避免脫實(shí)向虛，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)發(fā)展仍需杜絕房地產(chǎn)化

 

從傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)演化到現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，再到產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容更為細(xì)化，功能更加全面，盈利模式更加多樣。發(fā)展至今，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更新迭代已經(jīng)取得不凡進(jìn)步。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類別之一的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)更是掀起了一股開發(fā)熱潮。然而，在建設(shè)過程中，還存在著“以小鎮(zhèn)之名、行房地產(chǎn)之實(shí)”等現(xiàn)象，導(dǎo)致特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)“脫實(shí)向虛”。

 

5月29日下午，由賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布了《2019中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)典型案例與操盤邏輯白皮書》和《2019中國產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)典型案例與操盤邏輯白皮書》，梳理了產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展軌跡及運(yùn)營模式，并分享了產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式、運(yùn)營模式以及盈利模式，對(duì)產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的趨勢進(jìn)行了判斷。

 

特色小鎮(zhèn)開發(fā)蔚然成風(fēng)

 

隨著近年一系列特色小鎮(zhèn)政策的出臺(tái)以及各大資本的推波助瀾，特色小鎮(zhèn)在全國刮起了一陣旋風(fēng)，各地政府、產(chǎn)業(yè)資本、房地產(chǎn)商等都開啟了小鎮(zhèn)發(fā)展模式。

 

賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心高級(jí)分析師余德彪介紹，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)是以特色產(chǎn)業(yè)或新興產(chǎn)業(yè)為發(fā)展引擎，特色地理環(huán)境或人文環(huán)境為吸引核心，打造具有特色產(chǎn)業(yè)定位、獨(dú)特品牌文化，融合了產(chǎn)業(yè)功能、旅游功能、文化功能、社區(qū)功能，構(gòu)筑了產(chǎn)業(yè)鏈、投資鏈、創(chuàng)新鏈、人才鏈、服務(wù)鏈，規(guī)劃面積3-5平方公里，核心建設(shè)用地面積1平方公里，這樣所形成的獨(dú)特小城鎮(zhèn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)圈。

 

根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率在60%左右；單從一線城市觀察，城鎮(zhèn)化率早已進(jìn)入70%的飽和區(qū)間，應(yīng)運(yùn)而生的是一線城市周邊三四線城市或者說城市圈的逐步崛起，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展已經(jīng)具備大的宏觀背景，產(chǎn)業(yè)和人口有兩次遷移的前提，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)成為該階段的必然產(chǎn)物。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，住建部第一批公布了127個(gè)特色小鎮(zhèn)，第二批公布了276個(gè)特色小鎮(zhèn)，目前全國共403個(gè)特色小鎮(zhèn)。從分布來看，華東地區(qū)最多，有 117個(gè)，其中，作為特色小鎮(zhèn)發(fā)源地的浙江省最多，有23個(gè)。

 

當(dāng)前全國特色小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量居多，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然也有依托第一產(chǎn)業(yè)即農(nóng)業(yè)，特別是新興農(nóng)業(yè)形成的田園綜合體和新興農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。賽迪認(rèn)為，在產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑中，選擇三產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)更容易形成人口聚集效應(yīng)，同時(shí)多數(shù)環(huán)節(jié)的附加價(jià)值也是較高的。

 

目前的開發(fā)模式之一是政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)，市場化運(yùn)作模式。政府在產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中是配置制度和環(huán)境的角色，以最高層級(jí)的規(guī)劃作為引導(dǎo)力量，在建設(shè)過程中由企業(yè)和社會(huì)資本起主導(dǎo)作用，負(fù)責(zé)具體的戰(zhàn)略落實(shí)、建設(shè)和運(yùn)營。例如香河機(jī)器人小鎮(zhèn)、玉皇山南基金小鎮(zhèn)、西湖云棲小鎮(zhèn)等。

 

位于河北省廊坊市香河縣、處于京津冀核心發(fā)展區(qū)域的香河機(jī)器人小鎮(zhèn)則是典型的以區(qū)位優(yōu)勢發(fā)展的特色小鎮(zhèn)。從選址來看，香河機(jī)器人小鎮(zhèn)處于京津冀腹地，在京津“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”黃金節(jié)點(diǎn)之上，是北京副中心同城一體發(fā)展區(qū)，除了擁有“半小時(shí)進(jìn)京入衛(wèi)，一小時(shí)上天下海”的區(qū)位優(yōu)勢，其在人力成本和土地成本比北京更具有優(yōu)勢，能夠很好地承接北京高端生產(chǎn)要素的外溢。從運(yùn)營來看，開發(fā)主體華夏幸福對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城具有較豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，對(duì)香河機(jī)器人小鎮(zhèn)打造具有重要支撐作用。

 

小鎮(zhèn)發(fā)展需杜絕房地產(chǎn)化

 

特色小鎮(zhèn)建設(shè)如火如荼，然而，建設(shè)過程中以及個(gè)別特色小鎮(zhèn)在建成后所暴露出來的問題，也引起了各方關(guān)注。

 

從2016年7月1日住建部、國家發(fā)改委、財(cái)政部共同發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》起至今，全國掀起的特色小鎮(zhèn)浪潮在一些地方變成了房地產(chǎn)企業(yè)的狂歡。同質(zhì)化嚴(yán)重、規(guī)劃不合理等原因都讓不少雄心勃勃的特色小鎮(zhèn)最終黯然退場。例如農(nóng)業(yè)觀光小鎮(zhèn)卓爾小鎮(zhèn)只打造核心區(qū)700畝桃花景區(qū)后便停工，無產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)投資方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)造成一定損失。

 

余德彪表示，小鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)選定之后，就要遵循特色小鎮(zhèn)的培育要求，將主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)做精做強(qiáng)。先采取“集中”策略，重點(diǎn)突破，將戰(zhàn)略的注意力集中于產(chǎn)業(yè)鏈思維上，挖掘深加工潛力，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，把特色產(chǎn)業(yè)逐步做精做強(qiáng)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)的核心優(yōu)勢。“選得準(zhǔn)”就是要符合產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略， 找到最適合的項(xiàng)目或企業(yè)種子；“立得住”就是要重點(diǎn)培護(hù)，保證龍頭項(xiàng)目/企業(yè)能夠在小鎮(zhèn)扎根，做到本土化運(yùn)營；“長得大”就是要最優(yōu)化成長，能輻射帶動(dòng)新枝，也具備良好的可持續(xù)發(fā)展效益。

 

一方面，特色產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢除了自身“縱向”產(chǎn)業(yè)鏈的壯大完善外，另一方面，還要在“橫向”完成資金、人才、 科技、信息等高端要素的集聚，挖掘歷史人文要素的集聚，充分體現(xiàn)特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新導(dǎo)向，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)要素與人文歷史要素的高度契合，融合產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)新鏈于一體，構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，增強(qiáng)區(qū)域內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力，從而保證特色小鎮(zhèn)的特色化、創(chuàng)新化和可持續(xù)發(fā)展。

 

賽迪方面判斷，未來產(chǎn)業(yè)資源將成為運(yùn)營商核心競爭力。產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的關(guān)鍵，開發(fā)的核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，運(yùn)營的效益是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益等綜合效益的結(jié)合，方可在業(yè)內(nèi)樹立自身的核心競爭力。如果依然堅(jiān)持用地產(chǎn)的開發(fā)邏輯來運(yùn)作特色小鎮(zhèn)，沒有從根本上去建立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的發(fā)展戰(zhàn)略，沒有足夠的資本為未來產(chǎn)業(yè)運(yùn)營做支撐，這部分開發(fā)商將不得不提前退場。

 

賽迪方面認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展仍要回歸小鎮(zhèn)本質(zhì)，杜絕房地產(chǎn)化。產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)，培育適合小鎮(zhèn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地區(qū)就業(yè)發(fā)展。但同時(shí)，不能因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的核心就忽視生活、生態(tài)方面功能的完善，否則容易造成人口吸引力不足。

 

除此之外，政府應(yīng)多掌控全局，企業(yè)應(yīng)多多關(guān)注、運(yùn)營、維護(hù)。政府在產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)建設(shè)推進(jìn)過程中，應(yīng)全面關(guān)注產(chǎn)業(yè)支撐、基礎(chǔ)設(shè)施、 公共服務(wù)、社會(huì)治理、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移等重點(diǎn)內(nèi)容。企業(yè)則應(yīng)在產(chǎn)業(yè)植入、資本引入、管理導(dǎo)入等方面從商業(yè)可持續(xù)性角度加大投入力度，防止產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)。

 

無論產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)主體是否為房地產(chǎn)企業(yè)，均應(yīng)嚴(yán)格把控住宅用地的配給比例，認(rèn)真研究小鎮(zhèn)常住人口規(guī)模、 吸引人口來源和相關(guān)配套服務(wù)的供給。強(qiáng)化小鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)的支撐，重點(diǎn)考察小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的資源稟賦基礎(chǔ)、市場需求及規(guī)模和公共設(shè)施服務(wù)支撐能力。