特色小鎮(zhèn)要防范房地產(chǎn)化

 

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)大背景下，特色小鎮(zhèn)作為經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的樣板試驗(yàn)田，被視為破解經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和發(fā)展新動(dòng)能轉(zhuǎn)換問題的重要路徑。盡管不少專家在各大論壇上呼吁要給特色小鎮(zhèn)降溫，但是其建設(shè)熱度仍舊不減。

 

在這如火如荼的建設(shè)中，眾多的開發(fā)商瞄準(zhǔn)了特色小鎮(zhèn)的發(fā)展機(jī)遇，一些地方政府也給予特色小鎮(zhèn)各項(xiàng)支持。其中，房地產(chǎn)企業(yè)在參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)，如何確保特色小鎮(zhèn)建設(shè)不走樣、不變形，成為輿論探討的熱點(diǎn)。

 

打造宜居宜業(yè)的小鎮(zhèn)載體

 

由于我國(guó)還處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，城市化率約為57%。而據(jù)預(yù)測(cè)，在2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%左右，到2030年會(huì)達(dá)到70%左右，“所以中國(guó)的人口未來還會(huì)有越來越多地居住在城市和各類城鎮(zhèn)。”國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革中心主任徐林在出席8月24日的中新國(guó)際特色小鎮(zhèn)發(fā)展論壇上如是說。

 

其實(shí)，自2016年7月，住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作》的通知之后，從中央到地方的政策導(dǎo)向、各行各業(yè)的熱情參與均預(yù)示著這個(gè)新市場(chǎng)的巨大可能。

 

據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的特色小鎮(zhèn)主要有“政府版特色小鎮(zhèn)”和“市場(chǎng)版特色小鎮(zhèn)”兩種模式，前者主要以政府規(guī)劃為主，后者則由房地產(chǎn)開發(fā)商操盤。

 

對(duì)此，徐林做出了詳細(xì)的解釋：“在特色鎮(zhèn)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些問題，一是地區(qū)存在政府和國(guó)有企業(yè)大包大攬的現(xiàn)象，有的政府會(huì)提出不切合實(shí)際的過高要求，急功近利的想法，扭曲特色小鎮(zhèn)發(fā)展過程中的投資和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)行為。二是民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，在盈利模式設(shè)計(jì)上存在問題，短期內(nèi)的市場(chǎng)需求沒有太大前景。三是房地產(chǎn)化，由房地產(chǎn)公司主導(dǎo)開發(fā)，實(shí)際上把地圈下來做的卻是房地產(chǎn)開發(fā)，而特色鎮(zhèn)真正需要的發(fā)展內(nèi)涵缺失，這樣的模式很難聚集要素和人口。”

 

因此，特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)的發(fā)展在未來將發(fā)揮著重要作用。徐林表示，“特色鎮(zhèn)需要打造的首先是一個(gè)宜居宜業(yè)的空間載體，在這個(gè)空間載體里，要有好的生存空間，公共服務(wù)，更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，讓人能夠在這里待的住。第二是各級(jí)政府應(yīng)該扮演合理的作用，科學(xué)合理的引導(dǎo)市場(chǎng)主體從事特色鎮(zhèn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，不要包辦一切。重在營(yíng)造一個(gè)好的發(fā)展環(huán)境，為企業(yè)能提供好的服務(wù)。第三還是要防范特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化。”

 

房地產(chǎn)建小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵

 

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)過于積極后，“會(huì)讓有些地方的造城運(yùn)動(dòng)和千城一面現(xiàn)象加重，還有些地方政府大包大攬，大拆大建。此外，有些特色小鎮(zhèn)缺乏產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，甚至有房地產(chǎn)的傾向。”

 

在徐林看來，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)有企業(yè)加持并不是壞事。他指出，“企業(yè)去做開發(fā)沒有什么不好的，企業(yè)對(duì)一個(gè)地方能不能做開發(fā)，做出來的開發(fā)能不能掙錢，會(huì)有自己的市場(chǎng)判斷，我們很難去判斷對(duì)錯(cuò)，但是需要滿足基本規(guī)律，如果不能吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的要素，這樣的鎮(zhèn)我覺得也很難發(fā)展起來。”

 

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員趙路興也表示認(rèn)同：“特色小鎮(zhèn)發(fā)展一定離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)可以為特色小鎮(zhèn)建設(shè)搭建一個(gè)路徑平臺(tái)、構(gòu)筑一個(gè)物理空間。”

 

如何能讓房地產(chǎn)企業(yè)更好地服務(wù)特色小鎮(zhèn)建設(shè)？國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng)馮奎認(rèn)為，參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了轉(zhuǎn)型的路徑，但是特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，更加需要房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

 

“特色小鎮(zhèn)開發(fā)不像單純的房地產(chǎn)開發(fā)，它的管理周期很長(zhǎng)、規(guī)劃建設(shè)周期也很長(zhǎng)，因此開發(fā)商沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，只想短期套利會(huì)害了自己，也害了特色小鎮(zhèn)。”馮奎說。