商業(yè)地產(chǎn)的未來在哪？

商業(yè)地產(chǎn)的未來

疫情發(fā)生后，經(jīng)濟(jì)下行壓力驟然加大，許多企業(yè)通過申請減租、免租或縮減面積，降低經(jīng)營成本以度過難關(guān)。同時(shí)，因疫情而興起的線上活動(dòng)，又反過來對傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)造成一定的沖擊，比如線上教育、遠(yuǎn)程辦公等。

購物中心

近年來，隨著抖音、快手等UGC產(chǎn)品的蓬勃發(fā)展，直播帶貨、社交零售等新的線上零售方式層出不窮。在線上零售電商不斷發(fā)展的同時(shí)，線下實(shí)體零售商在過去幾年中則是不斷受到?jīng)_擊。因此，傳統(tǒng)購物中心的業(yè)態(tài)一直在尋求轉(zhuǎn)型，以購物中心的體驗(yàn)業(yè)態(tài)為例，近三年體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比呈逐年上升趨勢，包括餐飲、休閑娛樂、親子體驗(yàn)、生活服務(wù)、文創(chuàng)品牌的體驗(yàn)業(yè)態(tài)年均增長率達(dá)4%-5%。

此次疫情的發(fā)生，更是進(jìn)一步地讓大型購物中心的持有者意識到了這一傳統(tǒng)業(yè)態(tài)面臨的挑戰(zhàn)。即使疫情消失后，人們也可能不再愿意回到傳統(tǒng)的購物中心進(jìn)行消費(fèi)，也就是說很多人的消費(fèi)形態(tài)很可能已經(jīng)因此次疫情而發(fā)生了變化。比如，越來越多的商戶傾向于臨街經(jīng)營，因?yàn)榻?jīng)營自由且有自然流量，顧客動(dòng)線比較自然，同時(shí)又迎合了疫情后期和恢復(fù)期消費(fèi)者的心理。

很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也瞄準(zhǔn)了離居民更近、更適合日常消費(fèi)的社區(qū)型購物中心，尤其是生鮮食品類的零售業(yè)態(tài)。比如風(fēng)靡新加坡的鄰里中心概念，在其中配置了生鮮超市、餐飲、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、菜市場等多種基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，還根據(jù)社區(qū)生活配置了不同的文體內(nèi)容。這與傳統(tǒng)購物中心的定位不同，新型購物中心能夠?yàn)榉綀A一公里內(nèi)的居民提供“生活零售+餐飲+娛樂+完善”的生活配套服務(wù)，為商業(yè)地產(chǎn)注入了新的生命活力。

商業(yè)地產(chǎn)

以商業(yè)用途為目的地產(chǎn)項(xiàng)目，與以居住功能為主的住宅地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別。“如果說住宅地產(chǎn)是娶媳婦，商業(yè)地產(chǎn)就是養(yǎng)孩子，要把里面的內(nèi)容精心培養(yǎng)，才能慢慢養(yǎng)大。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長王永平曾用形象的比喻切中商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差別。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫字樓，其運(yùn)作的關(guān)鍵核心是要把握住運(yùn)營內(nèi)容的精心運(yùn)作，基本落點(diǎn)還是在于研究人在不同場景下的不同消費(fèi)行為。

這就意味著商業(yè)地產(chǎn)商作為空間“載體”與商鋪“內(nèi)容”之間的關(guān)系更密切，因此，當(dāng)疫情沖擊到了商業(yè)客流、商業(yè)銷售額的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)最能夠明白“皮之不存，毛將焉附”的道理。

根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)官方網(wǎng)站上發(fā)布的《匯客云中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》測算，自1月20日至2月29日，全國購物中心客流與基于未發(fā)生疫情情況下的預(yù)測值相比，大幅下降，疫情預(yù)計(jì)將造成全國購物中心客流量銳減 33 億人次。

應(yīng)對措施

采取防疫安全措施，降低商業(yè)場所的疫情風(fēng)險(xiǎn)及損失，為降低疫情發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，部分商場選擇了暫停線下商場營業(yè)或縮短營業(yè)時(shí)間的臨時(shí)性措施。而在依然營業(yè)的商場中，安全防疫措施主要在提升商場內(nèi)部通風(fēng)，加強(qiáng)公共區(qū)域的衛(wèi)生及消毒，加強(qiáng)對工作人員的宣導(dǎo)、保護(hù)與健康檢查，消毒、防護(hù)用品的配備，對商戶的安全檢查，對所有進(jìn)入人員的體溫檢測及熱門店面的人員限流，以及對突發(fā)狀況的應(yīng)急預(yù)案等方面。

租金減免政策，與商戶共克時(shí)艱。

商戶主動(dòng)自救，線上線下結(jié)合模式升級——線上線下靈活切換，關(guān)注社群營銷，關(guān)注線下配送的安全性，近年不少實(shí)體零售商家在電商沖擊下已經(jīng)開拓線上渠道，此次疫情將進(jìn)一步加大零售品牌對線上渠道的拓展和優(yōu)化提升，與線下渠道進(jìn)一步融合，實(shí)現(xiàn)靈活切換；也促使運(yùn)營商進(jìn)一步思考統(tǒng)籌整合商戶，完善線上線下相結(jié)合的戰(zhàn)略。與此同時(shí)，依托實(shí)體店面積累的優(yōu)質(zhì)客戶資源，以社群營銷的方式配合物流配送也一定程度減少了實(shí)體交易銳減的損失。同時(shí)，線下配送的安全性受到前所未有的關(guān)注。此前在工業(yè)物流領(lǐng)域已有嘗試的無人機(jī)、無人車、機(jī)器人帶來的無人配送未來也有望更廣泛的運(yùn)用于物流配送的各個(gè)環(huán)節(jié)。

遠(yuǎn)程教育、線上醫(yī)療/藥店、新零售生鮮超市、泛娛樂等業(yè)態(tài)在疫情之下也得以更快速發(fā)展，也將對商業(yè)模式構(gòu)成影響。

非核心商業(yè)迎來進(jìn)一步發(fā)展，經(jīng)過多年的發(fā)展，不少中國城市的核心商圈的商業(yè)競爭日趨激烈，但在居住人口密集的區(qū)域、尤其依托軌道交通拓展輻射的非核心商業(yè)將越來越受到市場關(guān)注，并出現(xiàn)越來越多的成功案例——隨著職住一體化的推進(jìn)，非核心商業(yè)，有望以其前瞻性設(shè)計(jì)，配合硬件優(yōu)勢的打造，在未來承接一些外溢的消費(fèi)和一些外溢的商戶。但與此同時(shí)，其交通的便利性、周邊社群的屬性與整合營銷、“最后一公里”的打通都會(huì)成為其重要元素。

商業(yè)建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間，當(dāng)下多數(shù)購物中心都是內(nèi)向型的購物盒子，疫情爆發(fā)后，開放式街區(qū)、通風(fēng)性較好、戶外空間較多的“購物中心”，反而能夠接納人流需求。預(yù)計(jì)未來“購物中心”在建筑形態(tài)上會(huì)有更多的空間余地，相信泛健康也將是未來一個(gè)主要的基調(diào)。

文章來源：諾加投資