這些社區(qū)商業(yè)的概念與特征，入行前你應(yīng)該了解！

核心提示：我國(guó)社區(qū)商業(yè)已度過(guò)起步階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，城市化的推進(jìn)，傳統(tǒng)集中性商圈格局將逐漸打破，社區(qū)商業(yè)成為下一個(gè)開(kāi)拓的新風(fēng)口。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，購(gòu)物中心、主題Mall固然是一個(gè)城市的形象和名片，但真正令市民經(jīng)常產(chǎn)生消費(fèi)的，還是家門(mén)口的社區(qū)型商業(yè)。這幾年，社區(qū)商業(yè)作為城市活力的毛細(xì)血管網(wǎng)，正快速遍布在城市的各個(gè)角落。

　　互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來(lái)臨和新生代消費(fèi)群體的出現(xiàn)，讓人們的消費(fèi)理念和方式已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，而懶宅社群社交、時(shí)間碎片化、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等一系列消費(fèi)變化，也促使了社區(qū)商業(yè)、電商等“新興消費(fèi)方式”成為年輕消費(fèi)群體首選。這，也讓一直存在身邊，卻沒(méi)被廣泛重視的社區(qū)商業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。

　　新時(shí)代推動(dòng)新發(fā)展，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也被賦予了新的生命。那“新社區(qū)商業(yè)”到底有著怎樣的屬性與魅力？下面，小編就帶大家從最基本的幾個(gè)要素，重新審視社區(qū)商業(yè)這片“藍(lán)海”。

　　一、社區(qū)商業(yè)的特征：體量緊湊適宜 服務(wù)日常所需

　　從傳統(tǒng)意義上說(shuō)，社區(qū)商業(yè)是以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的零售商業(yè)形態(tài)，具有較強(qiáng)的地域性，且以提供日常生活需要的商品和服務(wù)為主的屬地型商業(yè)。城市商業(yè)服務(wù)人口一般在10-15萬(wàn)人左右，服務(wù)半徑一般在1.5公里以?xún)?nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3-5萬(wàn)m²左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。

　　與其他商業(yè)項(xiàng)目相比，社區(qū)商業(yè)由于自身屬性和服務(wù)人群的原因，生來(lái)便具有十分獨(dú)特的商業(yè)特征，大致可列為以下五個(gè)：

　　1.產(chǎn)業(yè)配套性

　　作為小區(qū)的基礎(chǔ)配套之一，為住宅產(chǎn)品提供支撐和服務(wù)是社區(qū)商業(yè)的基本功能之一。目前，城市化過(guò)程中產(chǎn)生的大量社區(qū)僅僅只能稱(chēng)為“城”，而由此完善的社區(qū)商業(yè)及其它產(chǎn)業(yè)造就的“市”才使得城市以一個(gè)完整的形式繁殖或擴(kuò)展，因此社區(qū)商業(yè)對(duì)于城市化進(jìn)程和住宅社區(qū)化的發(fā)展而言，具有一定的產(chǎn)業(yè)配套性，這也是商業(yè)最早成為住宅配套的原因。

　　2.日常便利性

　　由于居民生活的“便利性趨近”與“日常性重復(fù)”的特點(diǎn)，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)主要以滿(mǎn)足社區(qū)居民的日常性與便利性需求為主。這也解釋了為什么具備上述特點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)超市和生鮮超市熱衷于進(jìn)社區(qū)的原因。

　　3.服務(wù)親和性

　　與社區(qū)的就近性及商業(yè)交易的頻繁性，使得社區(qū)商業(yè)更容易成為社區(qū)居民愿意親近的一員，從而體現(xiàn)出其服務(wù)的親和性。

　　4.贏利穩(wěn)定性

　　社區(qū)存在與發(fā)展的穩(wěn)定性，使得社區(qū)商業(yè)比較不容易受到市政等各方面的因素影響，因而在發(fā)展上，其盈利期更為持久。同時(shí)，這一特點(diǎn)也使得社區(qū)商業(yè)在社區(qū)逐步成熟與穩(wěn)定后，盈利相應(yīng)的也具有一定的穩(wěn)定性。

　　5.表現(xiàn)多樣性

　　這是由于社區(qū)商業(yè)本身的屬性決定。社區(qū)商業(yè)是相對(duì)于一個(gè)地域內(nèi)的居民而形成的商業(yè)，而居民本身對(duì)商業(yè)表現(xiàn)形式的可接納性決定了其表現(xiàn)形式的多樣性。社區(qū)商業(yè)既有底商的形態(tài)、也有市場(chǎng)的作法，即可以是商業(yè)街、也可以是購(gòu)物中心甚至是SHOPPING MALL。當(dāng)然社區(qū)的規(guī)模、消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣、商業(yè)輻射性等等都會(huì)對(duì)社區(qū)商業(yè)的表現(xiàn)形式的產(chǎn)生影響，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，上述幾種形式都能在其中展現(xiàn)。

　　二、社區(qū)商業(yè)的功能：完善社區(qū)職能 加深情感溝通

　　目前在國(guó)內(nèi)的大部分研究與文獻(xiàn)中，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的定義更多的是緊貼商品化消費(fèi)的本質(zhì)，對(duì)其在其他多個(gè)層面能夠發(fā)揮的作用涉及較少。但其實(shí)社區(qū)商業(yè)不僅具備經(jīng)濟(jì)意義，也承載著其他相關(guān)功能，形成不同利益群體之間的紐帶，并促進(jìn)著社區(qū)的發(fā)展。所以，可以把社區(qū)商業(yè)的角色與作用總結(jié)為以下兩點(diǎn)：

　　1.完善社區(qū)職能，推動(dòng)社區(qū)發(fā)展

　　社區(qū)商業(yè)作為承載居民的商業(yè)化消費(fèi)的載體，承擔(dān)了社區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能，體現(xiàn)了屬地居民的消費(fèi)力、消費(fèi)文化、消費(fèi)習(xí)慣等消費(fèi)特征。其次，很多成熟社區(qū)中，屬地居民之間已經(jīng)形成了穩(wěn)固的社會(huì)關(guān)系。社區(qū)商業(yè)作為屬地居民的活動(dòng)中心，可以承擔(dān)社區(qū)的教育、情感和社會(huì)化功能。最后，社區(qū)商業(yè)作為一個(gè)公眾反映自我意愿的政治單元，是推動(dòng)社會(huì)自主發(fā)展的關(guān)鍵。

　　2.調(diào)節(jié)各方利益 形成交流平臺(tái)

　　社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較長(zhǎng)，涉及到政府、開(kāi)發(fā)建設(shè)方、運(yùn)營(yíng)方、品牌商、資本方及終端消費(fèi)客群等不同的利益主體。在物業(yè)開(kāi)業(yè)后的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中，各利益相關(guān)方依然會(huì)持續(xù)性地介入進(jìn)來(lái)。社區(qū)商業(yè)是各利益相關(guān)方實(shí)現(xiàn)資源整合的平臺(tái)。同時(shí)，通過(guò)一個(gè)成功的社區(qū)商業(yè)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，也可以有效兼顧社區(qū)發(fā)展各關(guān)聯(lián)方的訴求。

　　三、社區(qū)商業(yè)的分類(lèi)：社區(qū)市場(chǎng)缺乏管理，難免野蠻生長(zhǎng)

　　由于社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)模、商業(yè)功能配置、所處地域等級(jí)等條件的不同，會(huì)直接影響項(xiàng)目的輻射范圍和輻射客群差異。所以不同規(guī)模的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目可以根據(jù)操作模式和經(jīng)營(yíng)強(qiáng)度來(lái)劃分類(lèi)型。

　　1.按操作模式分類(lèi)

　　根據(jù)操作模式來(lái)講，現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目大概可以分為鄰里中心型社區(qū)商業(yè)、街區(qū)型社區(qū)商業(yè)和住宅項(xiàng)目配套型社區(qū)商業(yè)等三個(gè)類(lèi)別。

　　鄰里型社區(qū)商業(yè)

　　鄰里中心型社區(qū)商業(yè)是一種廣義上的社區(qū)商業(yè)，常運(yùn)用于工業(yè)園區(qū)中。項(xiàng)目通常由商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)市政規(guī)劃進(jìn)行打造，以服務(wù)周邊單個(gè)或多個(gè)工業(yè)園區(qū)的住宅項(xiàng)目為主。鄰里中心型社區(qū)商業(yè)在服務(wù)業(yè)態(tài)上具有鏈接式、業(yè)態(tài)全等特點(diǎn)，可以滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)的商業(yè)需求，市場(chǎng)化程度高。

　　街區(qū)型社區(qū)商業(yè)

　　街區(qū)型社區(qū)商業(yè)是在街區(qū)內(nèi)的住宅中形成的服務(wù)型商業(yè)街區(qū)。項(xiàng)目通常由住宅開(kāi)發(fā)商打造，并交由經(jīng)營(yíng)部門(mén)或經(jīng)營(yíng)商管理，最終為街區(qū)內(nèi)的多個(gè)住宅項(xiàng)目提供服務(wù)。街區(qū)型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)相比其他類(lèi)型更為精準(zhǔn)，市場(chǎng)化程度更高，有利于促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的成型。

　　配套型社區(qū)商業(yè)

　　配套型社區(qū)商業(yè)是隸屬于住宅項(xiàng)目的商業(yè)部分，通常由住宅開(kāi)發(fā)商打造，交由第三方經(jīng)營(yíng)商管理，主要服務(wù)于所屬的住宅項(xiàng)目。配套型社區(qū)商業(yè)通常以精選式業(yè)態(tài)為主，與住宅可以形成良好的互補(bǔ)關(guān)系，市場(chǎng)化程度較高。

　　2.按經(jīng)營(yíng)強(qiáng)度分類(lèi)

　　根據(jù)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)外的經(jīng)營(yíng)強(qiáng)度，可將其分為外向型、中間型及內(nèi)向型三種類(lèi)型。

　　外向型社區(qū)商業(yè)

　　外向型社區(qū)商業(yè)是指在滿(mǎn)足周邊屬地居民需求的前提下，具備較強(qiáng)的對(duì)外輻射力的社區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)更加復(fù)合，品牌影響力也更大。能吸引大量的外部消費(fèi)群以支撐經(jīng)營(yíng)的社區(qū)商業(yè)類(lèi)型，是三種類(lèi)型當(dāng)中對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)最強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)類(lèi)型。通常來(lái)講，商業(yè)體量在4-6萬(wàn)平方米左右，輻射半徑1.5-2公里或更遠(yuǎn)。

　　中間型社區(qū)商業(yè)

　　中間型社區(qū)商業(yè)是立足于本社區(qū)居民，兼顧外部消費(fèi)群的社區(qū)商業(yè)類(lèi)型，除了具備常規(guī)的生活服務(wù)功能外，還兼容了生活品質(zhì)提升的業(yè)態(tài)。中間型社區(qū)商業(yè)立足于本社區(qū)消費(fèi)群，兼顧周邊消費(fèi)群，外部條件對(duì)于其影響程度相比外向型社區(qū)商業(yè)較低。一般體量在2-3萬(wàn)平方米左右，輻射半徑一般在1-1.5公里。

　　內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)

　　內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)則是在規(guī)劃時(shí)基本只考慮本社區(qū)消費(fèi)群的社區(qū)商業(yè)，通常商業(yè)規(guī)模以本社區(qū)居民消化程度為限。一般情況下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是核心商圈內(nèi)同類(lèi)型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，或與項(xiàng)目定位相符的消費(fèi)群數(shù)量較少，不足以形成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的有效消費(fèi)支撐；或者由于地塊形狀或其他原因?qū)е挛茨芘R主要道路有良好的展示面，也有可能是開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。通常這種類(lèi)型的社區(qū)商業(yè)的體量較小，在2萬(wàn)平方米以下，輻射半徑一般在500-800米，主力店為社區(qū)標(biāo)超或品牌便利超市。

結(jié)語(yǔ)

　　我國(guó)的社區(qū)商業(yè)已度過(guò)起步階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，城市化的不斷推進(jìn)，傳統(tǒng)集中性商圈格局將逐漸打破，社區(qū)商業(yè)將成為下一個(gè)亟待開(kāi)拓的新風(fēng)口。

　　投身社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的我們，在了解社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)、理清社區(qū)商業(yè)關(guān)系之后，下一步，該如何走，將是我們需要思考的問(wèn)題……






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