保利澳洲地產(chǎn)投資中的內(nèi)房路線

就過(guò)去的2019年一年，綠地、萬(wàn)科等房企曾多次披露海外業(yè)務(wù)新變動(dòng)。其中，綠地酒店品牌管理輸出簽約12家海外酒店，首入日本、斯里蘭卡；萬(wàn)科動(dòng)作更多，先是萬(wàn)科置業(yè)（海外）收購(gòu)母公司3宗海外物業(yè)、并更名為萬(wàn)科海外投資，再有業(yè)績(jī)會(huì)上公布將美國(guó)、英國(guó)的業(yè)務(wù)移交給海外平臺(tái)......

這一次，是對(duì)外一向保持低調(diào)的保利，地點(diǎn)則是其海外大本營(yíng)——澳洲。

保利“愛”澳洲

進(jìn)入2020年以來(lái)，保利發(fā)展海外消息不斷。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，1月18日，傳保利地產(chǎn)正考慮出售倫敦金融城價(jià)值約1.95億美元的總部大樓5 Fleet Place，浮盈近8000萬(wàn)人民幣。

2月12日，據(jù)新加坡機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資公司SC Capital Partners披露，保利發(fā)展向其買入一棟位于澳洲悉尼南面中央商業(yè)區(qū)Goulburn Street 59號(hào)的寫字樓。該寫字樓建于1973年，樓高26層，凈可出租面積1.95萬(wàn)平方米，初始租金回報(bào)率4.9%，以2.7億澳元成交，折合約12.66億人民幣，均價(jià)為6.52萬(wàn)人民幣/平米。這將是保利在悉尼的第二個(gè)寫字樓項(xiàng)目。

公開資料顯示，保利澳洲為保利國(guó)際子公司，面向澳大利亞市場(chǎng)，旗下項(xiàng)目始于2014年。彼時(shí)剛剛成立的海外事業(yè)部輾轉(zhuǎn)于美洲、英國(guó)、非洲市場(chǎng)，最后選擇了澳大利亞作為出海首站，先后以1984萬(wàn)澳元、1.1億澳元收購(gòu)墨爾本克萊蒙公寓地塊、悉尼埃平地塊，折合逾6億人民幣，按成交價(jià)計(jì)算每平米均價(jià)為5.83萬(wàn)人民幣。

此后，保利澳洲保持每年拿2-3個(gè)項(xiàng)目，表現(xiàn)穩(wěn)健而謹(jǐn)慎。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年2月，保利發(fā)展在海外持有至少16個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤以澳洲市場(chǎng)項(xiàng)目居多，占據(jù)了其中13個(gè)。

保利在澳項(xiàng)目以住宅開發(fā)為主，并涉及綜合體、寫字樓。其中，住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)以公寓、聯(lián)排別墅為主，面向澳洲移民海外置業(yè)及當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨蟆＞C合體及寫字樓項(xiàng)目不多，以舊樓改造為主，最新計(jì)劃尚未公布。

保利在澳項(xiàng)目集中分布于澳洲前三大首府城市。其中，墨爾本項(xiàng)目4個(gè)，悉尼項(xiàng)目8個(gè)，布里斯班項(xiàng)目1個(gè)——布里斯班為澳洲東北部昆士蘭州首府和主要港口，人口僅次于悉尼、墨爾本。截至2018年，澳大利亞人口近2500萬(wàn)，過(guò)半人口聚集在上述三城。

多數(shù)項(xiàng)目尚未開工。據(jù)保利發(fā)展2019年半年度公告，截至2019年6月底，保利澳洲在建項(xiàng)目?jī)H墨爾本唐斯卡特項(xiàng)目、悉尼保利勝地項(xiàng)目、悉尼保利林菲爾德項(xiàng)目3個(gè)。

從項(xiàng)目體量上來(lái)看，與國(guó)內(nèi)項(xiàng)目體量相比，保利在澳項(xiàng)目體量在規(guī)模上講究少而精、小而美，投資規(guī)模、拿地成本在總體業(yè)務(wù)中占比不高。就已公開的住宅項(xiàng)目地價(jià)計(jì)算，保利在澳項(xiàng)目最高地價(jià)為埃平地塊項(xiàng)目的6.22萬(wàn)人民幣/平米（匯率按4.7計(jì)算），但多數(shù)住宅項(xiàng)目地價(jià)在3萬(wàn)人民幣/平米上下，總體上略低于國(guó)內(nèi)一線城市。

對(duì)此，保利地產(chǎn)品牌管理中心總經(jīng)理何智韜曾表示，選擇小項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)是因?yàn)榘闹揞A(yù)售制只收10%預(yù)付款，剩下的90%房款交樓時(shí)才能拿到，周轉(zhuǎn)期延長(zhǎng)至3年，對(duì)資金要求更高。

另?yè)?jù)外媒報(bào)道，保利澳洲高層人士曾坦承公司海外項(xiàng)目非常謹(jǐn)慎，一是落地項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)少而精，如2016年保利澳洲在1200個(gè)項(xiàng)目只選擇了2個(gè)項(xiàng)目，2017年則在1800個(gè)項(xiàng)目中選擇了3個(gè)項(xiàng)目。

謹(jǐn)慎試水澳洲

截至2019年上半年，保利在澳洲共設(shè)有24家子公司，經(jīng)營(yíng)范圍均為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理，多由保利投資設(shè)立，權(quán)益多為100%，僅63-4-7-5. Jack & Judy Real Estate Pty Ltd. 一家除外（權(quán)益51%）。

從經(jīng)營(yíng)方式來(lái)看，保利更傾向于與當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)和公司合作，逐步試點(diǎn)、推廣成功經(jīng)驗(yàn)。

一方面，保利傾向于收購(gòu)合作方持有的項(xiàng)目，權(quán)益由“試水”51%逐步上升至100%。公開資料顯示，目前已公開的賣方機(jī)構(gòu)包括Southlink地產(chǎn)公司、RSL俱樂(lè)部、養(yǎng)老村運(yùn)營(yíng)商Ingenia社區(qū)、日用品公司Harry the Hirer、投資集團(tuán)Austino、投資機(jī)構(gòu)SC Capital Partners等公司，收購(gòu)方式涉及股份收購(gòu)、投標(biāo)等。

一方面，在獲得項(xiàng)目之后，保利澳洲繼續(xù)選擇了合作開發(fā)，并于2019年2月宣布引入戰(zhàn)略投資者共同開發(fā)悉尼、墨爾本寫字樓業(yè)務(wù)。

保利國(guó)際相關(guān)人士在接受外媒采訪時(shí)透露，保利澳洲項(xiàng)目目前以自持為主，因澳洲政策限制，單個(gè)項(xiàng)目?jī)H有20%-30%的體量可以銷售給海外人士，不排除建房出租、再次出售等可能性。就建房出租方面，比對(duì)國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，考慮一次性6個(gè)月至2年租約，同時(shí)歡迎簽署時(shí)間更長(zhǎng)的租約。就再次出售方面，時(shí)間節(jié)點(diǎn)或設(shè)置在持有6-10年后。

回歸保利半年報(bào)，4家英國(guó)子公司與澳洲子公司情況類似，但其經(jīng)營(yíng)范圍均為房地產(chǎn)租賃，說(shuō)明保利在海外市場(chǎng)之間并非完全的復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)。

截至2019年6月30日，保利澳洲年內(nèi)取得營(yíng)業(yè)收入4154.84萬(wàn)人民幣，成本3897.25萬(wàn)人民幣，同比2018年上半年則雙雙縮水約六成。就海外業(yè)務(wù)占比，保利澳洲的營(yíng)收與成本在海外業(yè)務(wù)中分別占比65.88%、65.48%，同比下降了14.4%、27.79%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這或與早期項(xiàng)目的“清庫(kù)存”、新項(xiàng)目多未開發(fā)有關(guān)，并不代表保利有意收縮澳洲市場(chǎng)；以3年運(yùn)轉(zhuǎn)周期推算，保利澳洲在近幾年內(nèi)還會(huì)有一批項(xiàng)目陸續(xù)入市。

英國(guó)脫歐與澳洲房?jī)r(jià)回升

將澳洲作為出海重點(diǎn)的房企不止保利一家。

在海外地產(chǎn)最瘋狂的那幾年，碧桂園、綠地、萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)房企已先行進(jìn)入澳洲市場(chǎng)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，僅2019年下半年至今，已公開的澳洲地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易至少已有4起，均位于悉尼，以寫字樓與住宅公寓為主，成交金額逾12億澳元。其中，寫字樓均為帶租約出讓。

來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

另外，自2017年年底以來(lái)幾近喊停海外地產(chǎn)投資的萬(wàn)達(dá)也有了新動(dòng)作。2019年10月18日，萬(wàn)達(dá)酒店向萬(wàn)達(dá)香港轉(zhuǎn)讓倫敦和澳洲項(xiàng)目應(yīng)收款項(xiàng)約8億港元，有意重提海外布局。

而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，澳大利亞是英國(guó)退歐背景下，全球投資者尋找的首選替代投資目的地之一。在長(zhǎng)達(dá)7年的拉鋸戰(zhàn)之后，2020年1月31日，英國(guó)宣布正式“脫歐”，結(jié)束其47年的歐盟成員國(guó)身份。

回歸到保利本身，基于之前的海外戰(zhàn)略與穩(wěn)健拿地考慮，上述消息的錯(cuò)綜復(fù)雜對(duì)其影響有限。

保利相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，澳洲市場(chǎng)投資環(huán)境穩(wěn)定、貸款利率低、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與國(guó)內(nèi)相似等因素是保利選擇澳洲的主要原因。此外，部分國(guó)內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)先行試水，在澳項(xiàng)目面向客群為當(dāng)?shù)厝A人，均取得不錯(cuò)的反響。

即使澳洲政策與樓市熱度一度退潮，保利澳洲的拿地進(jìn)度未曾停止。2015年以來(lái)，維州政府加強(qiáng)了地產(chǎn)開發(fā)控制，增加了3%的外國(guó)購(gòu)房者印花稅，疊加技術(shù)移民簽證收縮，澳洲房?jī)r(jià)大幅下滑，海外買家數(shù)量下降；但當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求受政策推動(dòng)出現(xiàn)了上漲，保利澳洲項(xiàng)目也將目光放在了這部分新增購(gòu)房需求上。

而得益于房貸抵押貸款利率降低、借款人可用性性評(píng)估放寬、住房支付能力提高、本地居民首次置業(yè)優(yōu)惠，澳洲房?jī)r(jià)在2019年經(jīng)歷了先跌后漲，但仍低于其2017年10月的最高紀(jì)錄。

據(jù)澳大利亞地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)CoreLogic指數(shù)報(bào)告，澳大利亞住宅價(jià)格在2019年上漲了2.3％，悉尼和墨爾本同比上漲了5.3％。?在全國(guó)范圍內(nèi)，CoreLogic指數(shù)在2017年10月創(chuàng)下最高記錄，當(dāng)前住宅價(jià)格仍比2019年底的歷史高位低3.1％。以2019年第四季度的增長(zhǎng)率推算，到2020年住房?jī)r(jià)格將會(huì)迎來(lái)新高，澳洲房屋市場(chǎng)將在3月復(fù)蘇。

研究和預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)SQM Research也在報(bào)告中做出了更進(jìn)一步的分析。假設(shè)澳儲(chǔ)行不再進(jìn)一步的降息、澳大利亞審慎監(jiān)管局（APRA）不出手干預(yù)、經(jīng)濟(jì)對(duì)迄今為止的降息反應(yīng)良好，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月全澳首府城市的房?jī)r(jià)最高將飆升11%。其中，預(yù)期悉尼房?jī)r(jià)將上漲10％-14％，墨爾本房?jī)r(jià)將上漲15％，堪培拉房?jī)r(jià)將上漲7％，布里斯班上漲6％，阿德萊德上漲4％，霍巴特上漲5％-8％。