2020上半年商業(yè)地產(chǎn)眾生相：誰在沖刺，誰掉隊(duì)了？

洗牌開始，暗流涌動。

每一場危機(jī)帶來的都是行業(yè)的變革。“好的更好了，差的更差了。”所有人都這么評價(jià)疫情后的商業(yè)現(xiàn)狀。

杭州大廈的總經(jīng)理說，疫情后奢侈品市場回流明顯，銷售額甚至較往日亦有提升；光大安石的總裁說，危機(jī)或帶來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)收并購的好時(shí)機(jī)……與此相應(yīng)地，市場上一些中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日子變得愈加艱難。

剛過去的2020上半年，有人逆勢沖刺，更有人黯然掉隊(duì)。

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頭部拉大優(yōu)勢 后來者加入混戰(zhàn)

從新開業(yè)購物中心的數(shù)量來看，2020年上半年是最“寂寞”的半年。很少有商場在這關(guān)口還能如期開業(yè)，上海更是破天荒地創(chuàng)造了開業(yè)記錄。

然而，國內(nèi)土拍市場并未降溫，頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也未放慢擴(kuò)張的腳步。“去地產(chǎn)化”的萬達(dá)宣布今年將如期開業(yè)45座萬達(dá)廣場；離開了陳德力的新城控股在今年6月底連續(xù)落子五座吾悅廣場，拿地規(guī)模和速度延續(xù)了以往的“兇猛”；龍湖則是繼續(xù)瞄準(zhǔn)“TOD地塊”，競得東莞、武漢等城市核心地塊，穩(wěn)中求進(jìn)；華潤置地通過拿地、收購、合作等方式加大商業(yè)版圖，布局多個“萬象匯”和“萬象天地”……

頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一方面積極拿地，另一方面以合作、輕資產(chǎn)輸出的方式加速在全國的拓張，拉大與中小房企的差距。

除了頭部的強(qiáng)勢，不可忽視的是此前并不專注于持有型商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商也開始加入混戰(zhàn)，且無論是在數(shù)量上還是創(chuàng)新上都展現(xiàn)出了躊躇滿志。

上半年接連拿下江蘇張家港、廣東揭陽、福建福州、山東濰坊、河南許昌、湖南湘潭6幅商業(yè)地塊的中駿正在驗(yàn)證年初的“豪言”。

今年3月，中駿的“少東家”黃倫在接受其他媒體采訪時(shí)表示，今年是沖擊地產(chǎn)開發(fā)“千億級”的決勝年，也是商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展的一年，計(jì)劃之后每年能拿20塊商業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)100座中駿世界城的目標(biāo)。

從目前來看，中駿的“千億”大關(guān)能不能過還是未知數(shù)，但勾地的速度的確勢如破竹，截至7月底已拿下8塊商業(yè)用地。從拿地的城市來看，重倉三四線城市的中駿或是想從萬達(dá)、新城身上分一杯羹。

另一個“隱藏”的新入局者則是金科。雖然金科在全國已有大量社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，但因?yàn)槊娣e小且多為銷售型物業(yè)，所以此前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一直不成規(guī)模。而今年2月，金科正式宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，成立商管公司和社區(qū)商業(yè)部，任命曾多年任職萬達(dá)的許智涌兼任商管公司董事長。

目前來看，金科的商業(yè)地產(chǎn)的布局并不求高速，而是以文商旅的模式撬動新的消費(fèi)需求，重點(diǎn)運(yùn)營三大產(chǎn)品線，區(qū)域性商業(yè)金科廣場、以IP體驗(yàn)為特色的金科樂方、以及社區(qū)美鄰匯。據(jù)了解，今年上半年金科商業(yè)在全國已落子4個文商旅綜合體，并預(yù)計(jì)在一兩年后集中入市。

金科的文商旅之路能否闖出新天地？中駿能否實(shí)現(xiàn)一年拿地20塊，成為下一個“新城”？后來者的力量，不可忽略。

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外資商場撤退 百貨加速閉店

有人起舞、有人逐漸淡出，2020年一場長久的疫情也正加速行業(yè)的洗牌。

對大型城市部分非核心商業(yè)而言，一場疫情后，線上擠占實(shí)體商業(yè)的趨勢愈加明顯，商場變得更加留不住顧客，線下客流和銷售額下降明顯，場內(nèi)空置率持續(xù)上升；而中小城市的本地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商則伴隨著頭部企業(yè)加速下沉三四線城市的步伐，迅速沒落，毫無競爭力。

疫情是商業(yè)地產(chǎn)洗牌的加速器，或走向沒落或被收購，新的格局正在形成。

上半年新加披豐樹集團(tuán)在中國打造的第二個商業(yè)項(xiàng)目——南海怡豐城被中海商業(yè)接手，豐樹在中國的商業(yè)地產(chǎn)之路再退一步。自此，豐樹集團(tuán)在中國內(nèi)地已無在營的怡豐城。據(jù)悉，轉(zhuǎn)讓時(shí)，南海怡豐城的出租率并不高，存在大量空鋪。

而在此之前，豐樹集團(tuán)在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也已呈現(xiàn)“水土不服”的情況。2018年，豐樹集團(tuán)在上海的大型購物中心怡豐城開業(yè)沒兩年就轉(zhuǎn)手給了黑石更名維璟廣場，且轉(zhuǎn)讓時(shí)上海怡豐城的出租情況也并不樂觀。

相比購物中心，零售百貨行業(yè)的洗牌或許更加殘酷。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來包括福州王府井百貨、成都千盛百貨晉陽店、昆明久喜百貨、上海巴黎春天虹口店、新世紀(jì)百貨南坪商都店、民生百貨西安龍首店、太平洋百貨不夜城店等均已宣布關(guān)門。

百貨上市公司2020年上半年客流及業(yè)績下降明顯。以徐家匯（002561）發(fā)布的2020年半年度業(yè)績預(yù)告來看，上半年徐家匯預(yù)計(jì)盈利3990.60萬元–5700.86萬元，相比去年同期盈利1.14億元，股東凈利潤預(yù)計(jì)下降50%-65%；中百公司披露的《2020年半年度業(yè)績預(yù)告》中也提示：“報(bào)告期，公司預(yù)計(jì)虧損6000萬元-8000萬元”。

閉店抑或通過收并購?fù)顺觯�上半年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已經(jīng)開始。疫情常態(tài)化下，下半年誰能翻盤，誰又會被吞沒，我們都沒有一個明確的答案。