疫情過(guò)后，什么樣的房子會(huì)更好賣？

最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)被突如其來(lái)的新冠病毒強(qiáng)行按下了暫停鍵。全民在家隔離，有些人頻臨崩潰，有些人卻過(guò)得很愜意。據(jù)筆者觀察，主要是居住環(huán)境不同，導(dǎo)致了生活品質(zhì)的巨大差異。

筆者就有個(gè)朋友表示，等到疫情結(jié)束，她要干的第一件事就是換房。

相信很多人經(jīng)歷這場(chǎng)風(fēng)波后，心態(tài)會(huì)發(fā)生很大變化。這些變化對(duì)購(gòu)房決策會(huì)產(chǎn)生什么影響？房企該如何根據(jù)需求變化，從產(chǎn)品角度做出調(diào)整和優(yōu)化。筆者小范圍調(diào)查了身邊朋友，并結(jié)合同行分享，為大家做了梳理，希望能為大家后期調(diào)整產(chǎn)品提供些思路。

經(jīng)此一役

客戶需求會(huì)有什么變化？

毫無(wú)疑問，這次疫情會(huì)對(duì)客戶的生活方式和置業(yè)觀念產(chǎn)生巨大影響。具體來(lái)看，不同類型的客戶有所不同。

一、無(wú)房一族：還是應(yīng)該有一套房

由于這次疫情爆發(fā)突然，傳染性強(qiáng)，一些城市、社區(qū)管理出現(xiàn)了很多騷操作，比如禁止租客進(jìn)入小區(qū)等，對(duì)很多租房者心理上造成了很大的沖擊。

這種經(jīng)歷，讓很多無(wú)房者重新認(rèn)識(shí)到房子的重要性。很多網(wǎng)友就表示：

疫情結(jié)束后，一定要買一套房一輛車。有了自己的房子，這樣不至于無(wú)家可歸。有一輛自己的車，這樣公共交通停運(yùn)了后，也不至于寸步難行。

對(duì)于那些有固定收入，但從未考慮買房的人，經(jīng)過(guò)這次風(fēng)波，他們會(huì)開始考慮這個(gè)問題。

二、剛需客戶：收入減少，買套更便宜的房子吧

上面提到的無(wú)房一族部分會(huì)轉(zhuǎn)成剛需客戶，他們可能是剛步入社會(huì)的年輕白領(lǐng)，或者進(jìn)城奮斗的藍(lán)領(lǐng)。他們最明顯的特征是購(gòu)買力有限，對(duì)價(jià)格高度敏感。

這次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)打擊很大，這部分客戶群體的收入也受到很大影響，由于擔(dān)心經(jīng)濟(jì)和后市問題，他們反而會(huì)選擇觀望。這些客戶需要解決的是從0到1的問題，低總價(jià)、功能性強(qiáng)、配套好的產(chǎn)品會(huì)更受他們青睞。

有不少網(wǎng)友表示，危機(jī)過(guò)去后，要努力賺錢在郊區(qū)買套房，并順便買一輛車，住在郊區(qū)人少空氣好，平時(shí)開車上班不用擠公交地鐵更有安全感。

三、剛改客戶：房子還是大點(diǎn)更好

剛改客戶大部分是六口之家，三代同堂。隨著二胎出生，原來(lái)的房子不能滿足新需求，不得不置換更大面積的房子。

對(duì)于這部分客戶，居家隔離這段時(shí)間，他們可能會(huì)意識(shí)到，家人健康才是最重要的，同時(shí)房子還是大一點(diǎn)好。這樣住起來(lái)能減少家庭矛盾。

筆者認(rèn)識(shí)一個(gè)朋友，原本預(yù)算換一個(gè)90平三房，居家隔離這段時(shí)間，他們認(rèn)為房子還是要大一點(diǎn)，比如要有一個(gè)大客廳，住得起一家人，孩子最好能有個(gè)活動(dòng)空間。于是準(zhǔn)備咬咬牙提高50萬(wàn)預(yù)算，購(gòu)買一套4房的復(fù)式。

四、高端改善客戶：要給家人最好的生活

改善客戶相比剛改客戶，購(gòu)買力更強(qiáng)大，追求高品質(zhì)生活，屬于享受型換房，在意空間尺度、精裝、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等。經(jīng)過(guò)這次事情，他們對(duì)于好房子有了更加深刻的理解。他們會(huì)追求更高的舒適度、更健康的住宅、更智能的精裝、更好的物業(yè)服務(wù)和社區(qū)配套。

五、豪宅客戶：特殊時(shí)期，別墅安全又舒適

以前很多頂豪都是大平層，這次疫情過(guò)去后，豪宅客戶可能會(huì)更傾向于購(gòu)買低密度豪宅。低密度意味著更少住戶、更高的隱私、更少的人群接觸，大大降低感染的風(fēng)險(xiǎn)。

而且前庭后院，可以種花種菜，不能外出的時(shí)候可以在院子里喝茶聊天，排解無(wú)聊。

基于需求變化

房企如何優(yōu)化產(chǎn)品？

那么，基于客戶需求變化，反饋到產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，應(yīng)該作出哪些調(diào)整？

一、密度不要太高，保證合理的尺度

在此次疫情中會(huì)發(fā)現(xiàn)，病毒在一些人口密集的居住區(qū)傳播速度要高于密度小的社區(qū)。因此，未來(lái)，社區(qū)容積率會(huì)成為客戶購(gòu)房考量的重要指標(biāo)。不管是什么產(chǎn)品類型，密度不要太高，保證合理的尺度，距離感帶來(lái)安全感和舒適度。

作為市區(qū)高層產(chǎn)品，則一定要重視歸家動(dòng)線的私密感，比如回家如何減少與人群的接觸？有些高端項(xiàng)目會(huì)給業(yè)主配備單獨(dú)車庫(kù)以及專屬的電梯廳，從車上下來(lái)，直接進(jìn)電梯回家。全程不需要暴露在外，私密感做到極致。

二、空間布局要強(qiáng)調(diào)豐富性、趣味性

很多業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)表示，這次居家隔離是對(duì)開發(fā)商產(chǎn)品的一次大考驗(yàn)，戶型好不好，這次都暴露出來(lái)了。

據(jù)筆者觀察，這次很多戶型暴露的問題主要有3個(gè)方面；一是面積太小，活動(dòng)范圍有限，這個(gè)跟購(gòu)買力有關(guān)。但很多大面積戶型，空間設(shè)計(jì)過(guò)于單一，忽略了業(yè)主白天在家的需求；二是很多人在家辦公，發(fā)現(xiàn)家里缺乏工作場(chǎng)景，導(dǎo)致效率低下；三是舒適度低，比如通風(fēng)采光差；四是部分功能性需求無(wú)法滿足，比如三房只有一個(gè)衛(wèi)生間，沒有玄關(guān)等等。

1、書房變成剛需。

以前在很多剛需剛改產(chǎn)品中，為了控制總價(jià)，幾乎沒有這個(gè)功能，因?yàn)槊娣e不允許。但這次疫情之后，也許情況會(huì)發(fā)生變化。這段時(shí)間大家在家云辦公，但很多家里都沒有適合的工作場(chǎng)景。于是出現(xiàn)了各種翻車現(xiàn)場(chǎng)，比如不得不在沙發(fā)上、餐桌上、洗衣機(jī)上，甚至縫紉機(jī)上辦公，非常不便。

很多客戶則體會(huì)到有一個(gè)書房是多么幸福。隨著云辦公、在線直播等越來(lái)越普及，書房或辦公空間也將成為剛性需求。

2、雙衛(wèi)將變成基本配置。

這次疫情前期，很多醫(yī)生建議輕癥患者居家隔離，但家里只有一個(gè)衛(wèi)生間，讓居家隔離成為空談。為此，未來(lái)即便是剛需戶型，兩個(gè)衛(wèi)生間或?qū)⒊蔀闃?biāo)配。當(dāng)然，如果是豪宅，臥室可能需要全部設(shè)計(jì)成帶衛(wèi)生間的套間。以前考慮的是私密感，現(xiàn)在考慮的是安全衛(wèi)生問題。

其實(shí)之前很多90平三房都能做到設(shè)置兩個(gè)衛(wèi)生間了。比如廣州珠江這個(gè)86平的3+1房戶型，不但是雙衛(wèi)配置，還能將門口的多功能陽(yáng)臺(tái)改造成書房，雙陽(yáng)臺(tái)，全明戶型。

這次在某些確診患者的糞便檢測(cè)出新冠病毒，讓很多人對(duì)衛(wèi)生間的安全、健康問題高度敏感。比如管道氣密性、排氣、消毒等問題如何解決？如何通過(guò)衛(wèi)生間布局、設(shè)施升級(jí)改善客戶如廁舒適度及身體健康？

顯然，明衛(wèi)窗戶和干濕分離的空間布局會(huì)更受歡迎，而設(shè)備智能化也更重要。比如配置智能馬桶，其具有自動(dòng)翻蓋、自動(dòng)沖水、烘干、自動(dòng)除臭等功能，會(huì)讓客戶更有安全感。（點(diǎn)擊查看如何打造健康衛(wèi)生間）

3、入戶增加消殺區(qū)域。

以前，玄關(guān)的功能定位為歸家禮儀獲以及收納空間，今后，它的利用方式將會(huì)被刷新。

很多項(xiàng)目的玄關(guān)除了有收納空間，還會(huì)區(qū)分臟、凈分離區(qū)域，進(jìn)門前先消毒去味再進(jìn)入客廳。

比如融創(chuàng)就有項(xiàng)目會(huì)在玄關(guān)地面做10mm高差，設(shè)置臟、凈分離區(qū)域。還有些項(xiàng)目玄關(guān)空間近15㎡，配置了除臭鞋柜、衣服除味機(jī)等，回家前，先把外套換下，再把鞋放進(jìn)紫外線除臭鞋柜里，整個(gè)室內(nèi)空氣更加清新潔凈。

還有些項(xiàng)目玄關(guān)空間近15㎡，配置了除臭鞋柜、衣服除味機(jī)等，回家前，先把外套換下，再把鞋放進(jìn)紫外線除臭鞋柜里，整個(gè)室內(nèi)空氣更加清新潔凈。

不過(guò)，未來(lái)在入戶處增加消殺區(qū)可能也會(huì)成為一個(gè)賣點(diǎn)。

4、空間增強(qiáng)趣味性

這次全民宅在家里，自家戶型好不好，相信很多人心中都有了定論。好的戶型，應(yīng)該能讓全家人連續(xù)14天宅在家里，都不會(huì)覺得悶。這就要求要有更多供家人休閑、活動(dòng)的趣味空間。比如多功能房間、景觀陽(yáng)臺(tái)、兒童游樂區(qū)等等。

比如武侯金茂府這個(gè)戶型，設(shè)置有客廳、書房、雙景觀陽(yáng)臺(tái)，主臥、書房和客廳通過(guò)陽(yáng)臺(tái)相連，從主臥到客廳，有三種通達(dá)方式，關(guān)上門，各個(gè)空間互不干擾，打開門，所有空間充分連通，空間層次非常豐富。

再看實(shí)效機(jī)構(gòu)原創(chuàng)的160㎡的戶型，設(shè)置了5人居住，有書房、餐廳、客廳、茶室和戶外超長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)。每個(gè)人都找得到自己的空間，大家在一起相處也會(huì)非常融洽。成都萬(wàn)科玖西堂則考慮到了父母與孩子的互動(dòng)空間，在客廳處設(shè)立了親子互動(dòng)區(qū)，熊孩子宅在家里也有地方發(fā)泄精力，這個(gè)對(duì)有孩家庭非常重要。

三、建筑要綠色健康，精裝要高科技。

這次在家隔離，讓很多人意識(shí)到，居家環(huán)境對(duì)于身體健康的重要性。安全健康，在短期內(nèi)一定會(huì)成為他們最看重的因素。

1、主打綠色健康的住宅會(huì)更受歡迎

這次危機(jī)結(jié)束后，主打綠色健康賣點(diǎn)的住宅將逐漸成為潮流。

此前，有不少房企專注在打造綠色健康住宅，未來(lái)會(huì)有更多房企跟進(jìn)。

金茂府一直主打綠色科技豪宅，其打造的12大綠金科技系統(tǒng)帶給客戶最極致最舒適的居住體驗(yàn)。比如新風(fēng)系統(tǒng)帶給業(yè)主最清新的空氣、5重靜音設(shè)計(jì)，能把靜音做到極致；還有四重凈水帶給業(yè)主最干凈放心的飲水等等。

但綠色建筑產(chǎn)品相比普通產(chǎn)品，造價(jià)更高，不是人人都能買得起。在剛需產(chǎn)品中，能實(shí)現(xiàn)全屋空氣凈化的新風(fēng)系統(tǒng)、具有殺菌殺毒功能的中央空調(diào)、凈水系統(tǒng)等應(yīng)該成為每個(gè)項(xiàng)目標(biāo)配。

2、智慧社區(qū)帶來(lái)安全感

之前很多房企推廣智慧社區(qū)，客戶并不買賬，認(rèn)為只是營(yíng)銷噱頭。但經(jīng)過(guò)這次教訓(xùn)，相信很多客戶會(huì)重新認(rèn)識(shí)智慧社區(qū)。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，這次很多小區(qū)電梯成了感染病毒的高危場(chǎng)所，導(dǎo)致業(yè)主都不敢按電梯了。這個(gè)時(shí)候，可以自動(dòng)呼梯并且通過(guò)人臉識(shí)別把業(yè)主送回家的電梯，肯定會(huì)讓業(yè)主更有安全感。

未來(lái)房企需要考慮的是，如何通過(guò)對(duì)業(yè)主的人臉識(shí)別數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，根據(jù)業(yè)主行為軌跡自動(dòng)控制項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共配套設(shè)備，比如上面提到的自動(dòng)呼梯。

未來(lái)房企需要考慮的是，如何通過(guò)對(duì)業(yè)主的人臉識(shí)別數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，根據(jù)業(yè)主行為軌跡自動(dòng)控制項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共配套設(shè)備，真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主在社區(qū)公共場(chǎng)所的“零觸碰”。

智能家居也一樣，很多項(xiàng)目可以做到通過(guò)語(yǔ)音控制家里所有設(shè)備，徹底解放雙手。

3、適當(dāng)引入健康保健景觀

除了在建筑和智慧社區(qū)發(fā)力，景觀設(shè)計(jì)也可以設(shè)計(jì)健康賣點(diǎn)，比如引入康體保健植物為主要景觀要素。比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)為，中青年人的活動(dòng)空間宜栽植保持健康和中樞神經(jīng)系統(tǒng)有益的植物；安靜休閑空間人希望空氣清新、靜心愉快，要求植物能緩解壓力、提神醒腦、增強(qiáng)記憶等。

四、社區(qū)配套中智慧超市或醫(yī)療越來(lái)越重要

社區(qū)配套因?yàn)檫@次事件也更加值得重視。

比如能不能引入無(wú)人果蔬店或無(wú)人超市？讓業(yè)主足不出戶就可以解決買菜和生活用品的采購(gòu)？而這種智慧店鋪又能減少接觸，降低風(fēng)險(xiǎn)。

比如是否考慮引入醫(yī)療配套，讓業(yè)主不用出門也能看上病？這段時(shí)間很多人身體不舒服也扛著不敢上醫(yī)院，害怕會(huì)交叉感染。

金科地產(chǎn)就有推出金科生命家智慧健康服務(wù)，業(yè)主身體不適可以通過(guò)APP線上呼叫醫(yī)生進(jìn)行視頻問診，會(huì)有全職權(quán)威的醫(yī)生為業(yè)主一對(duì)一服務(wù)，問診了還會(huì)提供送藥上門服務(wù)。讓業(yè)主看病更便利更放心。

五、物業(yè)服務(wù)短時(shí)間內(nèi)會(huì)成為產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)

這個(gè)假期，業(yè)主天天宅在家里提心吊膽，物業(yè)的價(jià)值正在被業(yè)主重新認(rèn)知。疫情肆虐，不好的物業(yè)連基本防疫工作都做得不到位，社區(qū)有人感染了都不知情。好的物業(yè)能做到對(duì)病毒嚴(yán)防死守，每日發(fā)布信息，讓業(yè)主做到心中有數(shù)，有的甚至還為業(yè)主采購(gòu)物資，針對(duì)正在隔離的業(yè)主幫忙買飯買菜，全方位提供貼心服務(wù)。

這次疫情過(guò)去，相信物業(yè)服務(wù)將在短時(shí)間內(nèi)成為產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)，并會(huì)成為購(gòu)房者置業(yè)決策考量的重要指標(biāo)。

對(duì)于開發(fā)商而言，如果自身物業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，可以嘗試科技智能化改造升級(jí)，比如充分利用智能化設(shè)施，提供無(wú)接觸的服務(wù)，讓業(yè)主更放心。

如果物業(yè)服務(wù)較弱，必須盡快與標(biāo)桿物業(yè)公司達(dá)成合作，補(bǔ)上這個(gè)短板。

小結(jié)

2020年注定是動(dòng)蕩之年。市場(chǎng)未來(lái)如何走向，房企無(wú)法把控。但做好產(chǎn)品，這是現(xiàn)階段房企能完全控制的事情，也是該重點(diǎn)發(fā)力的環(huán)節(jié)。具體來(lái)說(shuō)，房企可以從以下3個(gè)方面來(lái)應(yīng)對(duì)。

一方面，盡早啟動(dòng)需求調(diào)研，了解業(yè)主當(dāng)前的居住痛點(diǎn)，對(duì)新產(chǎn)品的需求，梳理敏感點(diǎn)。另一方面，針對(duì)現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，結(jié)合新需求，重新調(diào)整產(chǎn)品定位、功能，保證產(chǎn)品能適應(yīng)市場(chǎng)變化。第三，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)投入，包括綠色健康住宅、科技智能化等等。

文章來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院