如何玩轉(zhuǎn)特色小鎮(zhèn)？多家企業(yè)共謀未來(lái)發(fā)展路徑

 

10月24日，由《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》主辦的“如何玩轉(zhuǎn)特色小鎮(zhèn)——特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì)”在深圳如期舉行。

 

在特色小鎮(zhèn)建設(shè)的熱潮下，本次研討會(huì)吸引了龍光集團(tuán)戰(zhàn)略研究部總監(jiān)肖明智、星河控股集團(tuán)綜合開(kāi)發(fā)事業(yè)部總規(guī)劃師肖鵬、碧桂園集團(tuán)助理總裁兼產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波、時(shí)代產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理何平安、棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)股份有限公司副總裁兼董事會(huì)秘書(shū)馮玉蘭、東莞綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理董雷以及河北長(zhǎng)力集團(tuán)產(chǎn)業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理陳宏輝等企業(yè)代表出席。

 

需要注意的是，方興未艾的特色小鎮(zhèn)建設(shè)面臨著諸多問(wèn)題和困難。在研討會(huì)期間，房企代表除了分享自身發(fā)展經(jīng)驗(yàn)之外，還就特色小鎮(zhèn)建設(shè)的定位、融資、運(yùn)營(yíng)等行業(yè)熱點(diǎn)話題進(jìn)行了全面深入的剖析和探討。

 

競(jìng)合時(shí)代企業(yè)“出招”共謀發(fā)展

 

2016年以來(lái)，特色小鎮(zhèn)利好政策接連出臺(tái)，其開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入新階段，碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)、星河控股、龍光集團(tuán)等品牌企業(yè)相繼進(jìn)入或加大投資力度。

 

其中，碧桂園在房地產(chǎn)行業(yè)率先吹響了進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)的號(hào)角，計(jì)劃在5年內(nèi)投資千億元建設(shè)多個(gè)智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)。時(shí)代地產(chǎn)則啟動(dòng)了“時(shí)代未來(lái)小鎮(zhèn)戰(zhàn)略”，宣布未來(lái)5年內(nèi)投資30個(gè)“未來(lái)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，總投資金額約9000億元。

 

時(shí)隔一年，各大企業(yè)在特色小鎮(zhèn)方面的發(fā)展有了更多的收獲，也有了更為明確的規(guī)劃。

 

會(huì)上，向俊波介紹，在碧桂園看來(lái)，科技小鎮(zhèn)更是產(chǎn)業(yè)的組織形式，核心是產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)下的產(chǎn)城融合發(fā)展。同時(shí)，碧桂園的科技小鎮(zhèn)聚焦于一線城市周邊、二線城市核心區(qū)域。

 

“產(chǎn)城融合是碧桂園科技小鎮(zhèn)的發(fā)展模式，里面有產(chǎn)業(yè)和配套。”向俊波稱，碧桂園未來(lái)致力于為每一個(gè)項(xiàng)目尋找到產(chǎn)業(yè)相關(guān)的合作伙伴。碧桂園計(jì)劃在5年內(nèi)投資千億元建設(shè)多個(gè)智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)。

 

在用地比例方面，碧桂園科技小鎮(zhèn)也有確切的規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為3：3：4，其中配套商業(yè)用地占比一般不超過(guò)10%。

 

對(duì)于特色小鎮(zhèn)住宅用地比例占比較低的現(xiàn)實(shí)，向俊波認(rèn)為，“從我們做的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，純粹做產(chǎn)業(yè)也可以做，只要區(qū)位選得好，這并不是特別困難的事情。”

 

在特色小鎮(zhèn)方面，時(shí)代地產(chǎn)的發(fā)展步伐走得堅(jiān)決而迅速。何平安在會(huì)上透露：“2016年12月，時(shí)代地產(chǎn)成立產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以集團(tuán)化的形式運(yùn)作特色小鎮(zhèn)，并發(fā)布了4.0價(jià)值城市運(yùn)作模型的產(chǎn)品：未來(lái)小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)類型主要集中在智能制造、大數(shù)據(jù)、大健康、文創(chuàng)旅游四大板塊，“我們拓展特色小鎮(zhèn)主要從這四大板塊去開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，包括產(chǎn)業(yè)資源。”

 

事實(shí)上，在粵港澳大灣區(qū)的背景下，星河控股也緊抓發(fā)展利好。肖鵬在會(huì)上指出，“灣區(qū)一體化，未來(lái)的城市之間發(fā)展是如何共享，而同城化是人才流動(dòng)、企業(yè)交流、市場(chǎng)持續(xù)活力的大趨勢(shì)。”據(jù)肖鵬介紹，星河控股根植于深圳，在特色小鎮(zhèn)方面提出了共享城市發(fā)展的概念。讓懂得企業(yè)成長(zhǎng)的企業(yè)，建立更為優(yōu)質(zhì)的平臺(tái)服務(wù)企業(yè)。在灣區(qū)東岸一體化格局下，緊緊抓住廣深科技創(chuàng)新軸、惠州東部發(fā)展走廊，聯(lián)動(dòng)中部各產(chǎn)業(yè)板塊，在“一核兩主，兩城六區(qū)”城市總體結(jié)構(gòu)下，拓展星河產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟優(yōu)勢(shì)，把產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新孵化及金融融入每個(gè)小鎮(zhèn)，成為城市發(fā)展大生態(tài)和小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)生態(tài)的高度融合，形成小鎮(zhèn)聚合可持續(xù)，業(yè)態(tài)發(fā)展可持續(xù)，產(chǎn)城融合發(fā)展可持續(xù)。

 

值得關(guān)注的是，深耕生態(tài)城鎮(zhèn)領(lǐng)域的棕櫚股份多個(gè)項(xiàng)目位列國(guó)家特色小鎮(zhèn)名單。在會(huì)上，馮玉蘭指出：“生態(tài)城鎮(zhèn)關(guān)注多個(gè)維度，包括了社會(huì)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)以及自然生態(tài)。”同時(shí)，馮玉蘭也指出，“將社會(huì)生態(tài)放在最前面的原因是由于我們做的項(xiàng)目是從民生角度出發(fā)。”

 

據(jù)了解，棕櫚股份以“成為全球領(lǐng)先的生態(tài)城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商”為未來(lái)發(fā)展愿景，馮玉蘭在會(huì)議上表示：“與房產(chǎn)或其他企業(yè)相比，我們具備生態(tài)基因，過(guò)去的園林是將窮山惡水變成青山綠水，現(xiàn)在則是要將青山綠水變成金山銀山，這也是我們與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。”

 

產(chǎn)城結(jié)合如何撬動(dòng)小鎮(zhèn)融資？

 

與房地產(chǎn)快進(jìn)快出的模式不同，特色小鎮(zhèn)著力點(diǎn)更側(cè)重于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，對(duì)于中小房企而言，如何告別固化的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維，向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)型亦是亟待探索的難點(diǎn)。而在這個(gè)過(guò)程中，資金從哪里來(lái)？如何利用資本的力量撬動(dòng)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的發(fā)展？

 

據(jù)了解，關(guān)于特色小鎮(zhèn)，目前政策方面已明確以政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)化運(yùn)作的創(chuàng)建模式，在融資創(chuàng)新方面，文件提出了采用政府和社會(huì)資本合作（PPP）、政府購(gòu)買服務(wù)、機(jī)制評(píng)審等模式，以推動(dòng)項(xiàng)目落地。

 

“發(fā)債、融資租賃、基金、資產(chǎn)證券化、收益性信托、PPP融資六種模式是目前特色小鎮(zhèn)的主要融資模式。”何平安表示。

 

此外，何平安指出，企業(yè)要跳出“圈地賣房”的傳統(tǒng)觀念，重視規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)資源，要以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)作為商業(yè)盈利模式。對(duì)于特色小鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有抵押模式的支撐，融資、產(chǎn)業(yè)和人流的導(dǎo)入都是挑戰(zhàn)，需要跳出“地和銀行”的傳統(tǒng)融資模式。

 

董雷看來(lái)，目前住房需求在高房?jī)r(jià)下逐漸外溢，而房企則可以在粵港澳大灣區(qū)借助產(chǎn)業(yè)外溢的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

 

陳宏輝則認(rèn)為，企業(yè)扎推開(kāi)發(fā)特色小鎮(zhèn)，三至五年后特色小鎮(zhèn)有可能會(huì)面臨洗牌。

 

“特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)會(huì)承接城市里一些制造業(yè)功能，帶來(lái)制造業(yè)聚集，從而帶動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，實(shí)際購(gòu)買力會(huì)更強(qiáng)，對(duì)于中心區(qū)的房?jī)r(jià)很有支撐。”肖明智表示，“觀察深圳片區(qū)房?jī)r(jià)落差，相比紐約，紐約中心城區(qū)跟外面一百公里的房?jī)r(jià)相差10倍，而深圳周邊房?jī)r(jià)落差不算太大。但我們看到，目前中心區(qū)已經(jīng)拿不到地，這也給外溢的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)一定機(jī)會(huì)。”

 

據(jù)向俊波介紹，目前碧桂園特色小鎮(zhèn)在融資方面一直在運(yùn)用基金模式，未來(lái)將重點(diǎn)探索資產(chǎn)證券化。“從資金投入來(lái)看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為做產(chǎn)業(yè)是很重的資產(chǎn)，但真正運(yùn)營(yíng)起來(lái)，循環(huán)來(lái)看，收益并不比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)差。對(duì)于特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，房企自持的物業(yè)占了很大比例，未來(lái)碧桂園也將探索自持物業(yè)資產(chǎn)證券化。”向俊波直言。

 

目前，星河控股已經(jīng)在租金換股權(quán)，產(chǎn)權(quán)換股權(quán)等金融+產(chǎn)業(yè)模式的探索，致力于打造以企業(yè)主導(dǎo)的全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)融服務(wù)，在政府、社會(huì)、企業(yè)多方共贏的情況下，做到“三留”：為社會(huì)留產(chǎn)業(yè)、為企業(yè)留人才、為政府留稅收。

 

值得注意的是，在企業(yè)完成特色小鎮(zhèn)的布局后，既承接了如廣州、深圳等一線城市的產(chǎn)業(yè)外溢，同時(shí)也帶動(dòng)了人口的外溢，疏解了大城市中心的人口聚集壓力，因此房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)是否會(huì)發(fā)生變化？與會(huì)企業(yè)代表均直言，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)也能起到一定的作用。