地產，從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)轉向產業(yè)空間運營，究竟還有哪些坎要過？
避免長線運營中的資金斷鏈最重要
即便配套有銷售部分，但是鑒于產業(yè)地產通常所處的地段以及可售部分的比例，資金回籠周期要比住宅開發(fā)長4-5倍，對于習慣了短平快的住宅開發(fā)商，資金規(guī)劃對于公司來說是極大挑戰(zhàn)，對于需要數(shù)字報告的上市房企而言，如何配比產業(yè)地產的體量尤為重要。
“除了原有的資金規(guī)劃之外，實際上產業(yè)地產的受眾很窄，能夠應用的推廣和招商的手段也很有限，怎樣在逼仄方法論下保持資金鏈的健康，對于產業(yè)地產開發(fā)而言無疑是重中之重。”
萬科產業(yè)地產發(fā)展分為重資產模式和輕資產管理。重資產模式下，有“基金+持有”模式、股權投融資、以產業(yè)園區(qū)為核心的辦公、研發(fā)等。該模式賺取租金、管理費和未來土地升值收益。萬科的優(yōu)勢在于較強的地產開發(fā)能力和較好的現(xiàn)金流，重資產開發(fā)正是為輕資產運營提供支撐和載體。輕資產管理，主要在于中介代理服務、物業(yè)管理服務、星商匯品牌開發(fā)。
不是你以為是什么樣是市場告訴你該如何
“目前產業(yè)園是一個藍海市場，過三五年再進入，競爭會更激烈。”有房企老總認為，住宅地產已經進入白銀時代，開發(fā)商需要布局一個新的盈利點，轉型開發(fā)產業(yè)地產是一個大趨勢，必須轉。
產業(yè)空間本身就是跨界而來，從地產到產業(yè)，本就是兩個大不相同的領域，如果再到更細分的產業(yè)，之前的區(qū)隔就更是十萬八千里。近兩年來，陸續(xù)有傳統(tǒng)住宅開發(fā)商涉足產業(yè)空間，如何定位和運營，成為入場新兵們最頭痛的問題。
似乎定位對于產業(yè)園而言，是決定生死存亡的頭等大事，然而浸淫產業(yè)地產超過17年的余安定卻說，天安如今只做大的方向定位，比如科技、文化、旅游這樣大的方向，早已經不再做細分的諸如生物醫(yī)療、電子信息等更為細分的主題定位。
“住宅可以很清晰地做出客群定位，但產業(yè)很難個性化，最好的方法是定位通用的東西，讓市場慢慢沉淀出一個定位。”有人表示，初入產業(yè)地產的開發(fā)商往往太想做一個定位了，但是最終會發(fā)現(xiàn)其中80%和你最初想要的不一樣。余安定也曾研究過很多其他國家的園區(qū)，對于單一產業(yè)定位的園區(qū)，當這個產業(yè)興起的時候它便快速崛起，當這個產業(yè)沒落，園區(qū)也一同沉沒。
經過時間的檢驗，更有效的辦法是做生態(tài)圈的定位，比如做科技方向，可能其中70%的元素是科技大類的，其余30%則是包羅萬象的企業(yè)，“跨界的碰撞更有可能產生創(chuàng)新。”企業(yè)的跨界多元還不夠，還需要園區(qū)不斷引入新鮮事物來刺激。
產業(yè)地產不同于傳統(tǒng)商住地產，產業(yè)地產涉及融資、開發(fā)、服務、招商、產業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此商業(yè)模式不同于傳統(tǒng)商住地產的傳統(tǒng)房地產模式。產業(yè)地產是生活和產業(yè)的載體，業(yè)務定位要以營造產業(yè)空間和生活方式為核心。
交易對象不再是過去單純的開發(fā)商和購房者，服務客群包括了住宅客戶、一般商業(yè)客戶、企業(yè)客戶，具有大客群、小客戶特征。客群范圍的擴大意味著客群之間會形成多頻次、多類型的交易，這樣就形成了互動循環(huán)的生態(tài)圈體系，生態(tài)體系中服務的重要性凸顯。
而產業(yè)地產金融屬性的特征，決定了投資基金化、資產證券化將成為趨勢，輕資產化趨勢成為行業(yè)大概率事件。在盈利渠道上，應該改變過去單純依靠產權銷售的方式，向產業(yè)鏈上下游延伸獲取收入，如上游的土地出讓分成、地產金融，下游的服務運營、投資管理等，形成多元化的收入渠道。
別拿賣房子的思維來做產業(yè)
住宅服務的邏輯和產業(yè)完全不同，除了熱情和誠意還要再多點產業(yè)思維。一位正在嘗試做產業(yè)地產的負責人表示，“曾經以為住宅和產業(yè)地產的不同在于，前者更傾向于交易那個短暫環(huán)節(jié)，而后者則需是服務的長期階段，然而伴隨著越來越多的房企在物管板塊發(fā)力，很多延展性的長期服務的能力也在進一步提升，然而，在產業(yè)地產的從業(yè)者看來，依然還是不夠”。
產業(yè)地產除了要從企業(yè)家、員工的生活入手之外，還需要考慮產業(yè)鏈的打通、圈層的交流、創(chuàng)業(yè)資源的聚集、資源人才的配置以及政府政策的導入，這都是產業(yè)地產需要的。在他的印象里，住宅銷售如果有熱情和誠意，有一定的服務意識，再有一定的培訓，就可以成長為優(yōu)秀的銷售人才，但是產業(yè)地產往往還需要對企業(yè)和產業(yè)的深入理解，有時候還需要更多一點的悟性和靈氣。
產業(yè)地產不僅僅是園區(qū)的建設，更為關鍵的是企業(yè)的聚集和產業(yè)集群的形成，繼而推動區(qū)域經濟高質量、可持續(xù)發(fā)展。還有一個也最為重要，就是，每一代產品用戶的需求都不同，迭代產品的同時還需要升級服務。產業(yè)地產服務的對象和服務的方式更加復雜，產業(yè)有自身的行業(yè)規(guī)律，企業(yè)有它的成長規(guī)律，所以建筑產品和服務如何能夠適應這兩種規(guī)律，這對開發(fā)者和運營者提出的能力要求更高。
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