特色小鎮正式推出已經有2年時間了，各地特色小鎮也正式進入開發階段。但是，許多開發商和政府官員對特色小鎮仍然沒有一個清晰的概念，甚至有的小鎮成了圈地的噱頭，有的成了標榜政績的工具。
特色小鎮建設存在很多問題，有些問題無法避免，有些問題則純屬認識上的。而這些問題不是個別現象，是普遍現象。這樣下去的后果是顯而易見的。兩年已經過去，一批小鎮剛冒出頭就遇到嚴重危機，給我們敲響了警鐘。
在當前，各個所謂特色小鎮，玩概念、玩情懷、造名字的能力，已經遠遠超過了規劃、培育和創新的能力。如果不是頭腦發熱，盲目跟風，那就要歸于市場忽悠、渾水摸魚的行為了。問題是，不管出于怎樣的目的，如果根本不懂特色小鎮，沒有扎實的理論知識和實操總結，到頭來，就只能是竹籃打水一場空，白白浪費資源和金錢。
所以，在此呼吁政府領導們、開發商們，不要以為參加了幾次峰會論壇，以為在微信看了幾篇專業文章，就可以擼起袖子開干了。在做特色小鎮之前，請先問問自己，以下問題真的想明白沒？
什么是特色小鎮？
在國家大力提倡、推動特色小鎮建設的背景下，什么樣的項目都往特色小鎮上靠，成了常態，特色小鎮本身的內涵，則被有意無意的忽視，淹沒，致使在錯誤的道路上越走越遠。
我覺得，大家有必要需要重新回過頭來，探討一下特色小鎮究竟是什么？
根據定義而言，特色小鎮是具有地域特色、文化內涵、鮮明產業特征、以及具備一定社區功能和相應城市功能的綜合城鎮化開發項目。
說白了，你不能把特色小鎮當成景區，也不能當成單純的旅游項目，更不能當成游樂園、房地產大盤開發。特色小鎮無疑可以包含以上這些內容，但特色小鎮是多元的，是生活和發展的一個平臺，歸根結底，特色小鎮最美的，是生活在這里的人，以及這里的生活氛圍。
既然是小鎮，特色小鎮必然具有一些城鎮化的功能，那就是居住、商業，配套，還有賴以發展的產業。同時，特色小鎮又是區別于一般大城市的發展和生活空間。
區別在于規模上，無論在空間規模還是、人口規模上，小鎮必然是小的，小鎮不需要城市才需要的大型配套，就能很好的滿足居住和生活的需求。
在產業發展上，城市往往掌管著重要的制造、金融、商業、生產服務業，而絕大部分的特色小鎮可能以旅游、生活服務等為主，特色小鎮可以成為大城市產業發展的補充。
區別表現在生活方式上。人們為什么會遠離大城市，而到小鎮生活，必然是因為不同的生活環境、生活節奏、生活體驗，并不是所有人都適合在小鎮生活，小鎮必然有它特定的需求對象。
什么地方都可以建特色小鎮嗎？
現在，大部分的特色小鎮，都是在原本荒蕪一人的土地上開發，也就是從零起步，這就必然面臨一個問題，所有地方都適合開發特色小鎮嗎？
其實，特色小鎮面臨的最大問題是“人氣”，沒有人氣就什么都沒有，就什么都不是。如果是在原有古村、古鎮的基礎上進行改造、規劃、擴建還好，因為這里已經具備了一定的人口基礎，而歷史的選擇必然有其存在的道理，接下來就是重塑和提升的問題。
但如果是從零開始起步，“人氣“就是最大的挑戰，短期內要聚集相對多的人，并不是那么容易的。這時候，選址就成為重要的制約因素，并不是什么地方都適合開發特色小鎮。
簡單來說，特色小鎮的選址有三要素，即資源要獨特，交通要順暢，人氣源要近。
資源要獨特，這里的資源包括自然環境方面的，也包括人文環境方面的，選址地需要具有特殊的、獨一的資源，某種程度上來說是稀缺的，這樣才能給消費者帶來獨特的體驗價值，才有吸引力。海南為什么越來越“熱”，因為熱帶風光、因為海浪、沙灘、陽光、椰林。陽朔為什么經久不衰，因為卡斯特地貌、因為漓江。烏鎮為什么一飛沖天，因為江南水鄉、因為烏篷船、石拱橋、青磚黛瓦白墻和青石板的歷史感、文化體驗；
交通要順暢，是指要能便利的到達，與外界保持通暢的聯系，否則，資源條件再好，到達不便利，也無法聚集人氣。交通要順暢，還要指交通時間，神龍架很美很神秘，但你去做一個小鎮看看？
人氣源要近，是指與主要目標消費人群的距離要近，畢竟全國如海南、三亞那種地理條件，能吸引全國各地人群的地區不多，大部分區域都是具有地域性的，這也決定了經濟發達的大城市周邊最適合做特色小鎮的選址。
特色小鎮憑什么生存？
小鎮首先要活下來，這是個基本問題，但許多小鎮開發似乎并沒有考慮過這個問題。規劃再好，外觀再漂亮，這些都不是小鎮生存下去的理由。小鎮能夠存在和發展的唯一基礎就是產業。產業之于小鎮，就像造血功能，產業活起來，小鎮才能健康、持續。
前面已經說過，小鎮因為獨特的資源和環境、人口（人才）規模和結構，絕大部分小鎮都以發展旅游業為主，這本身并沒有什么問題?，F在的問題是大部分小鎮旅游都有同質化的趨向，只是簡單的解決”游、樂、購、吃、住、行“這樣的問題，這樣的小鎮和景區有什么區別呢？游客來來往往就像流水，終有一天會流向別處。
旅游產業到底應該怎么做？
唯創新能活。旅游產業本身就是一個不斷發展、升級的消費創造過程。以前人們簡單的出行、觀光，到后來的度假，到現在已形成多元化的井噴趨勢，象養老養生、情感體驗、研學旅游、商務度假、探險獵奇，無不可以成為旅游產業打造的對象。所以不要覺得沒有什么事情可做，旅游產業是個數萬億元消費級別的產業，足以容納眾多的特色小鎮。
差異方顯特色。這首先要對自身有充分的了解，自身的獨特資源是什么？區域內競爭環境怎樣？能否打造獨特的IP？面對的市場消費群體的特征是什么？等等。就是要對自身有一個定位，做能夠做好的事情，最怕好高騖遠，盲目自大，動不動就是什么打造國際ⅩⅩ小鎮。當然，一葉障目，對自己的資源麻木和忽視，同樣難以做出準確的定位。同時，從外部引進資源，結合自身的“土壤”條件，也是快速形成核心競爭力的有效捷徑。這里必須注意引進的資源要與小鎮的定位相呼應，要注意彼此之間的邏輯關系，你總不能在一個養老小鎮引進金融和互聯網產業吧？
打造自己的“護城河”。許多少數民族地區的特色小鎮，民族文化就是自己最好的“護城河”，但沒有被善用，反而被過度商業化的開發。也有一些依靠獨特的自然資源和地理條件就可以建立自身的“護城河”，比如海南，比如陽朔。但大部分小鎮并沒有這些條件，怎么辦，可以學學烏鎮，“互聯網大會”就是自己創造的“護城河”，這也是別人取代不了的優勢。我們策劃的清遠DL湖“全球校長大會”、“一帶一路人才培訓基地”也是“護城河”。
特色小鎮如何突出“特”？
特色小鎮如果不能突出“特”，那和普通小鎮有什么區別？特色小鎮的“特”，其實可以說是城市化建設過程中，一個如何體現品味的問題。中國城市千篇一律，是要好好提升審美和品味了。
那么如何突出特色小鎮的“特”呢？
一是特在形態和建筑。我常常感嘆，為什么國外的小鎮可以色彩繽紛、形態各異，而國內的小鎮，不是整齊劃一，就是清一色的馬頭墻和“黑白灰”，我們不能讓根深蒂固的民族情結限制了設計者的思維，在保留傳統的同時，也要繼續發展創新，民族文化才有持續的生命力。我們已很久沒有在建筑方面有所創新了，單調成了主色調，無趣成了主旋律，為什么我們的建筑不能再燦爛一點，再驚艷一點，我們的小鎮不能更充滿激情一點呢？
二是特在文化氛圍。文化之于小鎮的重要性不言而喻，可以武斷的定論，一個沒有文化的小鎮，就像是一具沒有生命的僵尸。我們從很多成功的案例可以看出文化到底是如何成就小鎮的。拈花灣的禪文化成就了一個品牌，烏鎮的江南水鄉風情風靡世界，麗江的納西文化讓人流連忘返，鳳凰古城的湘西民俗別有風味，袁家村的黃土文化吃出一個神話……而我現在正在操作的幾個小鎮同樣因文化而鮮活：戈壁小鎮的大漠滄桑和孤遠壯闊，鷹獵小鎮的激勇和自由，峰嵐小鎮的秀美和靜謐，陌仟小鎮淳厚和淡遠……無不體現著各個小鎮的生命特征。文化如此之關鍵，可文化又如此之飄渺！文化無處不在，一切皆文化，似乎看得到、摸的著、聽得見、聞得了，可文化到底是什么卻又很難說的清，特別是不同小鎮如何植入不同的文化，讓文化表達的更清晰，讓小鎮因文化更有風采和神韻，卻又是那樣的艱難，甚至是無從下手。為什么呢？因為文化概念太泛太寬；文化必須選擇最適宜的載體進行表達；文化的變異性增加了表達的難度；不同人對文化有不同的認知度。
所以，小鎮的文化氛圍營造的怎樣，決定了小鎮的特色“特”的怎樣。文化的植入不僅要有情懷，還要注重文化的深度表達，比如法國的奧維爾鎮，這里曾經是梵高生活和創作的地方，但這個小鎮并不像國內眾多小鎮，以名人故居來簡單包裝，而是將整個小鎮打造成梵高畫作中的場景，讓游客在小鎮任何一個拐角都能駐足、留念，最終成為著名的“梵高小鎮”。在文化氛圍的營造上，中國特色小鎮還有很多可以借鑒和學習的地方。
三是特在生活氣息。小鎮要想留住人，真正最關鍵的就是有沒有獨特的生活氣息。什么叫氣息，說不清，道不明，只能感覺，但這種感覺卻非常清晰。比如我們走進一個古寨，泥土墻、黑瓦，村頭的大槐樹，樹下一條吐著舌頭的看家狗。幾只老鴨有一下沒一下的在溪水邊游戲。黑瓦房上炊煙繚繞，幾個村民坐在槐樹下打著小麻將，遠處的山巒云卷云舒…….這是一個多么寧靜、多么愜意的古村。為什么袁家村僅憑一個“吃”字，紅遍大江南北？
我們來看袁家村的晚上：入口的那頭老驢仍然不緊不慢的拉著磨，青磚灰瓦的仿古街上，燈早就點燃昏暗的夜，掛在門口的紅燈籠在風中搖曳，游客川流不息，滿街的香味交雜著油煙撲鼻而來，辣子面、肉夾饃、粉湯羊血、關中豆腐……油坊、布坊、醋坊、茶坊、面坊、醪糟坊、藥坊……一字排開。古井的轆轤，茶爐旁的風箱，滿臉滄桑的老母親和紡織機……請問，袁家村給您的又是什么感受？這是一幅近似于原生態的關中農村版畫，快樂、滿足、無拘無束的大口吃肉、大碗喝酒，典型的關中民俗民風，地道的農家生活。
又如湖南鳳凰古城，一座典型的湘西少數民族風俗畫。吊腳樓、苗族花帕、三月三情人節、土家族的趕過年，山歌、山花、山景，還有清澈的沱江和竹排。這一切都無不表達著湘西苗、土等少數民族文化的生活風貌，而蜂擁而至的游客，也正是通過吊腳樓、民族服飾、民族節慶等這些載體，感受和體驗著一種原生態的純美。
特色小鎮的房子賣給誰？
無需遮遮掩掩，房地產開發是小鎮盈利的重要板塊，同時，目前小鎮開發要實現財務平衡，也只有依賴房地產，否則幾十億的投入，僅靠門票、餐飲、住宿幾百年能才能收回成本？這也正是各大房企轉型小鎮的最根本原因。
但如何做好地產開發卻是一道難題。與普通的住宅開發相比，文旅小鎮的地產開發更加復雜，更需要專業的知識和團隊。造城者用過去的經驗、理念“種高樓”，必然只有死路一條。試想，你在遠離城市中心的荒野之地造房子，請問你準備賣給誰？他們為什么要買？他們買這里的目的是什么？這三個問題必須弄明白，否則，不管你的房子做的多好，最后也只是一堆無人問津的鋼筋水泥。
要在小鎮開發房地產，首先是定位要清晰。小鎮雖然規模比較大，但不能什么都往里邊放，否則，到最后，到底是個什么東西不說別人不知道，就連自己也不明白。不同的小鎮應該有不同的稟賦、不同的顏值和氣質，正是因為有這些不同才非常清晰地區分各自不同的游客群。而不同的游客群，其旅游方式又有很大的不同，如走馬觀花的觀光游、暫居小棲的度假游，有家庭集體出游，有個人獨處背包游。有的縱情山水、有的追求浪漫、有的沉迷歷史文化、有的只想孤獨前行。回歸、回憶、找尋、探索都可以是一段旅游的主題。因此，這就決定了某一類游客對某一類小鎮的情愫，一旦情愫滋生和發酵，任憑什么都不可阻擋他們前往的腳步。而這一批又一批滿懷情愫的忠誠游客，是最有可能由暫居變旅居，繼而成為小鎮的＂鎮民＂的。試想，當他們準備成為鎮民時，首先考慮的是什么?置業！這是扎根在中國人心中千百年都無法改變的觀念，難道不是最好的購買動機？小鎮的定位越淮確，其情愫表達的就越充分，吸附力就越大，忠誠度就越高，人氣就越旺，如此，房子還愁賣嗎？
做好需求研究。需求決定產品。這個道理相信大家都懂，但懂和做是兩回事。人為什么需要度假?人在度假時的心理狀態是怎樣的？度假的層次如何劃分？度假和日常生活應該有哪些區別？這些問題研究不透，談何度假需求分析？我曾經將人們的度假需求和目的概括為四種類型：減壓放松類；享受成果類；感受情懷類；滿足新奇類，只有真正了解了度假需求特征，旅居才能真正實現。只有實現旅居，小鎮房地產開發才有基礎。
產品設計要創新。具體說，就是產品品質和檔次要求更高；比如居住產品，戶型不一定太大；風格必須切合小鎮的整體定位；景觀以原生自然為主；配套以玩、吃、看、樂為主。這里特別強調的是戶型的功能和居住有很大不同，如廚房、客廳、衣帽間、儲藏室等其功能作用不大，完全可以簡化,有的甚至可以舍棄，而室外空間成為重要的需求，如前后小院，屋頂露臺等，這需要設計師更多的創新。比如酒店，不要盲目追求星級標淮，而應根據小鎮的總體定位，以主題酒店的形態出現，更能增強小鎮的文化氛圍。所謂主題酒店就是一定以表現某個或某種主題為原則，并不一定是奢華，而是文化或者情懷。主題酒店檔次和舒適度并不比五星六星差，但情趣和風格更有個性。比如商業，以滿足小鎮居民日常生活為主的商業中心，不建議盲目追求高大上，因為小鎮居民消費實力和消費觀念不一定能接受什么購物中心、商業廣場等。面積無需太大，但業態要豐富，購物功能和購物環境同樣不可忽視；而針對游客的商業形態，最好是以商業步行街的形態出現，吃購為主，但休閑業態如咖啡吧、書吧、游戲室、西點、藝術品、書畫、土特產、紀念品、都應整合設計。這些商鋪有的可以很小，僅作展示用，有的卻可以更大，特別是進深可以更長，因為，有些特色商品現場制作更讓游客有體驗感。
以上，只是小鎮開發需要了解的一些基本概念，希望有越來越多的人，認真學習和研究小鎮，做出科學決策，避免大躍進式的運動式開發，這樣小鎮才能出現良性健康的發展勢頭。
文章來源：仁科地產
