特色小鎮(zhèn)項目如何定位，才能搞定投資方？

 

投資方到底在想些什么？投資方是如何評估小鎮(zhèn)的價值前景的？對于任何一位投資者來說，“進入、回報、退出”都是必須要考慮的問題，投資特色小鎮(zhèn)也不例外。

 

如何進入特色小鎮(zhèn)領域?入門檻有多高?

 

一般情況下，特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設都會涉及到拆遷安置、基礎設施等土地一級開發(fā)內(nèi)容，同時會有相關的產(chǎn)業(yè)投入，需要大量的資金，從幾十億到上百億。

 

任何一家房企要獲得如此多的資金，并且全權代理一個小鎮(zhèn)項目都不是一件簡單的事，更何況自17年下半年以來，多家銀行已經(jīng)收緊房企開發(fā)貸，部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

 

所以說，誰來統(tǒng)籌，是第一件事。這方面，當?shù)卣疇渴仲Y本方成立開發(fā)基金平臺，進而招商成為辦法之一。

 

綠地集團京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵表示，“后期運營上，我們留下來的產(chǎn)業(yè)是要通過扎扎實實的招商、運營來拿到利潤，換句話講，如果只有房地產(chǎn)開發(fā)建設能力，沒有產(chǎn)業(yè)的策劃招商運營能力的話，是賺不到錢的，只有兩者具備我們才有可能把特色小鎮(zhèn)項目能夠把它玩成功。”

 

開發(fā)周期有多長?是否能夠快速實現(xiàn)回報?

 

特色小鎮(zhèn)投資周期較長，如何才能控制好回報的周期也是投資方不得不考慮的問題。

 

穩(wěn)盛投資的總裁許亞峰在對特色小鎮(zhèn)的投資上表示，“我們考察的一些小鎮(zhèn)項目，大多是通過一個IP做一些核心資產(chǎn)運營，比如做度假目的地、文旅、養(yǎng)生養(yǎng)老等等，但是這些資產(chǎn)運營是相對長期和漫長，投資回報周期很長，我們希望能夠配套一塊能夠快速實現(xiàn)回報的資產(chǎn)或者是配套的住宅也好，或者是像剛才的能夠長期租賃的一塊資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)一個快速的回報，這是很重要的。”

 

“基本上我覺得現(xiàn)在比較好的類型項目，是在核心城市的周邊，因為高鐵完全改變了城市的生活方式，城市周邊的項目處于一個能夠相對快速到達的區(qū)位。” 許亞峰表示。

 

在具體投資方式上，許亞峰表示分階段來考察，前期會有一個類似于開發(fā)基金和機會型基金，投資于前端的開發(fā)，這種前期開發(fā)相對承受的風險更高，但預期回報會更高一點;后期開發(fā)周期結束之后，也可以投資后期的持有資產(chǎn)運營，我們也在規(guī)劃這階段的情況，我覺得這條路也是比較對的。”

 

是否有完善的退出機制?

 

“當有一件事需要花費5年到10年的時間去完成的時候，你總要想清楚退路在哪里。”

 

周期長，投資大，就必須要有完善合理的退出機制。然而很多投資方在考察之后發(fā)現(xiàn)，目前的特色小鎮(zhèn)項目大多都沒有考慮到這一點。

 

關于后期的退出機制，許亞峰認為，“未來真正持有階段可能要依靠長久的資本市場持有能夠長期運營的資產(chǎn)，未來持有的資產(chǎn)都是具備現(xiàn)金流的，可以通過資本證券化的方式，把持有型物業(yè)再進行第二輪的資金的一個回收，我覺得核心的項目要看到好的市場的前景，同時有好的團隊，同時還要有好的匹配的資金能夠?qū)崿F(xiàn)，這樣我覺得一個小鎮(zhèn)項目才能比較順利的進行。”

 

雖然現(xiàn)在很多人都在談小鎮(zhèn)的商業(yè)模式，但在商業(yè)模式之前，實際上還有很多問題，其中政府協(xié)調(diào)、獲取融資以及小鎮(zhèn)運營是三個最關鍵的問題。

 

開發(fā)企業(yè)首先需要在規(guī)劃審批、土地指標、土地價格、基礎設施配套增方面獲得政府的支持，這對單一企業(yè)來說很難;

 

其次，特色小鎮(zhèn)的投入周期很長，很多小鎮(zhèn)項目希望能獲得10年以上的大額、低成本的融資;

 

第三是有運營能力的企業(yè)不多，特色小鎮(zhèn)不是單純的搞工程建設或者賣房子，還要做好相關產(chǎn)業(yè)策劃、資源的整合、商業(yè)運營，對企業(yè)的操盤能力要求非常高，一般的企業(yè)很難勝任。

 

哪些小鎮(zhèn)是天生適合房產(chǎn)開發(fā)商做的？

 

以小鎮(zhèn)營造為特征的地產(chǎn)開發(fā)模式中，基本都體現(xiàn)為：大盤長周期運營，配套較普通開發(fā)項目完善，生態(tài)環(huán)境為區(qū)域標桿等特點。

 

為了吸引客群，開發(fā)商對郊區(qū)社區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃，教育、商業(yè)、娛樂、醫(yī)療社區(qū)服務一應俱全，構建了良好的社區(qū)環(huán)境。以中產(chǎn)階級的標準改造和發(fā)展公共設施，創(chuàng)造了良好的居住和投資環(huán)境，使郊區(qū)的吸引力越來越大。

 

房地產(chǎn)商營造出的“小鎮(zhèn)”地產(chǎn)式的郊區(qū)住房恰好滿足了大城市中產(chǎn)階級以上群體既擁有一套獨門獨院的住房（低密度的社區(qū)住宅），又可保持一定社會交往的心理（客群選擇的同質(zhì)化，社群打造的日益成熟）需求。在這股大潮中，從政府出臺的各類政策來看，可謂商機無限，作為推動中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的開發(fā)商也開始進行探索。

 

那么，什么才是開發(fā)商能做的小鎮(zhèn)呢？無疑，只有核心發(fā)力點在社區(qū)的小鎮(zhèn)才是大部分開發(fā)商可能涉及的范疇，在開發(fā)運營的過程中也需要進行明確的聚焦，做到弱水三千只取一瓢。

 

客群聚焦

 

從本質(zhì)上來說，本輪小鎮(zhèn)潮中隱含了兩個城鎮(zhèn)化的方向，一為城市內(nèi)部的再改造（城市內(nèi)部區(qū)塊形成特色小鎮(zhèn)），二為城市周邊合適區(qū)域的開拓，這便是一種郊區(qū)化的體現(xiàn)。

 

從中產(chǎn)階級住區(qū)的英美模式來看，在城市化的后半段，鄉(xiāng)村并沒有被簡單的拋棄。由于城市中心人口密集，居民矛盾尖銳，居住、工作、商業(yè)等城市職能混合，城市建筑密度高、街道狹窄、衛(wèi)生條件差使中產(chǎn)階級以上的群體選擇在離城市不遠的外圍購買低密度獨立式家庭住宅，這便產(chǎn)生一種全新的城鄉(xiāng)結合的居住形態(tài)（中產(chǎn)階級的烏托邦）。推動這種形態(tài)產(chǎn)生的正是城市的中產(chǎn)階級以上的群體，許多分布在大城市周邊的低密度小鎮(zhèn)也由此不斷增加，形成了現(xiàn)代歐美城市化的基本結構。

 

從我國目前的情況來看，大都市郊區(qū)化的過程中包含了兩類人群的遷移。

 

第一類是中產(chǎn)階級以上群體向城市外圍的遷移，這種遷移模式居住與工作職能明顯分離，是一種純居住職能性質(zhì)空間形式的創(chuàng)造；

 

第二類是工人階層或者較低水平中產(chǎn)階級（新知識階層的一部分）向城市外圍的遷移，這種遷移模式居住與工作職能有可能分離也有可能重新進行匹配。

 

那么，結合以上的分析，當前小鎮(zhèn)地產(chǎn)的最大需求對象是城市人口中的哪個階層呢？從政策上來看，發(fā)展大城市周邊小城鎮(zhèn)被認為是新型城鎮(zhèn)化的重要著力點，由于大城市向周邊城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移仍在持續(xù)，且周邊城鎮(zhèn)存在著大量的可開發(fā)用地，小鎮(zhèn)地產(chǎn)的發(fā)力點仍在于為城市中產(chǎn)階級以上群體打造低密度的純居住空間階段。

 

這種結果是由當?shù)氐耐恋毓獥l件、自然生態(tài)條件、私家車通行條件改善、信息時代下聯(lián)結度增強、城市中產(chǎn)階級以上群體重新關注家庭生活空間從而向外去尋求更人文化居所的時代背景所決定的。當然了，任何封閉的小鎮(zhèn)都將使自身的人文氣息逐步喪失，小鎮(zhèn)在后期運營的過程中一定是一個開放的系統(tǒng)，隨著周邊人員的聚集，小鎮(zhèn)地產(chǎn)的居住者也將開始出現(xiàn)分化，這種分化更多的是基于市場中性運作的結果。

 

區(qū)域聚焦

 

目前，從各個地區(qū)對特色小鎮(zhèn)出臺的文件來看，不同的城市面臨的機遇并不相同，這個就需要結合當?shù)氐男枨笄闆r進行仔細的甄別，并不是只要有政策、有風光就能造出一個成功的小鎮(zhèn)來。

 

馬斯洛和其他的行為心理學家認為，一個國家多數(shù)人的需要層次結構，是同這個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平、科技發(fā)展水平、文化和人民受教育的程度直接相關的。在發(fā)展中國家，生理需要和安全需要占主導的人數(shù)比例較大，而高級需要占主導的人數(shù)比例較小；在發(fā)達國家，則剛好相反。從這個角度出發(fā)，我國不同城市目前處于不同的發(fā)展時期，這也就決定了不同城市的需要層次結構也是不同的。在發(fā)展中的城市，生理需要和安全需要占主導的人數(shù)比例較大，而高級需要占主導的人數(shù)比例較小；在發(fā)達城市，則剛好相反。

 

我國的中產(chǎn)階級以上群體仍然集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的省份和城市。基于這個角度出發(fā)，區(qū)域聚焦可以從兩個方面進行界定。第一種是在中產(chǎn)階級以上群體分布集中區(qū)的城市周邊打造小鎮(zhèn)地產(chǎn)以迎合這部分群體的家庭式的居住需求（第一居所或者第二居所）；第二種是在全國范圍內(nèi)選擇生態(tài)資源極其突出的地區(qū)，針對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的中產(chǎn)階級以上群體打造度假式的小鎮(zhèn)地產(chǎn)（第二居所為主）。

 

大城市中產(chǎn)階級以上群體數(shù)量不斷增長、集聚。我國中產(chǎn)階級以上群體主要劃分為四個層次，企業(yè)負責人、專業(yè)技術人員被認為是中產(chǎn)階級以上群體的典型代表。

 

類別聚焦

 

小鎮(zhèn)類別也是多種多樣，做哪一種定位一定要跟自身產(chǎn)業(yè)鏈上的核心優(yōu)勢相結合，并將此做深。從房地產(chǎn)自身的發(fā)展歷程來看，在產(chǎn)業(yè)鏈上的橫向擴張已經(jīng)持續(xù)了一段時間，許多知名開發(fā)商都已在深耕農(nóng)業(yè)、旅游、影視、動漫等相關行業(yè)，在運營與管理方面積累了大量的有益經(jīng)驗。因此，從自身已經(jīng)打造的產(chǎn)業(yè)鏈條上尋找突破點，剛好可以將前期多元化發(fā)展的成果運用到主營業(yè)務之上，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條上不同業(yè)務的深度整合。

 

配套聚焦

 

在小鎮(zhèn)的打造過程中，要充分考慮與主城區(qū)的關系和客群的定位，配套要有主次之分。小鎮(zhèn)的開發(fā)商，不再僅僅是普通的房屋建造者，而是整個小鎮(zhèn)社會資源整合者、調(diào)配者。從當前的發(fā)展狀況來看，典型的小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)包含了公共服務配套、文化配套、醫(yī)療配套、教育配套、運動配套、購物配套、餐飲配套、辦公配套、休閑配套等配套體系。這些配套綜合形成一個良性的循環(huán)社區(qū)。這種社區(qū)配套下，其與城區(qū)或傳統(tǒng)鎮(zhèn)中心的距離變得并不重要，外部配套內(nèi)部化使居民對配套的共用性需求被最大限度地縮小。

 

社區(qū)聚焦

 

雖然目前關于特色小鎮(zhèn)的說法多種多樣，但作為小鎮(zhèn)地產(chǎn)營造上來說整個小鎮(zhèn)的營造是為社區(qū)服務的，例如，政府推動的產(chǎn)業(yè)聚集形成的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)本質(zhì)上是圍繞第二產(chǎn)業(yè)來打造的，而居住型的地產(chǎn)小鎮(zhèn)其產(chǎn)業(yè)的定位必定小而精、新而特，能與小鎮(zhèn)整體格調(diào)一致。因此，小鎮(zhèn)居住地產(chǎn)的重點還是在于社區(qū)的營造，通過社區(qū)營造，將小鎮(zhèn)地產(chǎn)變成都市人養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)靈的地方。