夜間經(jīng)濟(jì)不是商業(yè)地產(chǎn)的常態(tài)

從2019年開始，夜間經(jīng)濟(jì)成為了一種熱潮，眾多的地方政府和機(jī)構(gòu)都在推行“夜間經(jīng)濟(jì)”概念，仿佛只要有了夜市、燈光、烤串就可以成為夜間經(jīng)濟(jì)。公允的講，夜間經(jīng)濟(jì)的提出是一種好的思路，是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的坪效提升的一種技術(shù)性指導(dǎo)，但是由于很多的執(zhí)行者并不能理解夜間經(jīng)濟(jì)的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)，而采用了錯(cuò)誤的手段、錯(cuò)誤的方式和模式，使得夜間經(jīng)濟(jì)形成了一種并不經(jīng)濟(jì)的行為。

一、常見(jiàn)夜間經(jīng)濟(jì)的誤區(qū)。

（一）夜間經(jīng)濟(jì)的并沒(méi)有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)的增量

1、從項(xiàng)目類型來(lái)說(shuō)。

從目前這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成的效應(yīng)來(lái)說(shuō)，多數(shù)的夜間經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有形成真正的經(jīng)濟(jì)增量，原因有三：

（1）一是原有的多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（購(gòu)物中心類），本就是營(yíng)業(yè)至夜間21點(diǎn)至22點(diǎn)左右。如果再增加兩到三個(gè)小時(shí)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，并不能帶來(lái)更高的坪效增量。

（2）是多數(shù)的購(gòu)物中心位于市區(qū)中心區(qū)域，本身所服務(wù)的客群在日間能夠由于交通便利而獲得擴(kuò)大，而夜間只能是以周邊半徑三公里左右的客群作為主力消費(fèi)客群，所以無(wú)形中夜間客群與日間客群的范圍進(jìn)行了所縮減，二者之間存在著消費(fèi)差。傳導(dǎo)到消費(fèi)品來(lái)說(shuō)，很多會(huì)在日間消費(fèi)的商戶不得不延時(shí)營(yíng)業(yè)，但取得的銷售卻沒(méi)有顯著的增長(zhǎng)。

（3）百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街等業(yè)態(tài)的建筑屬性不同，如在夜間進(jìn)行夜間經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)延時(shí)，很多業(yè)態(tài)并不適應(yīng)于夜間延時(shí)經(jīng)營(yíng)，獲得的坪效增益其實(shí)不多。

2、從社會(huì)效應(yīng)來(lái)說(shuō)。

盲目追捧夜間經(jīng)濟(jì)是一種違反商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的行為，社會(huì)效果也存在著成本增大、資源浪費(fèi)的情形：

（1）如果采用延時(shí)經(jīng)營(yíng)的模式，從社會(huì)用工成本來(lái)說(shuō)會(huì)導(dǎo)致超時(shí)工作量。很多商戶在夜間經(jīng)營(yíng)，會(huì)導(dǎo)致員工遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)有8小時(shí)工作制的勞動(dòng)制度。如果是專門雇傭服務(wù)于夜間經(jīng)濟(jì)的員工，則存在著人力資源浪費(fèi)的問(wèn)題。如果采用工時(shí)制模式，則現(xiàn)有的勞動(dòng)備案模式極其復(fù)雜，制度上沒(méi)有鋪平道路。所以現(xiàn)有很多省市在推行的夜間經(jīng)濟(jì)模式，會(huì)存在著相關(guān)的勞動(dòng)法律問(wèn)題。

（2）夜間經(jīng)濟(jì)的保障性因素之一就是光照的問(wèn)題，所以一定要采用足夠的夜間照明的來(lái)保障消費(fèi)的安全性。直白的說(shuō)，夜間照明的能耗問(wèn)題如何解決？費(fèi)用承擔(dān)者又是誰(shuí)？在前面說(shuō)了，如果坪效增長(zhǎng)有限，那么商戶對(duì)于夜間電力照明的費(fèi)用承擔(dān)意愿則不會(huì)很強(qiáng)烈。這不光是電力能源的浪費(fèi)，更是對(duì)城市環(huán)境的破壞。

3、從人體的本能來(lái)說(shuō)。

人的每日總時(shí)間是固定的，同樣是一項(xiàng)商品與服務(wù)，一旦在日間已進(jìn)行了消費(fèi)，那么夜間消費(fèi)的意愿則會(huì)非常低，即晚上消費(fèi)時(shí)間就被擠出。尤其是先有夜間經(jīng)濟(jì)所倡導(dǎo)的消費(fèi)模式多數(shù)是以服務(wù)業(yè)為主，強(qiáng)調(diào)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等方面的消費(fèi)。個(gè)人總時(shí)間不變的話，等于是將白天的消費(fèi)時(shí)間轉(zhuǎn)移到夜間而已。此外由于夜間經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)時(shí)長(zhǎng)增加，個(gè)人人體的睡眠能否保障（不就是熬肝嘛）？日間的消費(fèi)是否會(huì)存在減少？

所以從上面四個(gè)角度來(lái)說(shuō)，目前的夜間經(jīng)濟(jì)只是存在著消費(fèi)時(shí)間轉(zhuǎn)移，并不是真正的消費(fèi)增量。

（二）目前多數(shù)的夜間經(jīng)濟(jì)是邊際收益遞減

1、多數(shù)城市的夜間經(jīng)濟(jì)是成本總量的增加而造成的收益增加。

目前看到的夜間經(jīng)濟(jì)模式，多數(shù)是以延長(zhǎng)了交通運(yùn)營(yíng)時(shí)間、治安人力增強(qiáng)、能耗延時(shí)增加的后果后增加的，直白的說(shuō)就是靠公交司機(jī)、警察加班和機(jī)器設(shè)備多運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)造成繁榮景象，而這些都是有經(jīng)濟(jì)成本的。用這些成本的增大來(lái)推動(dòng)保障夜間經(jīng)濟(jì)的銷售增長(zhǎng)，實(shí)質(zhì)就是一種社會(huì)財(cái)富的轉(zhuǎn)移，是利用每個(gè)公共納稅人的財(cái)富來(lái)保障商戶的收益，從理論上，確實(shí)不是一種合理的經(jīng)濟(jì)行為。

2、夜間經(jīng)濟(jì)面臨著很強(qiáng)的邊際收益遞減規(guī)律。

邊際效益遞減規(guī)律，指在短期生產(chǎn)過(guò)程中，在其他條件不變（如技術(shù)水平不變）的前提下，增加某種生產(chǎn)要素的投入，當(dāng)該生產(chǎn)要素投入數(shù)量增加到一定程度以后，增加一單位該要素所帶來(lái)的效益增加量是遞減的，邊際收益遞減規(guī)律是以技術(shù)水平和其他生產(chǎn)要素的投入數(shù)量保持不變?yōu)闂l件進(jìn)行討論的一種規(guī)律。而在很多二三線城市現(xiàn)有推行的夜間經(jīng)濟(jì)模式，就是這種現(xiàn)實(shí)，晚上8點(diǎn)人山人海，晚上10點(diǎn)人聲鼎沸，等到了晚上11點(diǎn)就開始人流稀少，到12點(diǎn)就寂靜無(wú)聲了，畢竟第二天上班遲到的罰款沒(méi)人替消費(fèi)者交。

（三）夜間經(jīng)濟(jì)不應(yīng)盲目適用。

夜間經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分，一定是適用于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、城市化較強(qiáng)、人口較集中的城市中個(gè)別商業(yè)區(qū)域。從底層邏輯來(lái)講，現(xiàn)代世界經(jīng)濟(jì)的主旋律是產(chǎn)業(yè)分工的形態(tài)，能源、資源、制造、農(nóng)業(yè)、金融、文旅、科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計(jì)，已各自被幾大板塊劃定了邊界，而且會(huì)是數(shù)百年持續(xù)的形態(tài)，其它國(guó)家毫無(wú)染指的機(jī)會(huì)。目前中國(guó)是以制造業(yè)為主，現(xiàn)在正在試圖發(fā)展科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計(jì)和文創(chuàng)旅游這一塊。所以所謂的城市化會(huì)是東部城市的崛起和富裕的過(guò)程，人口的流動(dòng)會(huì)更加涌向東部城市區(qū)域，那么在這些擁有大量人口，尤其的年輕化人口的城市進(jìn)行夜間經(jīng)濟(jì)，就有著夜間經(jīng)濟(jì)成功的可能性（年輕人肯定比中年人能熬夜）。

這就要求地方政府或企業(yè)，如果想推行夜間經(jīng)濟(jì)，就一定要先算清楚經(jīng)濟(jì)成本與自身優(yōu)勢(shì)。如果是需求小的地方進(jìn)行強(qiáng)令推動(dòng)，就可能會(huì)適得其反。

二、如何應(yīng)對(duì)夜間經(jīng)濟(jì)。

（一）找對(duì)應(yīng)用客群需求。

真正解決夜間經(jīng)濟(jì)的難題，是在于對(duì)日間無(wú)暇消費(fèi)的客群誘導(dǎo)，使得他們?cè)谝归g有地方能夠釋放購(gòu)物欲望和購(gòu)物的場(chǎng)所。所以這就要求我們從根本上找到那些具有不同行業(yè)、不同人群工作作息規(guī)律的差異性，利用時(shí)間錯(cuò)峰的特性來(lái)實(shí)現(xiàn)坪效提升、效率提升，從而真正推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的多樣性發(fā)展。

（二）找對(duì)商業(yè)需求。

現(xiàn)有的夜間經(jīng)濟(jì)模式，不外乎是夜市、餐飲、演藝、影劇院、KTV等種類，并不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)生態(tài)的多樣性。無(wú)論再怎么繁榮，無(wú)非是將晚餐轉(zhuǎn)變?yōu)橐瓜梭w的飲食總量是有限的。所以一定要找到新的消費(fèi)需求，比如夜間讀書會(huì)，比如夜間的培訓(xùn)業(yè)。這一類的消費(fèi)模式屬于固定的長(zhǎng)效需求，值得研究與發(fā)展，但整體看來(lái)，卻能夠有穩(wěn)定的社會(huì)服務(wù)和良好的社會(huì)效益。

（三）依靠商戶去解決。

任何商業(yè)地產(chǎn)，本質(zhì)上都是需要進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，而運(yùn)營(yíng)的根本目的是幫助自身項(xiàng)目與商戶、客群消費(fèi)者三者之間更好地建立起關(guān)系。只有作為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方，使得商戶承租人在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不斷受到良好呼應(yīng)，并使得他們成長(zhǎng)且受到合理引導(dǎo)乃至產(chǎn)生相應(yīng)回報(bào)時(shí)，他們就會(huì)主動(dòng)來(lái)促使項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和良性運(yùn)轉(zhuǎn)，即便是在夜間經(jīng)濟(jì)上也是如此。靠商戶來(lái)挖掘需求、靠商戶來(lái)打造需求，以第一線的商戶作為主力來(lái)促使項(xiàng)目的多樣性、豐富度和運(yùn)轉(zhuǎn)。只要是合法合理，這些商戶就能夠自發(fā)的建設(shè)夜間經(jīng)濟(jì)和完善項(xiàng)目，形成項(xiàng)目循環(huán)，而項(xiàng)目方與政府只要安心做好服務(wù)方即可。

（四）夜間經(jīng)濟(jì)更要注重推廣。

只有好的運(yùn)營(yíng)才能保證夜間經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的發(fā)展，這才是問(wèn)題的核心。而目前國(guó)內(nèi)很多夜間經(jīng)濟(jì)的管理方往往還是以一種比較粗糙的模式在運(yùn)行。甚至連基本的管理方案、制度都無(wú)法提供，對(duì)招徠進(jìn)場(chǎng)的商戶只是提供了最基礎(chǔ)的場(chǎng)地、最基礎(chǔ)的電力后就進(jìn)行了營(yíng)業(yè)。既無(wú)服務(wù)，也無(wú)推廣，所依靠的都是商戶自身產(chǎn)品和誰(shuí)喇叭電量足誰(shuí)能掙錢的原始模式來(lái)掙錢。這就要求現(xiàn)有夜間經(jīng)濟(jì)模式一定要注重推廣運(yùn)營(yíng)工作來(lái)進(jìn)行，其核心就是圍繞著一個(gè)或一系列活動(dòng)的策劃、資源確認(rèn)、宣傳推廣、效果評(píng)估等一系列流程做好全流程的項(xiàng)目推進(jìn)、進(jìn)度管理和執(zhí)行落地。

三、夜間經(jīng)濟(jì)只是短期效應(yīng)，長(zhǎng)期還應(yīng)以發(fā)展正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)為主。

夜間經(jīng)濟(jì)有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，是在當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的大背景下提供了一個(gè)新的消費(fèi)場(chǎng)景，但并不是真正具有代表性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。由于線上消費(fèi)基本處于飽和狀態(tài)和壟斷狀態(tài)，那么拉動(dòng)內(nèi)需的必然選擇會(huì)是以更豐富的線下消費(fèi)作為載體。只要選擇了合適的城市與區(qū)域，并能夠清晰認(rèn)知到夜間經(jīng)濟(jì)的利弊之處，再輔以專業(yè)的引導(dǎo)和措施，就能夠使得夜間經(jīng)濟(jì)成為一個(gè)新的消費(fèi)場(chǎng)景。然而本質(zhì)還是應(yīng)當(dāng)對(duì)于正規(guī)、完善的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行深耕，才能夠在更加符合現(xiàn)代商業(yè)零售應(yīng)用的中使得日常消費(fèi)發(fā)揮更大的活力。

文章來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)