做好特色小鎮開發有4個關鍵點：拿對地、聚集產業資源，讓錢滾動起來、建設專屬團隊。房地產開發的關鍵因素，在于土地、資金、團隊，而特色小鎮還多了一個：產業資源……做特色小鎮，拿對地有5個必要條件。
1、出發點。
有的房企希望以“產業小鎮”為幌子拿一些便宜的地，然后蓋住宅來賣。這在過去粗放管理的時候也許能在部分區域蒙混過關，現在則完全不可能了。現在，即使是比較粗放的地區的管理，也是把小鎮分成好幾期，項目一期完成招商入駐，才能開發二期。而在上海等地，根本不看入駐，而直接看稅收。在你拿地的時候，地方政府就會與你簽訂對賭協議，要求你第一年實現多少稅收、第二年實現多少多少稅收……如果不達標，合同就會終止，你就要退出。
如果是工業用地，以畝產來衡量創稅能力。如果是商辦項目，則按平方米衡量創稅能力。而且，地方政府能夠判斷你是否有導入產業的能力，以及產業的成熟度如何，而不會聽你講故事。據了解，不同地方的地方政府，都會有一個主導產業發展的官員，他的專業能力是很強的，他能甄別出你的技術和能力。和政府談判之外，收并購也是獲取小鎮地塊的一種方式，收并購獲取的項目土地一般拿地早、地價便宜、優惠力度更大。
2、城市選擇。
如果你家企業在某個產業上有優勢，就要尋找重視這個產業的城市或區域拿地。你的產業匹配地方政府的產業方向，他就愿意和你深入合作。否則，除非你實力特別強，地方政府是不會接受的。
為什么?從程序上來講，地方政府的產業規劃，都是經過人大等部門討論審批的，不會輕易改變。從客觀條件來講，當地能作出相應的產業規劃，一定是因為當地有一定的產業基礎了，可以集聚產業。你的產業再好，不能和之前的產業基礎關聯形成規模效應，也很難發展。
3、位置選擇。
小鎮最終是要吸引精英人群前來，才能夠發展的，如果位置太偏，無法吸引到足夠的人才，就發展不起來。所以小鎮一般離大城市不能太遠。具體多遠合適?要看城市。二線城市，輻射力相對弱，就要近一些，最好是郊區。
北京上海等城市，輻射力比較強，那么北京附近的城市，比如保定，也不是不能選擇。當然，距離和交通的方便程度是相輔相成的，如果有軌道交通，遠一點問題也不大。
4、核心資源。
比如，如果小鎮最開始的出發點，就是承接大城市的溢出，那么距離和交通就是核心資源。再比如，文旅小鎮，景觀資源、歷史資源就是核心資源。
而產業小鎮，附近區域相關的產業資源就是核心資源。因為產業小鎮只能是集聚產業資源，而不能完全憑空去創造資源。如果當地人口流失嚴重，或產業基礎為0，不管多強的企業，去了也只能失敗。當然，還有的小鎮可能不止一個主題，那就要有多種資源。
5、地塊規模。
小鎮規模大了，邊際效應才會大一些，能導入的資源也會多一些，小鎮的優勢才會出來。小鎮的地塊，規模至少要1500畝。3000畝左右的特色小鎮，一個主導產業就夠了。而5000畝的特色小鎮，如果引入的是新興的產業，后續發展前景很廣闊，一個產業也夠了。
而產業如果相對成熟，或者產業鏈沒那么長，5000畝以上就可以考慮引入2個以上的產業。當然，現實操作中，地塊是分批拿到，分期開發，最后連接起來的。
