自2015年3月啟動境外債務重組以來，短短半年內，主導佳兆業重組的人物從孫宏斌變成了郭英成。如今隨著佳兆業的一紙公告，郭英成推動的境外重組方案也浮出水面。
11月6日晚間，處于停牌狀態的佳兆業披露最新通過的境外債務重組方案，包括擬用較3月份削息更為緩和的新高息票據替代原有票據，并約定公司股票回升后給予最高7%的“或然價值權”等。
佳兆業強調，對于此次重組方案，督導委員會已透過無約束力支持函，對重組合約細則所載的條款“表示支持”。據了解，其所提的“督導委員會”正是由可換股債券及現有高息票據的若干持有人組成。
據記者了解，在此之前，佳兆業已經與其最大的在岸債券持有人中國銀行達成貸款重組協議，同時其位于上海、武漢、廣州、深圳等地被查封項目逐步解除。
考慮到由于資產凍結、融資困難、巨額債務等一系列連鎖反應，佳兆業一直面臨流動性枯竭、資產被清算等問題。若項目逐步解鎖，債務重組進展順利，該公司不僅避免被清算的命運，還將重新迎來正常銷售。
一切跡象顯示，佳兆業已進入重啟的“關鍵”時刻。
境外重組作出讓步
早在今年3月8日，佳兆業首次披露境外債務重組方案，涉及包括高息票據、可換股債券及境外貸款，合計約170億人民幣。
其中，高息票據包括五筆離岸優先票據，包括約人民幣18億元2016年到期優先票據，利率為6.875%；2.5億美元2017年到期票據，利率12.875%；8億美元2018年到期票據，利率8.875%；4億美元2019年到期票據，利率9%；以及5億美元2020年到期票據，利率10.25%。
按照當時的重組方案，孫宏斌主導下的佳兆業分別將上述五筆票據期限均延展5年，原有票據利息由8.875%-12.875%大幅降至3.1%-6.9%。此外，2015年到期的人民幣15億元可換股債券部分也延期5年，利率也由8%下調至2.7%。
不過，佳兆業提出的這套“保本、削息、展期”重組方案被債權人直指條件嚴格。同時由于接受條款帶來效益較小，不少債權人投了反對票，這也導致融創中國最終退出收購佳兆業。
有孫宏斌的前車之鑒，重新回歸佳兆業的郭英成顯然吸取了教訓。記者發現，在11月6日佳兆業最新推出的重組方案，盡管“保本、削息、展期”的重組思路不變，但方案對于債務的展期、利息乃至補償的設置方面，都做出了不小的讓步。
據記者翻查公告，佳兆業此次重組發行的新高息票據分為A-E系列票據，到期時間為4-6年后，票息率由原來8.875%-12.875%降至6%-9.9%之間。
佳兆業提出，將給予發行的新高息票據總額的7.0%“或然價值權”。具體而言，佳兆業普通股的30天成交加權平均價達到或超過1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4.00港元時，這項權利分別可觸發20%。也即是，當股價為4.00港元時，新票據持有者將獲得本金7%的額外利息。
對于現有可換股債券，重組方案亦計劃展期4年，并擬將目前2.64港元/股的兌換價“盡快減低至2.34港元/股”。
值得一提的是，相比于3月份規定展期前兩年均用“實物票據支付”，佳兆業在最新方案中規定除了第一年以實物支付利息外，第二年起采用“現金+實物支付票據”方式付息；至第四年及以后，可全部選用現金付息。
此外，佳兆業還表示，對于過期本金及利息的應計利息，還將按較上述票息高2%的利率計算。
佳兆業連環生機
實際上，除了境外債務，佳兆業在境內債務談判方面也獲得了相應的進展。此前10月上旬，佳兆業高級顧問譚禮寧對外宣稱，公司與最大在岸債券持有人中國銀行就貸款重組簽署協議。據了解，中國銀行是佳兆業上海、深圳項目的債權人之一，并且是上海項目最大債權人。
據記者了解，中國銀行將恢復上海佳兆業八號的按揭業務，并表示會加快放款速度；同時，上海佳兆業城市廣場也被曝恢復正常銷售。
在與中國銀行就債務協商達成協議后，佳兆業迅速和中銀投達成協議，后者表態不會拍賣佳兆業上海浦東金融中心項目。此前，由于債務談判陷入僵局，該項目一度面臨被強制拍賣。
除此以外，廣州佳兆業城市廣場全面解封未售房源700余套，并于10月24日正式開盤；10月31日，記者查詢深圳國土局網站得知，佳兆業前海廣場已獲預售證的6棟樓中，遭遇鎖定的房源正逐步解鎖。
據不完全統計，在處于鎖定狀態的11個項目、物業項目停售的22個項目中，包括惠州、湖北、遼寧、山東、珠海、佛山、成都、重慶、長沙等地項目已陸續正常銷售，深圳、廣州等地部分項目近期也獲得解封入市。
市場分析人士對記者表示，實際上，佳兆業境內外的債務談判進展是相互影響的。“如果海外債務盡早談妥，國內相關債權人對佳兆業項目放行的可能性會變大；另一方面，佳兆業越來越多的項目解封恢復銷售，也會影響海外債務的重組方案。”
隨著項目解封恢復銷售，佳兆業一直以來面臨的流動性枯竭問題也將獲得大幅度的緩解。按照佳兆業上一次披露的數據，公司回籠資金已由2014年11月20.98億元急速遞減至2015年2月1.43億元，“流動性現狀極其嚴峻”。
同時據券商3月份的預計，佳兆業在未來12個月內到期的巨額債務達298億元，這些債務迫使佳兆業盡快進行債務重組，否則將無法按期償還債務。
如今隨著境內外債務重組取得相應進展，佳兆業也避免了在流動性枯竭的情況下遭遇債務重組受挫引發的資產清算危機。從債權人的角度看，清算談不上丁點利好。一旦清算，“絕大部分境內債權人預計將受到損失，而境外債權人的受償率預計僅為2.4%”。
不過，對于步入重啟“關鍵”時刻的佳兆業而言，其亟需解決的仍有幾大問題，包括剩余境內債權人的談判，以及年報的審計工作等。畢竟，在債務重組完成之前的每一步都伴隨著風險，只有財務問題徹底解決，佳兆業危機才算真正解除。
此前10月底，有消息爆料稱，佳兆業與信托金融機構債權人方面未有重大突破。該消息稱，在華東區域，佳兆業已經和愛建信托、中融信托等三家機構進行持久的債務談判，但三家機構申請查封的項目尚未獲得放行。
即便在大本營深圳，佳兆業旗下悅峰花園、中央廣場等項目目前也沒有獲得解封，主要原因也由于項目涉及十余家銀行、信托機構，債務相對復雜。據記者了解，佳兆業深圳的業務約占其全部業務量20%左右。
此外，由于年報審計存在問題，佳兆業一再延遲刊發2014年年度業績公告以及2015年中期業績公告。考慮到若要實現最新境外重組提及的7%“或然價值權”需要先恢復上市，而財報披露是恢復上市的前提條件，佳兆業接下來不得不面臨財報披露這一棘手問題。
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