商業(yè)地產(chǎn)的冬天過去了嗎？

在度過可能是最寒冷的一個冬天后，商業(yè)地產(chǎn)市場終于開始嗅到一絲春天的氣息。

數(shù)據(jù)說話。5月6日，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)集團(tuán)官宣，5月1日至5日期間，全國萬達(dá)廣場實(shí)現(xiàn)客流和銷售的大幅回升，和去年同期比，萬達(dá)廣場累計(jì)客流回升度達(dá)到93%，累計(jì)銷售回升度達(dá)到95%。其它商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在復(fù)蘇中，據(jù)監(jiān)測，5月1日至5日期間，全國74個樣本購物中心日均客流達(dá)1.7萬人次，整體恢復(fù)至去年同期約58%。

進(jìn)入6月以后，商業(yè)地產(chǎn)回暖的勢頭更加明顯。即便不看行業(yè)的數(shù)據(jù)，從消費(fèi)者個人的角度來說，應(yīng)該也能感受到不管是商場還是寫字樓都在逐漸恢復(fù)往日的人流和節(jié)奏，以至于有時我們甚至?xí)�忘了僅僅是一兩個月前，這些地方曾經(jīng)是多么蕭條。

實(shí)際上，疫情并未遠(yuǎn)去，可以預(yù)期的是在未來較長一段時間內(nèi)我們還將與病毒共存，包括零售商業(yè)和辦公樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資和運(yùn)營因此也將受到深遠(yuǎn)的影響。

商辦市場交易漸趨活躍，開發(fā)商亦加快布局

疫情期間，全國范圍的封城閉店，導(dǎo)致商業(yè)活動陷入冰點(diǎn)，連商業(yè)地產(chǎn)市場最為活躍的一線城市也不能幸免。

以北京為例，根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的報告，1月下旬到3月中旬期間，實(shí)體商業(yè)受到疫情嚴(yán)重影響，客流量和銷售額大幅下滑，部分商場縮短營業(yè)時間或暫停營業(yè)。餐飲、線下服務(wù)以及除超市外的零售業(yè)態(tài)受沖擊明顯。在此背景下，一季度北京市沒有新增零售物業(yè)項(xiàng)目。

辦公樓市場也同樣慘淡，受疫情影響，大部分項(xiàng)目停工，建設(shè)進(jìn)度遲緩。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月辦公樓施工面積累計(jì)值為31348.1萬平方米，累計(jì)增速為-2.2%；辦公樓銷售面積為642.61萬平方米，累計(jì)增速為-32%，雖已恢復(fù)至去年同期的一半水平，但如與辦公樓施工面積增速相比，回升速度更顯緩慢。

盡管商辦供需市場復(fù)蘇緩慢，但商辦資產(chǎn)的交易仍保持一定的熱度。一季度最具代表性的大宗交易項(xiàng)目要屬新加坡政府投資公司（GIC）斥資80億元人民幣收購北京LG雙子座大廈，再次凸顯外資對一線核心物業(yè)的信心；另外，景瑞控股在2018年通過法拍以3.2億元人民幣購得位于東城區(qū)的NAGA上院項(xiàng)目，3月份被九江線材以4.76億元收入囊中并將作為公司總部，意味著在完成收購和改造不到兩年的時間里，景瑞控股就獲利近50%。

北京、上海這兩個城市的大宗交易仍是最頻繁的。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，4月份，上海和北京共有4宗商辦資產(chǎn)成功交易，合計(jì)交易金額超85億元，收購方有保險企業(yè)和基金等。

除了上海和北京，一些強(qiáng)二線城市也開始吸引更多資本入局。最新的一宗交易是，6月5日，基匯資本宣布已通過獨(dú)立投資賬戶，收購位于杭州的46層超甲級辦公樓——歐美金融城T6辦公樓，主要租戶為阿里巴巴集團(tuán)。值得注意的是，此前其主要集中于一線城市進(jìn)行商辦物業(yè)的買賣，極少在二線城市出手。

與此同時，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)方面也在加快拿地和開業(yè)進(jìn)程，尤其是加快核心城市的布局。例如，瑞安于5月21日以4.296億元競得上海市青浦區(qū)一幅商業(yè)文體用地及一幅餐飲旅館用地的開發(fā)權(quán)，準(zhǔn)備開發(fā)蟠龍?zhí)斓兀簧钲谌A僑城將于6月24日開業(yè)紅山六九七九商業(yè)中心，項(xiàng)目為低密度全天候開放式街區(qū)，將引進(jìn)華南首家開心麻花劇院、7000㎡盒馬鮮生等。

疫情沖擊帶來長久挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型壓力大

上述種種，均表明商業(yè)地產(chǎn)市場或許已熬過最艱難的時刻，但春天是否已經(jīng)真切到來，還需更多積極信號。

疫情之后，行業(yè)共識是商業(yè)地產(chǎn)會發(fā)生一些重要的變化：綠色健康安全成為用戶首選、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營大行其道、專業(yè)化運(yùn)營與服務(wù)團(tuán)隊(duì)崛起、科技賦能智慧運(yùn)營迎來窗口期等等。

這其中的每一個命題，都看起來很美，但對于從業(yè)者來說都是長久的挑戰(zhàn)。

以“綠色健康安全”來說，戴德梁行在研究報告《新冠肺炎疫情對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響及應(yīng)對》中表示，當(dāng)下多數(shù)購物中心都是內(nèi)向型的購物盒子，疫情爆發(fā)后，開放式街區(qū)、通風(fēng)性較好、戶外空間較多的購物中心，反而能夠接納人流需求，因此預(yù)計(jì)未來購物中心在建筑形態(tài)上會有更多的空間余地，泛健康也將是未來一個主要的基調(diào)。辦公樓也是同理，對空氣質(zhì)量關(guān)注度的提升將轉(zhuǎn)換為對物業(yè)空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)的關(guān)注，更加健康、智能成為物業(yè)發(fā)展趨勢。

再說科技賦能和智慧運(yùn)營，對零售商業(yè)地產(chǎn)來說，個人消費(fèi)習(xí)慣的變化對線下業(yè)態(tài)的沖擊已是老生常談，到店客流即使在疫情爆發(fā)之前已經(jīng)處于下降趨勢，疫情更是加劇這一趨勢。經(jīng)過這次疫情，零售商業(yè)地產(chǎn)人士普遍認(rèn)為，智能化和智慧化是未來業(yè)務(wù)增長的最重要抓手。

所有這一切，都意味著更高的成本投入，而租金收入在經(jīng)濟(jì)下滑的大環(huán)境下很難有明顯增長，兩廂對照可知商業(yè)地產(chǎn)面臨的轉(zhuǎn)型壓力之大。任何一家企業(yè)恐怕都不敢說勝券在握，畢竟在殘酷的市場淘洗中，生死存亡不過是在一線間。

后疫情時代，全球形勢異常嚴(yán)峻復(fù)雜，從業(yè)者唯有抓住當(dāng)前較好的發(fā)展窗口期，加速轉(zhuǎn)型。

小結(jié)

在任何一次危機(jī)中，我們往往都容易高估短期的變化，卻低估未來長期的變革。

盡管疫情令商業(yè)地產(chǎn)上半年步履維艱，但從中長期來看，在此次疫情的推動下，無論是開發(fā)商、運(yùn)營商還是投資機(jī)構(gòu)，都在加快從粗放式發(fā)展向精細(xì)化管理的步伐，從而打造資本退出的商業(yè)基礎(chǔ)。

這注定是一場持久的探索，但相信冬天總會過去，春天終將如約而至。

文章來源： 資管云