認(rèn)清下面三個(gè)問題，你就知道未來中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

目前大家很關(guān)心的問題是房子有沒有泡沫，現(xiàn)在還能不能買，該買哪個(gè)地方，今天那我來講一講我的看法。

我覺得中國(guó)的房子其實(shí)一點(diǎn)也不奇怪，它就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的一個(gè)產(chǎn)物，如果仔細(xì)梳理背后的經(jīng)濟(jì)邏輯和數(shù)據(jù)的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)挺簡(jiǎn)單的。中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展有很多的學(xué)術(shù)和數(shù)據(jù)研究在里邊，下面是我的基本觀點(diǎn)和基本邏輯。

1.中國(guó)房?jī)r(jià)上漲，符合全球一般規(guī)律嗎？

中國(guó)房?jī)r(jià)上漲是不是一個(gè)特殊的現(xiàn)象，如果中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲規(guī)律跟大部分的國(guó)家不一樣，說明中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲是特殊的。我認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的產(chǎn)物。

2.房?jī)r(jià)漲幅，過頭了嗎？

我認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲的速度在量這個(gè)意義上并沒有過頭，它也是符合一般的規(guī)律，不管從一般的定性的分析還是具體的量化的定量的分析，中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲都不過是過去一段時(shí)間以來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的一個(gè)結(jié)果，用句話總結(jié)就是叫做中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格它就是約束條件下的極度理性。

3未來10年房?jī)r(jià)趨勢(shì)如何？

假設(shè)你同意我剛才說的基本分析，中國(guó)房?jī)r(jià)不奇怪也沒有泡沫。如果我們看未來就需要對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化作一個(gè)判斷，基于所有的分析，我對(duì)未來房?jī)r(jià)有一個(gè)比較穩(wěn)妥的保守的甚至我認(rèn)為是客觀的一個(gè)判斷。就是未來會(huì)保持一個(gè)比較穩(wěn)定較快的增速，長(zhǎng)期的看，平均每年保持6%的增長(zhǎng)，換句話說，也就是12年翻一番。

下面討論一些具體的問題，第一個(gè)問題就是房產(chǎn)稅的問題，房產(chǎn)稅是每年都會(huì)很熱鬧的問題，因?yàn)楹芏嗳硕紩?huì)覺得房產(chǎn)稅出來會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有很大的影響，會(huì)逆轉(zhuǎn)我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)的走勢(shì)。如果你認(rèn)真仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們的房產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)，即使出臺(tái)了稅率也不會(huì)太高，因此對(duì)未來房?jī)r(jià)的影響也沒有那么大。

也許有的人會(huì)說你說房?jī)r(jià)不貴，那么為什么年年調(diào)控？怎么理解這個(gè)調(diào)控房子是一個(gè)比較好的資產(chǎn)，可以做一個(gè)理財(cái)投資財(cái)富的產(chǎn)品。但是還有一個(gè)問題，我買房子股票還是買債券理財(cái)，我們?cè)趺幢容^這幾種投資的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)從長(zhǎng)期來看，房子是比較穩(wěn)健的、收益率比較高的省心投資產(chǎn)品。

最后一個(gè)論題就是就是怎么買房子，買哪里的房子，城市之間怎么挑和城市內(nèi)部怎么挑，房子價(jià)值背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是什么？城市里的房子為什么那么貴？為什么這么貴還沒有泡沫？這就涉及到背后的城市發(fā)展和技術(shù)變遷。房子的價(jià)值 是由整體的社會(huì)財(cái)富所確定，三四線城市房子的價(jià)格是由普通老百姓決定，而一線二線城市是由高凈值人群決定的。

目前的趨勢(shì)來看，閉著眼買房的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，我們只有合理的選擇房子，房子才有可能實(shí)現(xiàn)增值。