花樣年或鯨吞萬達物業(yè) 物管進入寡頭時代后如何掘金？

    近兩年在風(fēng)口上的物管行業(yè)即將上演“蛇吞象”的戲碼。6月6日，市場傳出重磅消息，培育出內(nèi)地物管第一股的花樣年集團即將完成收購?fù)踅×质种械娜f達物業(yè)，物業(yè)交易規(guī)模超過4000萬平方米，這筆交易如果完成，國內(nèi)物管行業(yè)的市場格局勢必將改寫。

　　“目前，這筆交易的基本框架已經(jīng)敲定，只是相關(guān)的細節(jié)條款雙方還在商榷。”有接近該筆交易的人士透露稱，此次收購最快將在兩周內(nèi)完成。對于花樣年而言，這筆交易的重要性不言而喻，如果能夠并購成功，花樣年在物管行業(yè)的地位將得到顯著提升，挑戰(zhàn)在于，目前規(guī)模相對較小的花樣年能夠消化好萬達物業(yè)這頭“大象”嗎?

　　完善管理機制 保障運營安全

　　為何是花樣年?

　　公開的市場消息顯示，包括萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、花樣年以及中民投旗下中民物業(yè)都參與了該筆交易的談判，但最終花樣年集團最有希望拿下該筆交易，目前雙方已經(jīng)敲定了基本的交易框架，現(xiàn)在就合同條款的細節(jié)進行磋商。

　　“基本可以確定的是，這筆交易屬于股權(quán)交易的概念，收購?fù)瓿珊螅f達項目的運營還是以原萬達團隊的運營管理團隊為主，不過在管理體系、標(biāo)準(zhǔn)上會有所變化。”有接近交易人士向本報記者透露，萬達方面對收購方提出了諸多苛刻的要求，最終花樣年最為接近萬達方的需求。

　　作為國內(nèi)以物業(yè)管理服務(wù)為品牌的特色企業(yè)，近幾年來花樣年在物業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展可謂突飛猛進。2014年6月，花樣年分拆旗下物業(yè)品牌“彩生活”實現(xiàn)獨立上市，彩生活成為中國內(nèi)地住宅物業(yè)第一股;2015年11月底，花樣年旗下另一個定位于寫字樓和高端商務(wù)公寓服務(wù)為主的品牌美易家也獲批掛牌新三板，成為國內(nèi)度假物業(yè)運營第一股。

　　截至2015年12月31日，花樣年旗下物業(yè)品牌在全國拓展和管理的物業(yè)面積總量已經(jīng)達到約3.3億平方米。除了彩生活和美易家之外，花樣年旗下還擁有一個針對高端住宅社區(qū)的物管子品牌“開元國際”。

　　多元化的子品牌布局或是花樣年拿下萬達物業(yè)的重要砝碼。畢竟在這個多方參與的交易談判中，萬科和綠城偏向于住宅物業(yè)管理，缺乏商業(yè)物業(yè)管理的經(jīng)驗，而中民投作為近年來新近崛起的物管品牌，相對而言也較難獲得萬達的信任，而花樣年高中低端的多業(yè)態(tài)物管資源，最為切合萬達的需求。

　　“如果收購?fù)瓿?，花樣年很可能動用美易家的品牌去管理萬達寫字樓物業(yè)和底商物業(yè)，用開元國際物業(yè)去對接萬達住宅物業(yè)管理。”有分析人士認為，花樣年的社區(qū)O2O平臺也可能會為其拿下萬達物業(yè)加分。

　　對于任何一個物業(yè)公司而言，該筆交易的標(biāo)的都極其誘人。公開資料顯示，成立于1994年的萬達物業(yè)擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，旗下分、子公司50余家，業(yè)務(wù)遍及全國60個大中城市，承接物業(yè)管理項目超過130個，管理面積超過4300萬平方米，員工總數(shù)逾萬人。其物業(yè)管理業(yè)態(tài)包括高中檔住宅小區(qū)、大型文旅社區(qū)、高端寫字樓、高級SOHO公寓、別墅、商鋪、室外步行街等，幾乎涵蓋了城市綜合體和大型文旅項目中的大部分業(yè)態(tài)。

　　雖然據(jù)稱萬達此次打包出售的資產(chǎn)是除城市綜合體和大型文旅項目之外的所有其他物管業(yè)態(tài)，但保守估計，這筆交易涉及的物業(yè)管理面積也會超過4000萬平方米，物業(yè)年收入將超過10億元，不論是交易面積和交易金額，都會成為國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)迄今為止最大的大部分交易案。

　　“當(dāng)前萬達正在向輕資產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)型，在中國物業(yè)服務(wù)市場大趨勢下，物業(yè)并非萬達轉(zhuǎn)型的核心方向，剝離物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)板，一方面能帶來一部分的現(xiàn)金，另一方面也能讓萬達輕裝上陣，集中精力向文化、影視等產(chǎn)業(yè)快速轉(zhuǎn)型。”有物管行業(yè)人士認為，萬達出讓物管業(yè)務(wù)是應(yīng)該為了配合其當(dāng)前的轉(zhuǎn)型動作。

　　截至發(fā)稿時，萬達物業(yè)方面還未就這筆交易對外確認或置評，花樣年方面則回復(fù)本報記者稱，已經(jīng)注意到了相關(guān)媒體報道，但根據(jù)上市公司披露規(guī)定，目前還不能提供進一步的信息。

　　花樣年的挑戰(zhàn)

　　這筆交易的方式、金額還未最終確定，但如果交易能夠完成，花樣年的物管規(guī)模將出現(xiàn)爆發(fā)式的增長。這種吹氣球式的擴張，對于花樣年而言是機遇，也是巨大的挑戰(zhàn)。

　　“核心警示只有一個，那就是物業(yè)并購不像房地產(chǎn)并購，買壞了好歹還有幾塊地在那。它是輕資產(chǎn)，服務(wù)型資產(chǎn)，弄不好就爽那么一下而已，完了落一身病。”有行業(yè)分析人士直言，這筆收購蘊含著不小的風(fēng)險，因為一旦業(yè)主對新入主的物業(yè)公司不滿，買家很有可能就會落了一個“賠了夫人又折兵”的結(jié)果。

　　這種案例并不少見。就以花樣年旗下近年來大肆并購擴張的彩生活為例，其在南京、南昌等地都先后遭遇了業(yè)主維權(quán)、要求更換物業(yè)公司的情況，比如在南京建鄴的萬達華府小區(qū)，因為遭遇業(yè)主的反對，彩生活物業(yè)已經(jīng)被迫退出。

　　雖然物業(yè)管理行業(yè)輕資產(chǎn)輸出的模式被萬科、碧桂園、雅居樂等企業(yè)所推崇，并有日漸成為行業(yè)新風(fēng)口的趨勢，但地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)為物業(yè)管理行業(yè)潑冷水的企業(yè)也不在少數(shù)。

　　在剛結(jié)束不久的2016年龍湖地產(chǎn)股東會上，在被問及龍湖是否也會對物業(yè)進行分拆上市擴張的計劃時，龍湖董事長吳亞軍就直言：“我不認為物業(yè)公司現(xiàn)有的模式未來會是一個非常賺錢的模式，我覺得它的問題還是蠻多的。”

　　在吳亞軍看來，按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項目七八年物業(yè)費都漲不了一成。“物業(yè)公司按照既定的模式往前擴張是危險的，必須要通過變革來實現(xiàn)成本的降低。”吳亞軍說。

　　拋開模式的爭論，對于目前規(guī)模和品牌都不占絕對優(yōu)勢的花樣年來說，要吞下這個萬達物業(yè)這頭“大象”也非易事。難度顯然不在資本層面，并購資金并不會給花樣年帶來太大壓力，但并購之后如何消化、吸收，對花樣年的管理能力卻是極大的考驗。

　　除了前文提及的“保留原萬達的運營管理團隊”之外，花樣年或?qū)⒃诓①徶髮ο嚓P(guān)物管公司的激勵機制上進行一些調(diào)整。

　　“人是物業(yè)管理的核心，接下來花樣年會在激勵模式上進行一些調(diào)整，比如增加股權(quán)激勵的權(quán)重，盡可能保持核心團隊的穩(wěn)定。”有接近花樣年的人士稱，花樣年此前也有并購開元國際的經(jīng)驗，雖然這兩筆并購不是一個量級，但這多少可以給并購萬達物業(yè)提供借鑒。

　　對于物管行業(yè)而言，并購應(yīng)該是未來很長一段時間的關(guān)鍵詞，然而對于物管行業(yè)的盈利模式和空間，到目前為止并沒有一個非常成功的案例，群雄并起之后，物管行業(yè)還會有其他新的掘金機會嗎?