商業(yè)地產(chǎn)租賃疑難問題的處理

商業(yè)地產(chǎn)租賃顧名思義將建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)出租給承租人，承租人按期交納租金使用商業(yè)地產(chǎn)從事經(jīng)營活動的行為。隨著經(jīng)濟發(fā)展的繁榮，商業(yè)地產(chǎn)租賃更為普遍，產(chǎn)生的糾紛較為突出。以案例為基礎(chǔ)一一分析。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司甲開發(fā)一幢商業(yè)地產(chǎn)，項目建成后將地產(chǎn)出租給一商貿(mào)公司乙經(jīng)營。租賃期限屆滿后，乙公司一直未進行續(xù)租，甲欲終止合同。經(jīng)查，發(fā)現(xiàn)乙公司已經(jīng)注銷，而是由丙公司實際經(jīng)營，并與眾多商戶簽訂租賃協(xié)議。甲與乙約定仲裁條款，甲如何主張自己的權(quán)利？

分析上述案例，要實現(xiàn)甲終止合同并收回出租地產(chǎn)的目的，按照法律程序厘清下列問題，即租賃關(guān)系主體題、適格被告的問題、救濟途徑的選擇（仲裁還是訴訟）問題、裝修附著物的歸屬問題、違約金主張的問題。

一、甲與誰建立了租賃關(guān)系。

本案中甲與乙簽訂了租賃合同，但乙已經(jīng)注銷，其已經(jīng)喪失民事行為能力，不具備主體資格，沒有履行合同的可能，甲與乙之間的租賃合同關(guān)系終止。雖然丙未與甲簽訂租賃合同，但是形成了事實上的租賃關(guān)系。根據(jù)《民法典》第707條的規(guī)定“租賃期限在六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃關(guān)系”，本案可以確定雙方形成了不定期限的租賃關(guān)系，由于丙拖欠多年租金費，甲可以行使“法定解除權(quán)”，即《民法典》第563條第二項“在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)”并根據(jù)《民法典》第565條合同解除權(quán)的行使規(guī)則予以解除合同。

二、適格被告的問題。

關(guān)于現(xiàn)階段適格的被告問題，本案中應(yīng)該分為兩個階段：

1、甲與乙之間的租賃合同關(guān)系，乙欠付的租金應(yīng)當(dāng)由乙支付；甲與丙之間的租賃合同關(guān)系，丙欠付的租金應(yīng)當(dāng)由丙支付。現(xiàn)乙確定注銷，應(yīng)當(dāng)調(diào)取乙的工商登記信息，將乙公司的股東列為本案的被告；丙公司具有獨立的民事行為能力，可作為本案的適格被告。

2、對于乙公司股東列為被告的主要依據(jù)為：《公司法》第一百八十八條：公司清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報告，報股東會、股東大會或者人民法院確認，并報送公司登記機關(guān)，申請注銷公司登記，公告公司終止。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第六十四條：企業(yè)法人解散的，依法清算并注銷前，以該企業(yè)法人為當(dāng)事人；未依法清算即被注銷的，以該企業(yè)法人的股東、發(fā)起人或者出資人為當(dāng)事人。

三、甲如何選擇救濟途徑的問題。

根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第二十一條當(dāng)事人申請仲裁應(yīng)當(dāng)符合下列條件:（一）有仲裁協(xié)議；（二）有具體的仲裁請求和事實、理由；（三）屬于仲裁委員會的受理范圍。

本案主要討論的第一個有仲裁協(xié)議，如果被告為乙公司股東和丙，甲丙顯然沒有仲裁協(xié)議。那么，甲乙之間的仲裁協(xié)議能否適用到乙的股東和丙呢？

《最高人民法院關(guān)于適用〈仲裁法〉若干問題的解釋》第八條規(guī)定“當(dāng)事人訂立仲裁協(xié)議后合并、分立的，仲裁協(xié)議對其權(quán)利義務(wù)的繼受人有效。當(dāng)事人訂立仲裁協(xié)議后死亡的，仲裁協(xié)議對承繼其仲裁事項中的權(quán)利義務(wù)的繼承人有效”。乙與丙是否有承繼關(guān)系案例中沒有體現(xiàn)，可能存在下列情況：第一、乙公司股東、丙二者與債權(quán)人甲之間不存在仲裁管轄協(xié)議；第二、甲以乙公司股東違反法定義務(wù)導(dǎo)致甲實現(xiàn)債權(quán)的權(quán)利受損為由要求乙的股東承擔(dān)責(zé)任，該情況突破合同相對性，不可能由仲裁協(xié)議加以約定的；第三、丙與甲之間更沒有仲裁協(xié)議。因此，由于缺乏仲裁協(xié)議這一根本前提，仲裁機構(gòu)沒有仲裁管轄權(quán)。應(yīng)當(dāng)向租賃地產(chǎn)所在地人民法院起訴。

四、裝修附著物的歸屬問題。

商業(yè)地產(chǎn)出租一般進行裝修經(jīng)營的，在合同解除或者終止的情況下，裝修附著物應(yīng)當(dāng)怎么處置，有以下幾種方式：

第一種方式：按照合同約定處理。《民法典》第509條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。第二種方式：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持”，也就是裝修附著能夠移動拆除的應(yīng)當(dāng)由承租人搬離，將租賃物恢復(fù)原狀交給出租人。第三種方式：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》“因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償”。本案中，違約方為承租人，合同有約定從約定；沒有約定可按照第三種方式進行處理。

五、違約金主張的問題。

《民法典》第577條“當(dāng)事人一方不履行義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，本案中乙、丙未支付租金，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同當(dāng)中有約定按照約定處理，即通過約定能夠計算出因違約產(chǎn)生的損失賠償或者直接約定違約金。如果合同中未約定，像本案可以要求被告按照銀行的貸款利率支付違約金；假設(shè)銀行貸款利率低于造成的損失，甲公司可以請求增加違約金（不超過造成損失的30%）。

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)租賃在簽訂合同的時候應(yīng)當(dāng)預(yù)防在先，將常出現(xiàn)的糾紛和問題在合同中約定清楚，即使發(fā)生爭議按照合同處理較為清楚，對雙方都是有利的。如果合同沒有約定，在處理糾紛時處于不可控的狀態(tài)，導(dǎo)致長期陷入糾紛不能解決，對出租人極為不利。

文章來源：陜西知能律師事務(wù)所