古有世外桃源，今有特色小鎮。
特色小鎮的概念在眼下非常火熱，但她不只有桃源景色，還是產業擔當。何為特色小鎮？其實，她并不非中國的特色，世界主要的一些發達國家早有類似成果，比如美國以金融著稱的對沖基金小鎮，加州的門羅帕克小鎮；以高科技聞名世界的硅谷，也是一連串的小鎮聚集而成，其中蘋果公司所在地也不過是人口五萬多的小鎮，英特爾則出生于人口七萬多的山景城。再比如歐洲，劍橋大學就在劍橋鎮，是英國教育和科技創新中心，騎車一刻鐘就能穿越整個主鎮區。
這些地方才是真正的小而美，不僅是宜居宜學的好地方，還“霸占”了舉世聞名的產業。今天，我們就來說說祖國的特色小鎮建設浪潮！
概念解讀
什么是特色小鎮？
當前特色小鎮正是風口，很多企業也想借助中央關于特色小鎮的政策實現華麗轉型，但是特色小鎮是什么？搞懂這個問題才是企業出發的第一步。實質上，特色小鎮是一個3到5平方公里集生產、生活、生態為一體的綜合體項目，與傳統的房地產、產業地產不同，與所在的城市空間相對獨立，但功能和要素高效互動。
1、生產：特色小鎮必須具備產業屬性，導入產業。
現在新的產業項目越來越少，關于特色小鎮的宣傳越來越多，但這并不意味著產業園的時代過去了，而是需要升級了。特色小鎮就是其升級，必須圍繞一個具有特色、站位高端的產業主題形成產業生態，包括經典傳統產業、新興導入產業、功能提升產業。但眼下有不少房企打著建設特色小鎮的旗號，干的卻是房地產的事兒，試圖低成本拿地建設老本行住宅樓或產業園，出發就是錯誤的，到最后恐怕竹籃打水一場空。
2、生活：特色小鎮必須宜生活，聚人氣。
除了導入特色核心產業，還要能居住，宜居住，住宅及基礎配套設施建設要齊全，能滿足現在人們日常的生活、學習、工作、購物以及休閑娛樂的需要，公共服務完備。
3、生態：特色小鎮必須是3A景區級別的綠色生態小鎮。
特色小鎮要綠色發展加生態低碳，除了產業導入需要的幾百畝用地和生活配套的幾百畝用地，其余2500畝以上都是生態型的3A景區。特色小鎮的發展模式、布局形態、建筑技術都應該采用綠色化和生態低碳的發展思路和標準。
4、空間：特色小鎮范圍是3-5平方公里，相當于一個城中鎮。
特色小鎮不可以理解成原來產業新城或開發區縮小版，她比產業新城的規模要大，也更復雜。產業園可以是500畝地產項目，但特色小鎮要求，范圍是3-5平方公里，也就是4500畝以上，也就是再造一個城鎮規模。
總之，特色小鎮是一個完善的功能組合，有完整開放的產業功能、居住空間與社區、商業設施、公共服務、基礎設施、生態、文旅。原來的產業新城、房地產模式已經滿足不了現在的發展需要，所以，開啟特色小鎮的建造之旅，雖然是新機遇，但也必然會要遇到很多新問題。
玩法解讀
特色小鎮新玩法
如果你想借力特色小鎮，首先，產業屬性是前提，應當早做產業園定位，導入一個特色產業，而不是做大而全。沒有產業特色就不能聚集同類閉環產業的聚集，沒有相關產業的聚集就不會有人口的增長和聚集，沒有人口聚集你的地產項目也沒有人的需求。
其次，特色小鎮是一個綜合體項目，稅收、非稅收收入、土地增值、業績....特色小鎮的投資起碼要20億～30億，甚至更多，需要各種業態的企業與政府一起合作，才能打造好一個既有特色又有美的小鎮。目前做特色小鎮都是PPP模式合作，投資周期幾十年，所以，特色小鎮一定要與當地政府的發展規劃，空間規劃，產業規劃相結合，爭取政府的支持和投入。
最后，特色小鎮的特色可以有千萬種，但商業是不可缺少的，商業活躍才能回籠投資，所以設計好商業模式恰恰是特色小鎮成功運營的手段。那商業模式有沒有一些典型可行的思考呢？
我的經驗是：
1、選址在大城市周邊。
2、旅游度假區附近。
3、集合各自優勢一起投資。
4、必須結合政府發展規劃。
其中，1和2是解決特色小鎮生存，也就是人流聚集的問題，只有人流聚集，才能盡快回籠資金，否則資金成本會很高；3是解決特色小鎮成功運營的問題，特色小鎮是圍繞主題產業打造的產業生態和生活生態，是一個縮小的城市運營，周期很長，建設期3-5年，運營期20-30年,需要一個銀團一起投資，結合各自的優勢，考驗的是資源整合及協同能力；4是因為沒有當地政府的支持沒法立項。
特色小鎮只要滿足以上四項就是可行的，比如當前各地都在搞的文旅小鎮，招國際大IP，只要符合以上四點建議，就會有比較強的落地性和持續運營性。
綜合以上，想要躋身特色小鎮的建設大軍，一是要弄懂什么是特色小鎮，二是要從自身基礎出發做好定位和立項，三是要選址明確，規劃有方，四是要整合資源，財力持續，運營創新。
特色小鎮就是基于原有產業地產的升級產品，看得見山、望得見水、記得住的鄉愁。區別于工業園、開發區，加入了更多的生活元素和自然景致。比如，華夏幸福在無錫的項目，定位的主題產業是智慧傳感產業，大概是3.5平方公里，整個合作計劃在15年，整個項目中規劃有住宅、商業、景觀、綠化、酒店、學校、產業等等。
總之，特色小鎮重在產業特色，回歸人們的綠色優質生活，而不是現在房價高起、交通擁堵、空氣污染的“大城市病”，這需要企業去精心策劃，對現有資源進行深入挖掘，去粗取精，找到小鎮特質，描畫一個有價值、有顏值的現代桃源！
