佳兆業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)白皮書：中國地產(chǎn)業(yè)將發(fā)生三大變化

隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機制不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”正在漸行漸遠。行業(yè)集中度逐漸增加，房企在應(yīng)對融資收緊、債務(wù)壓力的同時，還要穿越疫情黑天鵝帶來的危機，在不確定中尋求高質(zhì)量的增長。

2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大趨勢是什么？城市更新在未來房地產(chǎn)發(fā)展中起的地位和價值是什么？此次疫情及國際國內(nèi)環(huán)境變化對中國房地產(chǎn)業(yè)會有什么影響？種種問題，都值得我們深思與探討。

近日，佳兆業(yè)集團控股戰(zhàn)略研究院聯(lián)合佳兆業(yè)城市更新集團城市更新研究院聯(lián)合推出《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》（以下簡稱白皮書），對未來中國房地產(chǎn)行業(yè)走勢做出最新研判。

白皮書包括地產(chǎn)篇、城市更新篇、產(chǎn)業(yè)資本篇三個篇章，從“地產(chǎn)尚未到頂，但玩法已變，內(nèi)生能力驅(qū)動房企盈利到達新峰值”、“坐享增量向存量轉(zhuǎn)軌紅利，城市更新迎來新的十萬億級的黃金大賽道”、“大資本時代來臨，資本助力產(chǎn)業(yè)崛起”等核心觀點展開論述。

“今年的銷售額不一定比去年低”

“我倒不是特別悲觀，今年的銷售額不一定比去年低”，佳兆業(yè)集團控股首席戰(zhàn)略官劉策認(rèn)為，一季度受疫情的影響，房地產(chǎn)銷售有很大的下滑，但即使受到一些影響，下滑的幅度是有限的，而且，很明顯近期整個市場又開始熱起來了，市場會有一個報復(fù)性的恢復(fù)。

劉策還特別提到，在資本市場方面，未來房企一定是賺兩道錢：賺趨勢的錢和賺預(yù)期差的錢。

在劉策看來，無論是股市也好，還是房市也好，其實最終就賺兩道錢，第一個就是賺趨勢的錢，房地產(chǎn)只要沒有大的波動，它處于長期向好的一個態(tài)勢不會改變，只要一直在里邊，是能賺到錢的。

第二，賺預(yù)期差的錢。他講到，當(dāng)買資市場劇烈波動的時候，其實賺的就是預(yù)期差的錢。他舉例說，就像現(xiàn)在這個時點，肯定對房地產(chǎn)的分歧非常之大的，有看衰的，有看多的。

據(jù)他透露，對于佳兆業(yè)來說，肯定是積極看多的。佳兆業(yè)在這時點肯定是要在逆周期去加大投資。如果判斷對了，利潤、規(guī)模都會進一步提升，在行業(yè)的影響力和排名也會迎來提升。

對于2020年中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，中國房地產(chǎn)市場好壞，關(guān)鍵要看新型城鎮(zhèn)化指標(biāo)。從大趨勢來講，疫情會影響購房的能力，但是影響會減弱。所以供求量如果有較好的表現(xiàn)，總體上是看好市場發(fā)展的趨勢。

樂居控股首席研究員姚育賓則認(rèn)為，受全球的疫情沖擊及金融市場的影響，國內(nèi)的貨幣和財政政策非常積極；目前樓市調(diào)控還是“穩(wěn)”字當(dāng)頭；對于目前的市場，持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，因為開年很難，今年要快速扭轉(zhuǎn)疫情困境有一定難度；接下來房地產(chǎn)對城市更新的重視程度會更高，會加速去推進。

“今年有可能會出現(xiàn)開發(fā)商戴著口罩活下去，買房人戴著口罩搶房子的現(xiàn)象”，在地產(chǎn)資深媒體人朱文策看來，對于高負債的企業(yè)而言，今年會是非常困難的一年，活下去的首要任務(wù)是降負債。從房地產(chǎn)本身的需求看，房地產(chǎn)的需求不是消失了，而是延后了。但是因為海外的疫情嚴(yán)峻，外需萎縮，對外出口的行業(yè)將受到影響，也會影響到外貿(mào)出口行業(yè)的收入，最終會不會慢慢傳導(dǎo)到房地產(chǎn)，還要進行觀察。

佳兆業(yè)白皮書提到，未來的10~15年開發(fā)依然是主流。對此，很多業(yè)內(nèi)人士表示贊同，認(rèn)為2020年雖然受到了疫情的一些打擊，但未來幾年里面，基本上年銷售額都會在15萬億上下浮動。且從全國復(fù)產(chǎn)調(diào)查來看，疫情之前和后疫情時代相比，沒有城市出現(xiàn)明顯拐點。

城市更新：十萬億級的黃金大賽道

白皮書明確中國房地產(chǎn)正處于從增量市場到存量市場的轉(zhuǎn)軌期，多樣化政策組合構(gòu)建多樣化存量更新方式，龍頭逐步從區(qū)域深耕向全國化布局戰(zhàn)略演變，未來的發(fā)展趨勢將是體量決定地位，質(zhì)量決定護城河。那么，目前這個存量市場的總價值大概是多少？考驗的又是企業(yè)的何種能力？

劉策認(rèn)為，自1998年商品房改革以來，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元人民幣，并仍處于不斷增長的狀態(tài)。即使按每年2%的城市更新速率來計算，城市更新已經(jīng)迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將變軌迎來一個新的十萬億級的黃金大賽道。

在劉策看來，城市更新的邏輯和過去也不一樣，不是簡單地推倒重建搞住宅，現(xiàn)在可能技術(shù)含量越來越高了，可能不僅僅是一個住宅的項目，工改工項目產(chǎn)生融合項目，大體量的項目，更加考驗房企的這種綜合運營能力。

“城市更新雖然現(xiàn)在才火起來，但是它的競爭已經(jīng)進入到深水區(qū)，未來我覺得不僅僅是規(guī)模之爭，在關(guān)乎拓展、轉(zhuǎn)化的總量等，未來將更加考驗企業(yè)的綜合能力”，劉策坦言。

“都市圈和城市群周邊的城市、城鄉(xiāng)結(jié)合部將是未來城市更新的亮點”，嚴(yán)躍進判斷，之前的城市更新是建立在中國城市房地產(chǎn)角度去講的，但是隨著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市，以及農(nóng)村存量土地的開發(fā)，城市的邊緣村鎮(zhèn)的價值比城市影響要更大，它涉及到農(nóng)村跟城市的交界，未來將會是開發(fā)的重點。

“未來，一二線城市的城市更新地位和價值一定是比較高的。”朱文策強調(diào)，城市是一項公共政策，它不全然都是拆除重建，還包括柔性改造等。在這個過程中，要注重對于弱勢者、失語者權(quán)益的保障。

在姚育賓看來，城市更新將呈現(xiàn)健康、智能化、多元化三大趨勢。具體來說，城市更新不再是簡單的拆舊建新，而是會更注重一些綠色、環(huán)保、健康、宜居等；5G時代已經(jīng)到來，人工智能也越來越成熟，未來很多城市更新項目都會融入這些智慧元素；此外，城市更新不再是簡單的住宅開發(fā)，開發(fā)主體能夠需要導(dǎo)入多元化的產(chǎn)業(yè)，一起來幫助當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。

后疫情時代：房地產(chǎn)行業(yè)何去何從？

劉策指出，房價漲跌與金融政策、貨幣的放松程度有直接關(guān)聯(lián)，可能與經(jīng)濟的基本面關(guān)聯(lián)并不大。

今年的情況跟2015年較為類似，整個經(jīng)濟的基本面是比較差的，反而在經(jīng)濟基本面比較差的情況下，整個的財政政策更加積極，貨幣政策更加寬松，所以，可能整個房價的表現(xiàn)可能會和經(jīng)濟壓力關(guān)聯(lián)度不強。

劉策認(rèn)為，對于開發(fā)商來說，站在一個大的趨勢的維度，房地產(chǎn)是向好的。當(dāng)站在基本面下行，貨幣供給寬松的角度，它也是利好房地產(chǎn)。因此開發(fā)商還是要保持這種戰(zhàn)略定力，要堅定房地產(chǎn)的信心，去抓好規(guī)劃、抓好企業(yè)融資，在現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)上再積極的去杠桿降負債。

而對于購房者來講，他建議，理財觀念要更新，不應(yīng)該停留在靠炒房賺錢階段，這個階段已經(jīng)過去，應(yīng)該去關(guān)注到整個資本市場基礎(chǔ)性的制度變革，也要關(guān)注到資本市場未來一個長牛的趨勢，要更多的去關(guān)注投資標(biāo)的，提升自己的投資能力。

收入是市場風(fēng)險有一個很重要的影響因素，今年的收入和就業(yè)壓力比較大。不過，嚴(yán)躍進認(rèn)為，政府給出了一些非常好的政策，各地都提出了刺激住房合理消費的政策，這有助于對沖房地產(chǎn)市場負面影響。

在朱文策看來，疫情可能會給地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生三方面影響：一是買家需求會變化，未來大社區(qū)的健康住宅會更加有市場；二是對于開發(fā)商來講，疫情可能加速它去思考，只有好的產(chǎn)品和服務(wù)，才能持續(xù)創(chuàng)造價值；三是無論是企業(yè)還是個人，在行業(yè)的重大危機中能不能活下去，往往取決于他在危機來臨之前的長期思考和經(jīng)營機制。

“對于房地產(chǎn)而言，無論是供求端還是需求端也好，需要有時間去修復(fù)市場。隨著疫情逐步控制，購房需求正在慢慢釋放，整個市場可能會‘先挫后沖’”。姚育賓表示，房企的融資和資金可能會有一些壓力、企業(yè)會更注重經(jīng)營質(zhì)量、線上營銷將更受重視。

數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，一季度新房銷售額有20%左右的損失，酒店業(yè)績則由30%~40%的損失。不過，只要中國的城市化進程不打斷，那么對房地產(chǎn)的影響就不會太大，目前復(fù)工復(fù)產(chǎn)各方面恢復(fù)得都較為健康，因而，今年房地產(chǎn)市場預(yù)計不會太差。

文章來源：樂居財經(jīng)