中新網報道 說：縱觀歷年來的樓市政策，從中央到地方的各項調整政策無不盯緊住宅市場，商業地產成為開發商規避調控政策的投資洼地。但是，商業地產市場“零調控”的狀態在年后被打破，日前，蘇州針對商業地產的“限售令”發布并執行，商業地產從此被納入政策調控范圍。據了解，近幾年里以萬科為代表，保利、綠地、遠洋等品牌房企紛紛加大商業地產的開發力度。不僅如此，非房地產開發企業如娃哈哈、金威啤酒等外行企業也想在商業地產市場分一杯羹，紛紛涉足商業地產。商業地產市場是否已經出現局部飽和？未來調控政策對商業地產是否有加碼的可能？房企涌入商業地產市場存在哪些機會和風險？未來市場新格局如何建立？為此，中國商業地產聯盟秘書長王永平、北京盈石副總裁周睿將做客中新網視頻訪談，對以上問題進行分析解答。 (2014-3-5 13:48)

主持人 說：各位網友大家上午好，您正在收看的是中新網為您直播的《新聞大家談》，我是國宏。近日，蘇州出臺政策加強對商業地產的管理，至此，多年來一直脫離調控中心的商業地產首次被地方政府納入調控范疇。不同于住宅市場，由于不受樓市調控政策限制，近些年，商業地產發展勢頭迅猛，很多購物中心和寫字樓拔地而起。很多開發商，甚至是“非涉房企業”都進入到商業地產的開發中來，眾多房企加入商業地產陣營，導致市場出現供需不平衡、產品同質化現象。
主持人 說：與此同時，商業地產泡沫隱現，部分城市出現較大空置率，而北京上海等熱點城市的租金卻持續上漲，市場形成分化之勢，隨著蘇州“商業地產政策”的出臺，商業地產市場是否將迎來一次轉變？未來調控政策對商業地產是否有加碼的可能？房企涌入商業地產市場存在哪些機會和風險？未來市場新格局又將如何建立？針對以上網友們關注的話題，我們為大家邀請到了“中國商業地產聯盟秘書長王永平、北京盈石副總裁周睿”來為大家來做詳細的解讀。好，歡迎二位，請和我們中新網的網友們打聲招呼。
王永平 說：各位網友，大家好，我是中國商業地產聯盟的王永平。

周睿 說：大家好，我是北京盈石的周睿。
主持人 說：好，歡迎二位，我們知道近些年來，商品房市場屢遭政策調控，而商業地產始終未受政策影響，此次蘇州發布政策對商業地產加強管理，這對商業地產市場所處的政策環境釋帶來哪些信號？也有人說商業地產市場是已走到十字路口，將迎來一個轉折，二位對這樣的看法持什么樣的態度呢？ (2014-3-6 10:24)#p#分頁標題#e#

王永平 說：這一次蘇州出臺對商業地產的調控政策，我覺得還是很值得業內關注的，因為售后反租的一些遺留問題，過去實際上已經比較突出了，主要表現在一些開發商在××反租過程當中是采取一些欺詐的辦法，通常的做法是開發商在銷售的時候，給一個承諾，說我將來可以以很高的回報來反租給你，但是實際的運行過程當中，是換了一個金蟬脫殼的辦法，用另外一個公司進行××反租合同的簽署，一旦出了問題，真正的承擔責任的是另外一個小公司，對開發商獲取的利潤是不會有影響的。 (2014-3-6 10:26)

王永平 說：這樣一種做法明顯地損害了很多投資人的利益，而且蘇州市出臺這樣的相關管理辦法，我覺得至少對投資者也是一個警示，讓他們意識到售后反租過程當中是有風險的，另外對開發商來講，也能起到震懾的作用，政府可能看到了里邊的一些不規矩的行為，還有我們稱之為，這些叫范跑跑，如果那些項目都不賣了，完全是持有的，我們叫豬堅強，我想這個政策的出臺對一些范跑跑來講也是一個警示。 (2014-3-6 10:27)#p#分頁標題#e#

周睿 說：王秘書長的語言非常幽默，不知道周總您認同嗎？ (2014-3-6 10:27)

周睿 說：應該說這一次蘇州政府對于蘇州商業地產的調控，確實會對業界產生很大的影響，就像秘書長剛才說的，其實在商業地產分散出售，同時未來去借一個殼做售后反租的情況，其實大多是一個甩包袱的做法，對于商業地產的開發商來說，如果大家沒有商業經營的經驗，它的售后反租的承諾其實就是給投資者吹了一個很大的泡泡，投資者很多人的利益都是在這個時候受到損害的。因為我們這么多年來，主要還是專注持有型的商業物業，也是因為我們看到吹泡泡的過程當中，對于行業來說，對于開發商本身的信用來說，對于市場都是很難過的狀況，對，是一種傷害。 (2014-3-6 10:28)

周睿 說：近兩年，我們也在看，如果可能像一些有商業經營經驗的這樣的一些團隊來去在商業未來銷售之后，他能夠對這個承諾負后期的責任，可能也是有好處的。其實蘇州的政策是對那些欺詐性質的商業的售后反租提到了一個，應該說把它展現在公眾面前，下一步投資者就會更多地去規避這樣的銷售的一些項目，可能未來會有更多更理性的投資選擇。 (2014-3-6 10:29)#p#分頁標題#e#

主持人 說：蘇州商業地產“限售令”內容提到，“對于可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結。”此舉對開發商資金管理有哪些影響？該措施是否會進一步加劇商業地產過剩問題？ (2014-3-6 10:29)

王永平 說：對開發商資金的影響，對有的項目會有，有的項目不一定會有，因為不是每一個商業項目都有辦法完全想賣干凈的，有的項目本意想賣光，但是市場表現不好，有的開發商也會被動地持有一些項目，但是這個政策更大程度上是向市場，包括投資人和開發商傳達了這樣一種信息，就是政府或者社會已經意識到了商業發展投資當中的這些問題，這樣的一個信息本身，可能比對開發商實際產生的資金影響更重要，因為這樣的傳達，蘇州出臺這樣的政策，會不會傳導到其他的地方，其他的地方會不會出臺更加嚴苛的政策，這是會對市場帶來的后期不確定性影響。我覺得對于市場的泡沫是不是有一些過剩的行為，或者對房價的高企是不是能夠產生立竿見影的效果，倒不見得。目前來看，可能還起不到這么大的作用。 (2014-3-6 10:30)#p#分頁標題#e#

主持人 說：周總，您認同王會長的說法嗎？
周睿 說：其實關于比如說在這一次蘇州的限購令另的條款當中，會限制10萬平米以上的項目，至少要有30%，三萬平米，不能分割出售，這樣的情況在實際操作的案例當中，已經存在了，其實不僅僅是像蘇州公布了完整的限購令，在浙江的紹興、溫州，其實政府在土地拍賣的過程當中，招拍掛的限制條件上，掛出來要求在綜合體項目當中，需要對不能分割的面積做規定。這個舉措在全國各個城市，尤其在過往商鋪投資，可能相對比較活躍的華東地區的影響可能會更多一些，其實很多開發商在這個時候，都會去，實際上資金的壓力應該說是一直存在的，只是現在有更明確的一個規定，在很多業主拿住之前，其實對于拿地門檻的考量就要跟自身的資金能力做評估了，其實可能有的時候我的資金不匹配的時候，我就不會去拿地，這個可能是從開發商的角度來說的。 (2014-3-6 10:31)

周睿#p#分頁標題#e# 說：另外我覺得政府的這種做法，大家最近網上也在熱議，是否是一刀切的做法，可能未來會不會帶來更多的問題，其實我覺得如果是從大的城市功能配置的角度上來看，其實還是會有一些問題的，也就是說，其實對于一個區域，政府的這個商業總體比例的規劃，其實應該會有一定方向性的引導，但是是否需要在每一塊地上，都要拿出30%的比例來去限制它商業不可以銷售，有一些麻煩，未來你逼著沒有商業運營能力的開發商在他的項目當中必須要做持有，其實會帶來后續的很多經營和招商上面的問題。 (2014-3-6 10:31)

王永平 說：我覺得從根上來講，還是很多應該可以都歸結于地方政府對商業地產缺乏有效的規劃，或者科學的規劃，一個總量失控，總量失控以后，或多商業項目經營有困難，開發商出于商業利益考慮，他一定要想辦法跑掉，甩包袱的。第二個，我們在土地的招拍過程當中，過分看重于地價，而不是說看重于這個公司的專業經驗，一塊好的地，一塊地拍賣的過程當中，誰價高者得，出的地價高誰能拿，往往就容易導入一些什么呢？有錢，但是并不一定有專業經驗，并不一定有商業運營的品牌資源這樣的公司進入，即使你讓他持有，實際上對這個城市來講，對這個項目來講，也不一定能夠做到成功。 (2014-3-6 10:33)#p#分頁標題#e#

王永平 說：所以我們對商業地產的規制應該要有一個系統的考慮，不能簡單地通過限制它賣或者不賣，我覺得賣與不賣的限制，對開發商來講，能起到一些約束作用，但是它并不一定能夠做成，并不一定能夠保證這個項目的成功，我們有沒有好的項目，是不是消費者歡迎的，是不是開發商也可以掙到錢的，如果這個城市里面有很多的限制，讓他們不去散賣，強制性持有，結果這些公司都不掙錢，最后投資者都不進來，這也說不上是繁榮的。

周睿 說：基本上可以這樣說，對一個區域做商業規劃的時候，我們都會規劃幾個層級的商業板塊，比如說在一個半徑5公里、10公里的范圍之內，可能我們需要一個區域性的商業中心。大概在10萬平米以上。還有2、3公里的，可能只需要3、5萬平米以上的。但是如果政府一刀切，那就會出現一條路上，3公里的范圍內，都有10萬平米的購物中心，那將來這樣一定會出現同質化。 (2014-3-6 10:37)

王永平#p#分頁標題#e# 說：商業地產的規劃過程當中，要考慮幾個協調發展，一個要跟城市的人口協調發展，一個城市，我們要搞商業，人口是一個基礎，這個地方沒有人商業很難發展，像我們的城市化率，全國來講，才只有一個點多一點點，但是我們很多城市里面的商業地產的投資規模，這些年都是在30%左右的增長，完全是沒有協調發展。第二個，要跟城市的經濟增長相協調，你這個人口數量有了，但是這些人有沒有足夠的購買力，這個很關鍵，我們一些城市的經濟增長也就7%、8%的GDP，人均可支配收入這些年看，也就在10%以下，我們的這個收入增長并不快，但是我們的投資規模的增長非常地快。 (2014-3-6 10:37)

王永平 說：第三個，要跟城市的一些規劃，資源相協調，比如發展商業，我們交通是很重要的因素，在商業集中的地方，或者在大型商業出現的地方，有沒有便捷的交通支持，有沒有地鐵，有沒有城鐵，有沒有比較多的公共汽車的線路，這些都會影響一個商業項目成功與否，還有一個就是商業規劃當中要遵循商業的發展規律，比如說我們對大型商業項目來講，他要么是高度集中，形成一個商圈，圍在十字路口，馬路幾個角都有，上面有天橋相連，地下有過道挖通，要么高度相對來講要有一定的分散，每個項目，各有各自己的商圈，各有各的輻射人群，但是我們實際在市場過程當中。 (2014-3-6 10:38)#p#分頁標題#e#

王永平 說：很多城市是不考慮這些商業的特點的，只要有一塊地，誰來蓋都行，蓋多大都行，只要能夠引進投資，結果是很多城市出現的商業項目叫公共汽車的布點，最典型的像沈陽這樣的城市，這對商業經營來講是很大的麻煩，如果我沒有去看過周邊的幾個商業項目，他可能很難下決心，因為他不清楚那個地方有沒有更好的品質，有沒有更好的品牌，有沒有更優的價錢，但是一公里以后的那兩個項目，我怎么去？我走路過去，有點遠，我要開車過去，這是很麻煩的問題。 (2014-3-6 10:39)

周睿 說：效率非常低。 (2014-3-6 10:39)

主持人 說：其實咱們的王秘書長是對政府前期規劃，他覺得做得不太夠，我們的周總是對政府的一刀切的做法是有一定的看法。那二位對于怎么來解決商業地產項目存在的一些問題，有沒有自己的一些內心的想法？或者是覺得什么樣的想法能夠真正地做到解決這個商業地產存在的項目，又可以讓我們的商業地產良性地發展。 (2014-3-6 10:39)#p#分頁標題#e#

王永平 說：一個還是講剛才的問題很多是出在政府的規劃里面有問題，解鈴仍須系鈴人，我們首先應該把規劃做得更加科學，更加嚴謹，更加尊重商業的規律，更加專業。一個是要總量進行調控，不能五截至地增長商業，一個城市10年、8年都開不出一個新的商場，我們是一年建10個、8個商場，我們的人口、購買力就這么多，不可能每一個商業項目都火，所以很多人都把商業項目的經營不好，歸結于電商的沖擊，這個我個人認為不是第一位的，是實體項目過多造成的市場大餅的攤薄，第二位是電商的沖擊，第三位是自己缺乏經營管理方面的創新。 (2014-3-6 10:40)

主持人 說：您是站在商業投資者的角度考慮問題，但是如果反過來，我們站在消費者的角度考慮問題，那商店開得越多，競爭越大，對消費者來說肯定是更加獲利。 (2014-3-6 10:40)

王永平 說：不是完全這么一個關系，第一個，如果商業項目都不掙錢，誰都吃不飽，那這些項目有可能，有的項目就退出去了，也不一定后面有這么多供你選擇。第二個，這些品牌，商業項目過多了以后，品牌是有限的，造成項目對品牌之間是一種惡性競爭，通過很低的商務條件把你引進來，那這些品牌也不是說怎么為服務消費者方面下工夫，怎么提供更優更豐富更好的服務，而是盤剝這些開發商就可以獲利。 (2014-3-6 10:41)#p#分頁標題#e#

周睿 說：對于消費者來說，現在在中國，中國的消費者不像發達國家那么成熟，其實消費者通常都是被引導的，現在就像王秘書長剛才說到的，如果大家都在用急功近利的方式做商業的話，其實真正用心琢磨消費者需求的開發商會越來越少，大家會覺得我把房子蓋出來，開業就開業了，但是商業地產并不是一個以開業結點就作為結束的事情，他跟銷售是不一樣，銷售是一錘子的買賣，但是現在大部分的開發商，在這樣政府的壓力之下，他基本上都在采取我以開業為最終目標，開完了以后讓商戶自生自滅。對于消費者來講，對于去哪一個的選擇就變得很茫然，最后就以就近消費，這樣就會形成惡性循環，人越不去，商戶的經營越糟糕，會拉低整個市場的投資預期。 (2014-3-6 10:41)

主持人 說：我知道周總在商業地產實操方面很有經驗，接下來這個問題想請教您。據了解，蘇州當地商業地產市場出現供應過剩、“售后包租”承諾難以實現等現象，這些情況在其他城市是否普遍？哪些城市面臨相同或類似的市場行情？ (2014-3-6 10:42)#p#分頁標題#e#

周睿 說：應該說這種情況還是很普遍的，尤其是在二三線城市，像北京、上海其實基本上這樣操作的項目已經少很多了，但是在一些華東地區的，像剛才講到的蘇州等等，包括像南京，其實非常有名的案例，南京新街口原來有一個商貿廣場，在他開業的前8年的時間是經營得非常好的，到第8年，他的售后包租到期的時候，大量的小業主回來收回自己的鋪面，他跟租戶之間的價格談不攏，就造成整個商場瞬間關門，基本上一夜之間這個項目就停掉了，它的位置是非常好的黃金地段，支撐前8年的，就是大家統一經營的方式。 (2014-3-6 10:44)

周睿 說：在到期以后，業主的期望值和實際的市場租金不能夠匹配的情況下，就會帶來很糟糕的崩盤的現象。其實商業地產發展這10年，咱們這10年都在談只租不售，這個其實是從經營角度的根本規律，但是由于中國現在市場的實際，很多開發商都有資金壓力，我沒有這個能力去持有可能5、6萬平米的大型的商業項目，他就只能采取這樣的方式，所以我們認為其實市場的陣痛，在現在這個結點，可能對我們要回頭重新考慮這個問題，不是說售后反租走不通，只是說由誰來做。 (2014-3-6 10:44)#p#分頁標題#e#

主持人 說：日前，有媒體引用國家統計局數據稱，從2009年開始，全國每年商業營業用房投資完成額累計以同比超過20%的速度增長，2010年和2011年的同比增速甚至超過30%，高于同期住宅投資完成額累計的增速。商業地產投入逐年增加，原因何在？主要基于哪些因素的影響？ (2014-3-6 10:44)

王永平 說：商業地產這些年增長速度之快，是住宅不能比的，10年前人們問什么是商業地產，萬達第一個商業廣場是2002年才開業，距今10多年的時間，那個時候商業地產的概念什么都沒有，5年前，人們問誰在做商業地產？但10年后的今天，人們問的是誰沒有做商業地產，今后所有的大公司都卷入進來了，這里面的動機可以說，我概括起來講，有主動轉型，有被動轉型，有盲動轉型，還有心動轉型，像中糧、華潤他們看到了新的增長點，所以這些公司叫主動轉型，他們看好了這個市場，他們有模式，他們有資金，有隊伍，有人才，還有一類叫被動轉型，當時以萬科為代表的一些公司，他們其實無意于涉足于商業地產，沒有清晰的戰略，但是做的住宅體量太大，政府強制。 (2014-3-6 10:46)#p#分頁標題#e#

王永平 說：還有一種是盲動轉型，有人認為說，萬科董事長王健林說做商業地產成為首富，說宗慶后曾經當上首富以后，說要做商業地產，所以有人盲目跟風，這也是一種。還有一類叫心動轉型，代表形象像海底撈這樣的，他連住宅都沒有涉足過，又回到老家四川，當地政府說給你一個20萬平米的綜合體，他想我賣火鍋什么時候能賣出一塊地來，那給我一塊地，不光有沒有經驗，我也去做一個綜合體。這還不包括一些蠢蠢欲動型的，還沒有看清市場風險的，所以這么一種情況，有各種不同的動機都在做這樣的一個轉型。 (2014-3-6 10:47)

主持人 說：那目前大量資金進入商業地產市場，隨著開工面積的增加、市場供應逐年遞增，為此很多城市商鋪、寫字樓空置情況嚴重。商業地產是否已經出現明顯的供過于求的局面？市場出現“泡沫”的說法是否屬實？主要出現在哪些城市？ (2014-3-6 10:47)

周睿 說：其實確實，我們認為其實現在商業地產大家在大量的不同的主體進入這個市場以后，確實對于整個市場的泡沫化是有一個非常加劇的現象，就像我們經常談到的，商業地產有幾大重災區，一個就是沈陽，可能在它的一條青年大街，每隔一公里，都有7、8萬平米的購物中心存在。還有一個是成都，隨著西南地區的開發，成都作為熱點，大量的熱錢都在往這個市場涌，包括也有大量的，不僅僅是房地產投資，有大量的世界500強都在這個地方紛紛設立總部，我們談泡沫都離不開成都。 (2014-3-6 10:50)#p#分頁標題#e#

周睿 說：我們去年在成都是成功開業了一個大型的購物中心也是大家都在熱議的，就是成都的新世界環球中心，它是在成都的城南，在我們整個招商的一年當中，就面臨到了，在我們招商的一年周期里面，這一年當中的我們的南區，每隔兩個月，就有一個購物中心開業。剛才我列舉的這些項目，基本上都在10萬平米，主打的購物中心的類型也都是時尚類的，它的主力店通常都是快時尚的品牌，HM等等。 (2014-3-6 10:51)

周睿 說：所以整個購物中心開業出來，互相之間的差異非常少，如果一個市場高度地做細分，大家各自找到各自差異化的路徑，我們認為這個泡沫還是小的，但是如果大家在市場品牌不夠、消費者不夠的情況下，都在整一塊蛋糕，這個泡沫肯定是非常非常厲害的。包括像在武漢，也會有這樣的情況，大量的項目扎堆，在15年，成都和武漢都是一些項目集中開業的一個階段。 (2014-3-6 10:51)

主持人 說：近日有報道稱，去年萬科、保利、龍湖、遠洋等房企，也紛紛加大對二三線城市商業地產的投入。其中，萬科2013年新增純商業面積二線城市占比為29.5%，保利則為38.6%。開發商扎堆進入商業地產市場，對房企本身存在哪些考驗和潛在風險呢？王秘書長。 (2014-3-6 10:51)#p#分頁標題#e#

王永平 說：我覺得這個里邊很重要的一點，就是后期的招商和運營管理，因為對投資來講，他們倒還不是太大的問題，因為這些項目剛才點到的這些公司，情況都是以住宅為主，所以這些商業項目都是附屬在一個大盤里面，從住宅的收益里面都可以覆蓋商業建設的成本，但問題是后面的招商和運營怎么辦。 (2014-3-6 10:53)

王永平 說：這些城市里面的商業項目過多，有的區位，有的都是大盤，從住宅角度來講，這個區位還可以，如果我把景觀做出來，問題也不大，但是商業來講，尤其在這些區位偏僻的地方，要不是跟傳統商業區或者不是在商業規劃的未來的發展區域里面的話，它的招商就會面臨比較困難的情況，像保龍，在很多城市拿大體量的地，他的住宅問題不是太大，但是商業就出現了很大的問題，有的招來了，用南京條約把人家招來了，結果人家后面還有辛丑條約等著你，你得給我說法，不給我說法我就走人。 (2014-3-6 10:53)

王永平#p#分頁標題#e# 說：曾經有一家大的開發商跟我講，他們在安徽要拿一個項目，其中政府要求配一個商業設施，是一個馬戲團，他們測算了一下，這個投資大概1.2個億，發現這個事還能做，前面是投資部門來評估，問題不大，但是商業部門一評估，說這個馬戲團，未來經營每年虧2千萬很正常，而且據說5年都看不到底，又是一個億的虧損，怎么辦，這是我們在買地的時候，是沒有考慮到的，一個商業項目后期還可以虧很多。像北京王府井的很有名的商業項目，4年時間里面，經營性的虧損虧了7.6億，所以后期的風險是很多不做商業地產的公司意識不到的。 (2014-3-6 10:54)

主持人 說：其實我們也注意到，從北京、上海等熱點城市來看，商業地產依然呈現相對穩定、需求不減、租金維持高位的特點，相比部分城市的“泡沫化”、“同質化”，商業地產市場呈現出市場分化現象，您如何看目前這種市場格局？ (2014-3-6 10:55)

周睿 說：前一段時間我也談到過，中國的市場是相對來說比較特別的，中國非常大，而且不同的城市發展極其不均衡，一二前城市，商業地產快速發展有10年的時間，但是二三線城市，可能最近5年左右才會出現這樣的熱潮，必然決定著，在一二線城市，比如北京、上海的商業項目，更早地需要去考慮，我怎么去找到自己的道路，所以其實一二線城市會出現很多跨河而止的情況，大家都在逐漸縮小自己的范圍，慢慢市場是在調整，去回歸理性的，但是二三線城市還在經歷這樣的陣痛，大家都在盲目地往前沖，沖到一半的時候，發現對手跟自己差不多，那怎么樣找互相之間的差異、錯位，是現在經歷的比較大的問題。 (2014-3-6 10:56)#p#分頁標題#e#

周睿 說：但是一二線城市的問題不是不存在，而是進入到一個更精細化的過程，他其實已經不再去，比如說考慮招商怎么招，他更多的是要回歸到本原，比如我要研究人口，我這個區域到底人口結構和5公里的客戶有什么不一樣，因為道路交通的關系，他有沒有可能，我把他的這部分客人拉過來，或者說我只能把我的地緣性的客戶維護好，大家都需要做更細化的考慮，而且一線城市的商業發展跟品牌的布局也有很大的關系，比如說像快時尚這些品牌。 (2014-3-6 10:56)

周睿 說：在過往的5年，基本上受市場熱捧，大家通常在一二線城市的時候，開店沒有那么多的情況下，還要考慮，我怎么樣把他引過來，我怎么樣讓客戶喜歡上我這個項目，讓他覺得他是屬于這個地方的，而不在跟外圍區域的項目做比較，要更多的做到以客為親的概念，不是說簡單來看一看，而是吸引消費者重復到訪。二三線城市距離這個還有一定的距離，他還需要再努力一段時間。 (2014-3-6 10:56)

#p#分頁標題#e#主持人 說：目前，北京等熱點城市涉及商業地產地塊大多高溢價成交，商業金融用地依然搶手，其熱度甚至超過住宅地塊。二位如何看待熱點城市商業土地受熱捧？ (2014-3-6 10:57)

王永平 說：像北京的商業用地價格過高，是有兩個因素，一個是受整個住宅用地價格持續上漲所拉動，會出現了北京像門頭溝地區的商業都拍出2萬塊的地價來，另外一個是北京的寫字樓的租金，這兩年飆升，所以也帶動了商業地價的上漲。但是我覺得這么高的一個地價，從商業運營角度來講，還是有很大的擔心的，因為我們的租金回報，整個商業的銷售增長，其實遠沒有地價上漲那么快，你像北京去年，南三環的大峽谷，這個商業項目是一個已經開業兩年的商業項目，賣給了凱德，他的平均價格才2萬5，如果把地下停車場的部分算上，好像才1萬8左右，你想，一個經營性的項目，而且還不算太差的一個項目，他建成只能賣這么點價錢，而現在的地價已經漲到2萬塊錢，位置比他還差，所以這個地價的開發成本和未來的運營收益已經完全不對稱了。 (2014-3-6 10:58)

#p#分頁標題#e#周睿 說：其實這個當中還是存在著很多風險的，我們的很多開發商的客戶都會不斷地談到，商業地產越來越難做，怎么算都算不過來這筆賬，大家會越來越去關注經營層面的東西，包括我相信未來，其實在租金的這個上漲這一塊，也不是說普遍的，我們一二線城市都能飆升上去，其實還是會存在很多，比如說城市核心商圈的項目持續會走高，但是對于一些區域級的商業項目，其實還是會維持在一個相對來講比較合理的水平之內，其實在他拿地的時候，開發商就需要把這些風險考慮在其中，而且也不太可能拿單純的商業用地，如果單純的商業用地，意味著他未來的這一盤資金賬是算不過來的，需要有一些其他的物業功能來幫他做平衡。 (2014-3-6 10:59)

王永平 說：我們這些年商業項目之所以這么多，很重要的一個原因是綜合體這個模式鬧的，綜合體實際上是通過住宅里面的盈利，掩蓋了很多商業的風險，如果說我們過去的幾年沒有這么多綜合體，是單純地純商業項目，那我相信連現在的一半都不到。現在出現一個什么情況呢？開發商在抱怨純商業的投資回報不好，租金收益太差，跟他的投資比。 (2014-3-6 11:00)#p#分頁標題#e#

王永平 說：入住的商家又在抱怨租金上漲過快，已經到了天花板，承受不了，所以這個你可以看到游戲規則里面，消費者可以承受的商品的價格，開發商可以承受的投資的額，還有商家可以承受的租金水平，這三個每個利益主體都能夠認可的話，這個游戲才能玩得下去，現在有兩個，三個人組成的游戲里面，有兩個人已經感覺玩不下去了，所以這個里面市場是要出問題的，而且最終的不想玩的，最終的決定權還不在前面兩個里面，消費者是最終的決定權，這是風險所在。 (2014-3-6 11:00)

主持人 說：近幾年來，很多開發商涉足或加大了對商業地產項目的開發，以萬科為代表相繼有北京、深圳的購物廣場開業。您如何看萬科等房企涉足商業地產領域的開發？周睿您如何解讀？ (2014-3-6 11:02)

周睿 說：跟萬科體系的合作，我們是從09年就開始了，持續的也在包括跟萬科的深圳、長春、武漢、北京、成都一直都在合作，這幾個熱點的城市，也是泡沫比較嚴重的城市。對于萬科來說，它是中國房地產界的一艘大航母，對于大航母來講，它的掉頭難是它比較突出的問題，其實從最早的提出，要拿出20%的開發量做商業的話，按照萬科的這個量來說，是非常龐大的數字，所以當時的一線城市的功能，萬科的城市公司都在嘗試做持有性的項目，每個公司都在想，怎么樣把自己的商業板塊做成自己的亮點，但是實際上一年的時間之內，集團沒有做太多管控的情況之下，出現了17個10萬平米以上的購物中心，反饋到集團層面，集團就非常緊張。 (2014-3-6 11:03)#p#分頁標題#e#

周睿 說：因為發現這17個購物中心利弊條件也好，現場項目團隊，項目公司團隊的商業能力也好是及其不匹配的，這個如果僅僅出現在現在開業的北京、深圳、上海，不用擔心，但是當它出現在二三線城市，它就需要有很大的預警了，所以當時萬科集團的戰投部馬上就勒緊了繩子，對于這個要去控制。他也是往前試探，出現風險的時候，及時做風險管控，這其實是大企業必須要經歷的過程。13年的時候，萬科我在跟他們的一次交流當中，他們也談到，對于萬科來說，他要結合自己自身的特點，萬科發展商業地產不一定要像萬達那樣，一定都做十幾、二十平米的持有性的購物中心，萬科現在都是分散在各個城市的社區商業，其實社區商業的題怎么解，應該說是下一步很多房企要去解決的。 (2014-3-6 11:03)

周睿 說：社區商業的部分，如果資產盤活了，就是一個非常大的量，萬科突然說，在大型的購物中心方面，我只需要做重點城市的突破，對于二三線城市的一線公司，讓大家控制它的發展速度，同時對于現有的資產進行考慮，去考慮比如說怎么樣去有效地引導，包括他們之前也考慮過，跟一些專門持有做社區商業的一些運營體來做合作，都是他們在去做的探索。其實我相信，不管是萬科也好，保利也好，綠地也好，他們其實都是大型的航母公司，這種掉頭過程其實是需要自己更加清醒地看待這個過程當中的一些風險的。 (2014-3-6 11:04)#p#分頁標題#e#

主持人 說：商業地產項目進駐某個城市之前，應該從哪些方面進行調研、策劃，才能立足當地市場需求，避免項目出現產品同質化甚至空置？可不可以舉例。 (2014-3-6 11:05)

周睿 說：其實對于商業地產的項目來說，大家都要知道，就像剛才王秘書長給我們說的，商戶、消費者、開發商之間的游戲規則的三個點，其實消費者都是他最基礎的一個價值的基礎點，所以我們在進入任何一個商業城市做調演的時候，第一步還是要解決人的問題，這個城市的人口數量能夠支撐多大的商業總量，這個是我們首先要去考慮的。 (2014-3-6 11:08)

周睿 說：舉一個例子，其實我記得2012年，網上有一個調侃性的文章，年底的時候做總結，說12年的悲劇的開發商，第10名是貴陽的開發商，貴州這樣的一個省份，其實在商業地產的開發當中，泡沫是非常非常嚴重的，我相信王秘書長也去過，貴陽，基本上我們可以看到，很多超千萬平米的大盤，其中的商業配置都是百萬級的，即便他可以通過主題公園，或者大量的旅游開發來去推動一定的，給他賦予一定的特質，但是這個城市的人口總量是有限的，就那么一兩百萬的人口，他能夠支撐這么多的商業量嗎？其實我們拿一個簡單的人均商業面積一換散就知道，人均商業面積到3、5了，他的經營未來肯定會出來問題。#p#分頁標題#e#

周睿 說：當時我們在跟一個開發商合作，我們首先考慮的是他在這個新區，我要考慮他目前的人口數量，比如目前只有10萬左右，他不能夠支撐20萬平米的綜合項目，我就要想，怎么樣把遠端的客戶群拉過來，我是否要結合當地城市的文化特點，來給這個項目賦予一些城市功能的東西在里面。所以大家現在越來越多地考慮，商業不是簡單地餐飲、零售、娛樂、休閑這些東西，還要把很多精神層面的東西放進去，現在我們也會關注一些城市的文化資源的挖掘，來給商業地產的項目注入更多的精神能量，有限在一二線城市會是非常突出的。

主持人 說：接下來這個問題，想請教一下二位，如何看SOHO中國等房企拋售一線城市物業，房企產品結構的調整出于哪些原因？

王永平 說：他拋售售后物業，是他一貫的風格，他是商業地產里面的一種類型，他不同于萬達，也不同于別的，他的特點是在一線城市，像過去就在北京，后來拓展到了上海，以辦公樓為主，商業是一個配套，全部采用銷售的策略，他的優勢，SOHO的營銷能力比較強，潘石屹個人影響能力比較大，所以他可以把這些物業賣得比較快，而且價格賣得比較高，這個里面一個是發揮了他自己的比較優勢，另一方面來講，也可以說他規避了自己的弱勢，面對潘石屹來講，對SOHO中國來講，他沒有運營管理的團隊和相關的經驗。#p#分頁標題#e#

王永平 說：但是我覺得這樣的一種做法，作為公司是比較成功的，但是作為一個城市來講，我覺得如果這樣的好的地段，用這樣的一些產品，對城市的區域價值來講是破壞。我想這一點北京市的政府現在已經意識到了，在國貿對面的那一塊地，中富地塊的招投標過程當中，最早傳出來，不讓SOHO參與競標，后來潘石屹在網上公開叫板，后來政府說讓你進來了，給了他一個羞辱式的結果，倒數第一名，讓你出局。確實這樣的產品過多了，對CBD是一個很大的破壞，他們那些SOHO的主要客戶群是什么呢？名片上入住的那些企業，投資人可能五花八門的，入住的企業要求名片上要印上，北京建國門外大街幾號，看上去很核心，但是生意從來不去公司談，都在對面的中國大飯店的咖啡店里面談。

王永平 說：所以這樣的一些小公司，不是禮品公司就是廣告公司，不是廣告公司就是策劃公司，對整個區域的整體的價值是不大的，帶不來更大的資源，比如CBD應該發展總部基地，他可以帶來很多的稅收，或者研發中心、創新中心，才會成為一個城市的經濟的引擎，但是他現在閃爍的東西根本不去考慮客戶群是誰，只要誰有錢，我就能買，這樣的一種模式對于區域經濟來講，并沒有太大的影響力。另外一個這個做法實際上對很多投資客來講，也沒有實現他們預期的商業回報。#p#分頁標題#e#

主持人 說：除了這個問題以外，近幾年，不斷出現的高樓大廈不斷刷新城市地標新高度。資料顯示，全球在建摩天大樓中有87%在中國，預計2022年中國摩天大樓總數將達1318座，是美國的2.5倍，其中80%將建在經濟不發達的內陸地區。高樓大廈的建設潮是否符合城市發展需求，對資源利用、環境等都會帶來哪些負面影響？

周睿 說：其實確實，現在在中國的這種，不管是一個什么級別的城市，大家都在想要突破比如說300米、200米的高度，建得越來越高，大家都在比這個，其實這是一種非常不健康的現象，對于高樓大廈來說，基本上都是辦公樓的一個物業，其實辦公樓的市場也是要根據整個城市的經濟發展水平來去做一個厘訂的，我們不用去講，相對來講區域影響力沒有那么強的二三線城市，我們就說成都，成都這幾年的寫字樓的放量非常非常可怕，當我們開業的環球中心樓上的寫字樓，就有70萬平米，因為這一個項目的出現，推升了整個成都南區的寫字樓的供應，導致價格整體往下掉，它的高樓大廈林立的寫字樓的情況，建得很熱鬧，但是去化的話，如果按現有的存量以及過往三年的增速做比較的話，基本上現在的寫字樓，不管賣或者是租，要去存12年。這些都是有問題的，對于整個城市的發展來講，面臨大量的寫字樓空置。#p#分頁標題#e#

王永平 說：超高層的建設是一種，首先地方政府是一種很不健康的心態，就是典型的搞形象工程，開發商，從超高層本身的商業利益角度來看，也是沒有利益可圖的，甚至要虧損，但是他拿這個東西作為一個噱頭，來迎合地方政府的偏好，從而換取大量的住宅用地的利益，說白了，就是這么一個東西，本質上來講，超高層，開發商也并不愿意建，都是做一個秀，地方政府也清楚，這個超高層建出來以后，將來可能空置，維護成本很高，他如果不清楚這一點，他也不會說住宅里面給你利益，實際上雙方都在很默契地玩這么一個概念式的東西，但是對一個城市的土地來講，我覺得如果這個項目本身不成功，對城市的資源來講就是一種浪費。

主持人 說：這種資源的浪費，泡沫現象，而且還是非常明顯的。

王永平 說：而且將來化解起來也比較困難，超高層，有消防的難題，還有后期的養護成本，物業管理，全世界很多人已經過了追求超高層摩天大樓的時代，而且慢慢意識到摩天大樓會帶來一些問題，人家是在反思，我們反過來是在步人家的后塵。#p#分頁標題#e#
主持人 說：我們追求第一高、第一大。
周睿 說：但是不管第一高、第一大，早晚有人會超過你，現在大家比著往高了建，就是這樣的格局，可能你規劃的時候還是第一高，但是樓建起來的時候，旁邊又有更高的了。 (2014-3-6 11:16)

主持人 說：接下來的問題可能消費者比較關注，商品房市場受到限購政策影響，很多購房需求轉向買商住樓盤。但是這里面存在一個問題，這些商住項目產權年限為40年或50年，不到70年，而且多為商業用水用電，購房者買這樣的房子的時候，需要注意哪些問題？
王永平 說：這種產品實際就是公寓，公寓這個概念現在北京、杭州一些城市近兩年已經取消了，原來是一種過渡性的產品，有時候會容易被開發商所利用，還有一個，他也也鉆了一些限購的空子，另外這里面有的時候也暗含商業欺詐，比如買房的時候沒有講清楚，這里面用水、用地跟住宅是不一樣的，甚至有的里面不通煤氣，只有電等等，不清楚，所以現在一些地方已經把這個產品取消了，北京已經沒有了。
王永平 說：這個產品投資的風險也是比較大的，除了剛才講到的后期的物業的成本比住宅高之外，另外這種客群，入住的客群也是比較特定的，公寓的出現實際上都是針對那些白領的，主要是針對白領階層，甚至白領里面的高管這樣一個需求，在很多二三線城市，你可能外來的白領的人員，外來的商務人員并沒有這么大的量，所以你的客戶可能沒有這么大的量，你去投資買這么一個東西，你的商業機會在哪里呢？過去很多人投公寓也賺錢了，但是這個賺錢更多的是因為這兩年地價瘋狂上漲造成的，他賺的錢不是出租的錢，而是地價上漲帶來的錢，甚至把門鎖著都可以賺錢，所以和公寓這個產品沒有關系。 (2014-3-6 11:18)

主持人 說：好的，另外我們現在所處的時代是網購的時代，像購物、定餐都可以在網上解決，請問一下周總，不斷發展的電子商務業務對實體商業帶來哪些沖擊？未來是否能全面取代實體商業，開發商在商業地產開發中應該突破哪些思路，打造客戶體驗性較強的商業項目？
周睿#p#分頁標題#e# 說：每一年的雙十一過后，電商的這個問題都會成為行業內熱議的問題，今年的雙十一過后，我有一個朋友，半年之內，所有的實體商業都會被電商逼得無路可走，其實我是在這個賭局當中，我覺得可能性不大，因為這個跟人的根本的社會性是有關的，人其實不可能都是在宅男宅女，在家對著電腦，拿著手機就解決所有的需求，雖然現在網購的時代給我們帶來很多的便利，但是大家還有社交的需求，總是需要出門走一走，這就在說，在目前這樣的一個電商非常火爆的一個年代，我們的購物中心怎么樣去找到讓消費者走出家門的理由，我們經常都在談，現在的購物中心要做體驗式，要把消費者的體驗放在第一位，我來到這里，不僅僅為了買一件衣服，或者吃一頓飯，更多的我需要跟朋友聚會，或者享受一家人一天的假日的時光，其實都會是購物中心現在越來越要關注的問題。 (2014-3-6 11:20)

周睿 說：雖然電商每一年都在給實體商業出難題，但是就像馬云他自己也在講，未來所有的傳統的電商都會死掉，為什么呢？因為其實現在大家都在談的是移動互聯時代的020模式，在這個年代，就看誰先整合誰的問題，如果實體商業可以打開心態，可以借助電商的平臺，把消費者從線上拉到線下，他也會獲得成功，就像今年雙十一，我們在朝陽大悅城，就是一種非常開放的心態，它這幾年跟移動互聯的合作非常多，在雙十一這一天，我們歡迎你來這里掃碼，那一天他的營業額是逆勢上漲的。#p#分頁標題#e#

周睿 說：第一個，讓大家用o2o的模式來到我的項目當中，同時我在消費體驗上給大家提供你坐在家里感受不到的東西，比如我們增多現場的活動，這些活動不再是說簡單的打個折，會讓消費者體驗更多的東西，比如像前一段時間，西單大悅城也在做，把藝術家請到現場，通過3D打印的方式，來讓消費者現場可以打印一個自己的小東西，或者打印一個頭像等等。在大家都在談集成、整合的年代，電商、傳統商業未來會是大家并軌，共同走在o2o的道路上。
 

主持人 說：好的，最后一個問題，為引導全國商業地產市場的健康有序發展，防止諸多類似蘇州問題的發生，未來商業地產市場是否也將會面臨一系列的政策調控？調控方向或手段與住宅市場會有哪些異同？
王永平 說：我覺得加強對商業地產的政策性的引導是很有必要的，但是目前對商業地產的調控沒有看到相關的政策跡象，因為從政府角度來講，他覺得住宅的問題還沒有搞清楚，商業的問題，他覺得沒有緊迫性，事實上從市場角度來講，我們覺得商業地產的問題現在已經不比住宅輕了，但是政府的層面來講，他覺得不是民生的問題，所以還沒有意識到。我覺得商業地產實際上有必要引起政府的一些重視，然后出臺一些規制性的政策，但是我想這種規制性的政策，不應該用住宅的方式來調控，不應該搞限購，限價，更多的要通過規劃的手段，借助市場的力量，讓它形成一個更良好的商業形態，讓商業有更好的存活的市場基礎，這是政府應該做的。#p#分頁標題#e#
周睿 說：是的，我非常認同王秘書長的觀點，首先還是應該從規劃的層面來去對于整個城市的商業的層級做一個完整的規劃，像蘇州這種一刀切的模式，可能短期之內，會讓很多開發商在商業地產這一塊去提個醒或者稍微更謹慎一點，但是長期來講，是會對于整個市場泡沫化的情況會有一定的不好的作用。這是一個方面。第二個方面，其實政府也應該更多地去關注商業地產主體的，開發主體的能力，如果你是有商業開發能力的，我就對于你商業部分的這個比例，我會配置得高一點，但是如果沒有的話，相對來講偏低一點的比例，對于業主來說，也更容易掌控，你讓一個不會去舞劍的人舞劍，他可能不僅傷著別人，也會傷著自己。
主持人 說：好的，此次蘇州率先出臺新政進一步規范商業地產，對國內其他面臨同樣風險的城市有一定的啟示意義，我們也期望有更多的地方政府能重新審視過去幾年商業地產發展政策，全面評估地方商業地產風險，以更加務實的態度預測未來土地需求。好，今天的節目就是這樣，感謝您的收看，再見！