受疫情影響，中國古鎮開發遇到歷史最低潮。成都投資20億的龍潭水鄉古鎮生意慘淡，北京的古北水鎮持續低迷，長沙銅官窯古鎮開業即關門，在全國類似的所謂古鎮已現轟然坍塌之相。投資幾十億、上百億的項目，尤其古北水鎮號稱亞洲最大的投資公司、中國最大旅行社和超一流旅游開發團隊精心打造，首個邀請明星代言上電視廣告的古鎮，投入巨大，游客量卻持續出現負增長，究竟是什么原因？
古北水鎮
很多年前就講過，旅游是無形投資大于有形投資！無形投資定生死，而不是資金大小定乾坤！什么是無形投資？就是高明的策劃和創意。
首先看看古北水鎮，當年開發的邏輯不外乎三點：
第一、北京有2000萬人的巨大市場，卻沒有一個像樣的古鎮；
第二、把江南水鄉搬到缺水的北方，一定有很好的市場；
第三、中青旅能導流海量的游客，烏鎮的操盤手能復制烏鎮的輝煌。
這些都沒錯，中國所有景區開發都是從這幾個角度考慮的，一是交通方便程度，二是項目要有水，三是合作伙伴最好拉一個大的旅行社。所有的景區和旅游項目所有的可行性思考都主要集中在這幾點。但是，為什么全國卻有95%的景區不盈利呢？
因為這幾個條件不是必要條件，不是關鍵因素！真正決定景區和旅游項目成敗的一是震撼性創意，二是震撼性創意，三還是震撼性創意。
這三條可以說，全國的旅游投資商和主管旅游的政府官員沒有一個有充分的認識。所以投資者和決策者對旅游的最關鍵因素的無知和輕視，導致中國旅游規劃行業成為最大騙子行業，99%的旅游規劃和旅游策劃都是平庸之作，都是照搬抄襲，都是沒有思路的資料收集本和垃圾創意組合本。平庸的規劃導致平庸的景區，導致旅游成為中央和地方政府想做，但又遲遲難見效益。老板想投資，但又虧得一塌糊涂！
旅游業本來能成為替代房地產的支柱型產業，但卻被定義為投資大、回報慢的雞肋產業。問題就出在，用房地產的思維看旅游業。
古北水鎮
地段、交通、景觀、龍頭商家（導流企業），這是典型的房地產思維，中國旅游業和旅游景區那么多年為什么開而不發？原因就在于從上到下幾乎所有人都只有房地產思維而不具備旅游思維！這也是為什么中國資金再大的地產商都沒有一個搞得好旅游的原因！萬達就是一例。后面還會有很多例！
旅游思維到底是什么？一句話：沒有創意就沒有生意，沒有震撼就只有遺憾！只要你的項目夠震撼，地段、交通和旅行社可以忽略不計。
全國古鎮旅游出現坍塌現象，怎么解決呢？我們先看看病在哪里？
從古北水鎮運營幾年的成績看，它似乎還不錯。2000萬人口的城市，2小時左右的車程，它應該成功，按道理講應該持續下去，而非才短短幾年就露出式微之勢。
為什么出現負增長？投資幾十億，一個仿古的建筑群卻動輒1500元左右的住宿價格，沒有一戶原住居民而丟掉了原本的游客所樂于追逐的生活場景，有良好平臺卻自身全經營、且門面使用率僅僅1/2左右，養活3000左右職工且供奉那么多貸款利息，極其普通的風味小吃且沒有任何特色與品牌……，這些信息反映了一個嚴峻的現實——這是一個缺乏核心定位和主題概念、沒有震撼性景觀和體驗式場景、只有人造的古建筑而缺乏原生生活氣息和靈魂的地方。
如果說在開業當初的幾個月或幾年，相對于區域性市場人群是有新鮮感的，對于北京可能這種新鮮感略長一些，因為其策略性的宣傳和品牌效應，已經帶動了一個行業標桿效應所引領的參觀人群市場。但是，一個只有建筑形式，沒有原生氣息，沒有創意景觀和震撼體驗的仿古房地產項目，北京人還會來第三次、第四次嗎？
古北水鎮
備受四季客流不均衡困擾的古北水鎮，今年上半年出現了接待游客人數的負增長。8月23日，中青旅控股股份有限公司（以下簡稱“中青旅”）發布2018年半年報顯示，古北水鎮接待游客人數110.4萬人次，較去年同期減少7.78%。而這也是中青旅的業績報告中這一數據罕見地出現同比下降的情況。如果企業不盡快創造新元素吸引回頭客，后期熱度持續上漲難度較大。
古北水鎮以人造景觀為主，模式移植了烏鎮等其他地區，距離市中心相對較遠，因此，面對的客群還是以京津冀區域、尤其以北京本地居民為主，隨著周邊區域游客集中在景區開業前幾年游覽過此地之后，古北水鎮對于回頭客的吸引能力十分有限，游客消費沖動逐漸削弱，客流量增長幅度勢必會不斷降低。
銅官窯古鎮
我們再看第二個例子，新華聯斥100億巨資文旅項目銅官窯古鎮開業后，緊急叫停！
銅官窯古鎮總共占地面積3000畝，總建筑面積約100萬平方米，該項目是按照國家的5A景區標準來規劃和打造的，是國家“一帶一路”的樣板工程。景區內的建筑是仿照漢唐時期的風格，該景區吃喝玩樂，應有盡有，但卻開門即關門。據了解，銅官窯古鎮在開業的第一天就接待了3萬多名游客，一開始的業績還是非常好的，但是隨后景區的游客量就急劇下滑。
景區跟古北水鎮一樣，除了仿古建筑什么看點也沒有。古鎮的靈魂是人，是生活場景，是數百年來沉淀下來的味道。
銅官窯古鎮投資百億元，外界曾將其視為新華聯文化旅游發展股份有限公司（簡稱”新華聯文旅”）的“豪賭”之舉。一來轉型之初即出大手筆，二來此前并無足夠的類似項目打造運營經驗，挑戰不小。
新華聯文旅內部曾將銅官窯古鎮項目稱為“一號工程”，新華聯文旅總裁蘇波曾表示，銅官窯古鎮項目是新華聯地產轉型的一個關鍵性項目。在這一轉型中，文旅的定位是戰略支柱型產業，銅官窯古鎮的成敗很大程度上決定著新華聯文旅轉型的成敗與否。“匆匆”開業而致歉，新華聯文旅或已面臨著盡快回本的壓力。
對一個體量甚巨的古鎮項目，百億元投資不算“嚇人”。古鎮以文化作為賣點，必然要求最大程度還原歷史文化場景，大至整體建筑風格，小至每座建筑、每根梁等都力求逼真。新華聯文旅也確實“下了血本”。其曾不斷從江西、安徽、浙江、福建等地收購古宅，而后花費上千萬的巨資，將古宅原樣復遷至銅官窯古鎮。
百億巨資回本乃至盈利周期漫長，銅官窯古鎮急于開業已經表露營收壓力，但事實上其已有一定營收保障，即出售項目配套房地產包括商鋪、公寓等回流資金。
新華聯負責人表示，新華聯文旅做“古鎮+”模式，是把文化旅游與地產有機地結合起來，做一個文化旅游項目，就會配套一些地產項目以供租售。通過銷售這部分商業地產，有效解決前期投入資金回流的問題。自持或銷售物業的成功與否，一大根本在于古鎮內的客流是否能提供充分保障。
先看交通，銅官窯古鎮距離高鐵長沙西站16公里，距離高鐵長沙南站36公里,距離黃花機場45公里，交通較為便。
銅官窯古鎮交通圖
為更多提供客流，新華聯文旅于2017年11月以1.8億元收購湖南海外旅游60%的股權，拓展海內外旅游資源。同時，新華聯文旅還與中國國旅、中青旅等旅行社，以及攜程、同程旅游、途牛等OTA合作。
決定銅官窯古鎮成敗的還是文旅項目的運營成效。
按新華聯文旅官網介紹，銅官窯古鎮計劃恢復一批長沙古城的歷史街巷、名人會館、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時期的陶瓷交易區——“石渚湖”，并規劃設計了五星級酒店、文化演藝中心、博物館、兒童游樂場、書院以及5D 電影院、水上運動、叢林運動、陶瓷論壇、藝術家創作基地等業態。該古鎮共有30處人文景點、19大民宿客棧群、7大博物館、4大實景演藝、3大星級酒店，是一個集旅游、藝術、人文、商業、餐飲等于一體的多功能綜合特色文化旅游項目。
銅官窯古鎮
新華聯文旅打造的是一個“古鎮+主題樂園”的概念，比如烏鎮+迪士尼，古北水鎮+環球影城，既有文化的底蘊，又有科技娛樂和大型演藝，這種模式和規模在全國是首創。
但另一面是這種概念落地增加了項目打造成本，包括整體運營成本，主題樂園等設備打造、運維及未來更新迭代的成本。這也能部分解釋為何銅官窯古鎮投資達百億之巨，盡快回本乃至盈利的考驗會更大。
這個項目與全國類似項目一樣，投資商把最大的寶押在交通便捷和旅行社上，認為依托中心城市，加上拉進幾家大的旅行社就立于不敗之地了。結果都敗了！其實犯的還是房地產思維的錯誤，著眼點永遠是地段和龍頭商家（旅行社），用在地產上是對的，用在旅游上就得完蛋！地產有三要素：地段、地段還是地段；旅游也有三要素：創意、創意還是創意！在旅游上地段和龍頭企業是不重要的，甚至可以忽略。
文章來源：搜狐網
