特色小鎮，特別是旅游類特色小鎮，往往出現“特”而不“實'的情況。
從旅游經營角度看，大致分三類：一類是以旅游為名，房地產開發為實，純粹的房地產項目；另一類是房地產開發之后還有旅游經營項目；第三類是現有行政小鎮基礎上增加旅游景觀。而后兩類又分兩種，一種是以門票收入為主，小鎮中的旅游經營屬于應付，另一種是無門票或門票收入為輔，收入主要是旅游經營收入。
特而不實的一種表現是主題過于高大，小鎮內巨大的雕像、巨大的廣場、巨大的噴泉、巨大的5星級賓館、巨大的餐廳，高大的主題下的一系列巨大的建筑，讓游客找不到小鎮的感覺。
特而不實的另一種表現是建筑體量與功能不符。筆者曾看到一座四線城市郊區的特色小鎮小吃街，建筑確有特色，但上百個小吃店，最小的面積也有200平方米，四五百平方米的小吃店比比皆是。特色小鎮的游客人數是有限的，如果是單一小吃店，極少有一種小吃需要這么大的店面。如果皆為綜合小吃店，游客僅需去幾家就夠了，不用上百家。至今小吃街的招商也未實現，投資者卻被拖垮。
筆者曾見在大山中的一塊平地建起的一座小鎮，數十棟各具特色的建筑，每棟面積一兩千平方米，分別做餐廳、商店、酒吧、茶館，每棟可同時容納數百人就餐或品茗，游客在寬闊的大街上、高大的建筑內感覺永遠是空空蕩蕩。在不舒服的環境中，游客很難產生消費。
特而不實的另一種表現是建筑過度景觀化。筆者曾到一座旅游特色小鎮，商業街上的每棟建筑都很有特色，但是大房小門，街兩側大多數空間是墻，且小街上大樹過多，有些店鋪即使到了店門口也要繞樹而入，游客通常僅僅在街上拍幾張照片，極少進店消費，雖經營數年，小鎮仍生意慘淡得難以維持。
還有一座小鎮依山而建，商業街的店鋪是開放三合院，且需上若干個臺階才可進一個店或餐廳，每棟建筑的結構特色雖然明顯，可稱之為從來沒見過的商街，但游客進出非常不方便。幾年來，稀少的游客也證明了其規劃設計的失敗。
建設以長期旅游經營為主的旅游特色小鎮需注意幾個主要問題。一是先定主題，主題的定位要符合小鎮特點；二是按照旅游消費規律編制旅游經營規劃，旅游經營要以游客滿意為目的；三是按照主題和旅游經營規劃構建小鎮建筑的特色和空間布局，建筑是為了實現游客喜愛的旅游經營載體；四是制訂小鎮各項特色活動規劃，特色活動是旅游經營的重要方式。五是要為旅游經營和特色活動準備好資金，巧婦難為無米之炊，建筑需要投資，旅游經營和特色活動同樣需要投資。
很多火爆商業街區的經營內容和布局都是經過長期磨合而形成的，新建旅游特色小鎮需要吸收這些成功經驗，既要特色突出，又要結合旅游經營的特點。旅游特色小鎮只有適合游客的旅游消費，才會有可觀的旅游收入，旅游特色小鎮的旅游產業才能成功。
