非住宅物業(yè)領(lǐng)域的思考

一枝獨(dú)秀不是春，百花齊放春滿園。

細(xì)細(xì)想來(lái)，最初深入研究物管行業(yè)至今，最初以住宅物業(yè)為切入點(diǎn)，從歷史變遷、資本市場(chǎng)以及商業(yè)模式去探尋這個(gè)行業(yè)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)。大物管時(shí)代下，住宅物業(yè)不再是一枝獨(dú)秀，非住宅領(lǐng)域規(guī)模擴(kuò)張和資本化加速，逐漸吸引了更多的焦點(diǎn)聚集。隨著萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等頭部物企發(fā)力布局非住宅業(yè)態(tài)，有理由相信非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)⒊蔀橐粋�(gè)不可忽視的新藍(lán)海。

我們也抽絲剝繭，探討非住宅物業(yè)領(lǐng)域的分門(mén)別類，尋找適合非住宅物業(yè)的研究指標(biāo)，思考不同運(yùn)營(yíng)模式背后的發(fā)展邏輯，以及未來(lái)發(fā)展的新方向。

01

未來(lái)可期：非住宅物業(yè)多業(yè)態(tài)化格局

非住宅物管領(lǐng)域具有空間廣、業(yè)態(tài)多的特點(diǎn)，從目前國(guó)內(nèi)物企已布局的業(yè)態(tài)區(qū)分，非住宅物管領(lǐng)域主要分為三大塊：公建類物業(yè)、商辦物業(yè)和城市服務(wù)。這類物業(yè)具有服務(wù)群體特殊、業(yè)主方單一以及服務(wù)流量大等特點(diǎn)，與住宅物業(yè)面向C端客戶不同，非住宅物業(yè)則面向B端客戶。

公建類物業(yè)

學(xué)校、醫(yī)院、政府大樓、公園及公共場(chǎng)所等大型公有類場(chǎng)所；

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

商辦物業(yè)

商業(yè)大樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及寫(xiě)字樓；

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

城市服務(wù)

包括道路、橋梁、綠化帶、河流、海域、地下管網(wǎng)等諸多市政設(shè)施；

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

嘉和家業(yè)監(jiān)測(cè)百?gòu)?qiáng)物企中，過(guò)半物企布局辦公、商業(yè)以及學(xué)校等非住宅物業(yè)，其中超過(guò)90%的物企布局辦公物業(yè)領(lǐng)域，商業(yè)物業(yè)覆蓋面僅次于辦公，成為百?gòu)?qiáng)物企進(jìn)軍非住宅物業(yè)領(lǐng)域的重要選擇標(biāo)的。

數(shù)據(jù)來(lái)源：嘉和家業(yè)整理

根據(jù)嘉和家業(yè)測(cè)算，整個(gè)非住宅業(yè)態(tài)的市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元，對(duì)于高校、醫(yī)院、交通樞紐、公開(kāi)場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園、辦公樓、商業(yè)物業(yè)、城市服務(wù)等8個(gè)行業(yè)進(jìn)行了測(cè)算和深入分析，2020年末其整體物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)的規(guī)模將達(dá)到約1.8萬(wàn)億元。公建類物業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張均來(lái)自社會(huì)化服務(wù)改革帶來(lái)的需求提升。

比如公共場(chǎng)館這一業(yè)態(tài)市場(chǎng)處于發(fā)展早期，子領(lǐng)域多，服務(wù)內(nèi)容多元，要求的能力專業(yè)且全面。

商辦物業(yè)市場(chǎng)化程度高，對(duì)于專業(yè)能力的要求高，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商業(yè)物業(yè)，對(duì)物企的全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)要求較高。

相較于公建類物業(yè)和商辦物業(yè)，城市服務(wù)的范圍則更加廣闊以及服務(wù)對(duì)象群體也更加復(fù)雜，隨著城市化的推進(jìn)以及供給側(cè)改革的深化，在“放管服”政策的影響下，物企擁有了更多進(jìn)軍城市服務(wù)的機(jī)會(huì)，城市服務(wù)模式探索百花齊放，其中規(guī)模大、利潤(rùn)優(yōu)、模式輕、格局散的市政環(huán)衛(wèi)成為主要觸角，也是目前看物管公司嘗試較多的領(lǐng)域。

根據(jù)華泰證券環(huán)保團(tuán)隊(duì)2020年4月5日發(fā)布的報(bào)告數(shù)據(jù)，2019 年中國(guó)市政環(huán)衛(wèi)（包括城市、縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)垃圾運(yùn)營(yíng)，公路清掃運(yùn)營(yíng)，城市綠化養(yǎng)護(hù)三個(gè)部分）市場(chǎng)規(guī)模為3171億元，預(yù)計(jì)2020-2024年CAGR為7%，2024年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4352億元。2019年第三方市場(chǎng)化率為45%，對(duì)應(yīng)第三方市場(chǎng)化規(guī)模為1422億元，預(yù)計(jì)2020-2024年CAGR為16%，2024年將達(dá)到3044億元。

02

知已知彼：非住宅物管模式特點(diǎn)

國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)項(xiàng)目資源更多來(lái)源于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)，所以導(dǎo)致未來(lái)住宅市場(chǎng)的格局相對(duì)確定；

相較于住宅業(yè)態(tài)，非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)具有收繳率更高、細(xì)分賽道多、專業(yè)門(mén)檻更高、政策環(huán)境更好的特點(diǎn)。

01 門(mén)檻高

從住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的服務(wù)群體以及管理需求點(diǎn)出發(fā)思考：

首先服務(wù)對(duì)象不同：住宅物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象較為單一，具有相對(duì)穩(wěn)定的住戶和用戶，而非住宅物業(yè)更多作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和工作活動(dòng)區(qū)域，業(yè)態(tài)眾多，服務(wù)群體人員構(gòu)成復(fù)雜，客戶群體綜合性較強(qiáng)。

其次環(huán)境管理要求不同：住宅物業(yè)對(duì)環(huán)境管理的要求在于小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)干凈舒適，園林綠化美觀，而對(duì)于非住宅物業(yè)，不同的業(yè)態(tài)具有不同標(biāo)準(zhǔn)的要求，例如商業(yè)物業(yè)的管理要求在于營(yíng)造良好舒適的商業(yè)氛圍，輔助商場(chǎng)達(dá)到吸引客戶的目的，需要從環(huán)境、視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)以及嗅覺(jué)等方面去滿足客戶多方位的需求，從而來(lái)增強(qiáng)客戶消費(fèi)的欲望和需求。

所以無(wú)論是從以上兩點(diǎn)還是對(duì)于設(shè)備管理要求、安全消防管理以及交通便捷性要求等等，非住宅物業(yè)的專業(yè)門(mén)檻會(huì)更高，不同的業(yè)態(tài)的行業(yè)壁壘也會(huì)更深，物企在考慮進(jìn)軍非住宅業(yè)態(tài)同時(shí)，需要強(qiáng)化自身在該業(yè)態(tài)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)能力。

02 收繳率高

非住宅各業(yè)態(tài)收繳率均高于住宅。非住宅面向單一業(yè)主或者支付能力較強(qiáng)的法人群體，對(duì)于物業(yè)費(fèi)的上漲相對(duì)不敏感。同時(shí)非住宅的利潤(rùn)率也相對(duì)更為穩(wěn)定。眾多非住宅業(yè)態(tài)中，醫(yī)院、學(xué)校和寫(xiě)字樓的收繳率位居前三，醫(yī)院和學(xué)校作為單一業(yè)主方，收繳率更是突破99%，而商業(yè)的業(yè)主主要為各家入駐商戶，收繳對(duì)象較為分散，收繳率為94%但仍舊高于住宅物業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：嘉和家業(yè)整理

03 賽道多

住宅物業(yè)行業(yè)參與者眾多，且彼此之間沒(méi)有細(xì)分市場(chǎng)的壁壘。非住宅物業(yè)賽道眾多，專業(yè)技術(shù)存在門(mén)檻，且特殊業(yè)態(tài)（例如高校、機(jī)場(chǎng)、美術(shù)館、音樂(lè)廳、圖書(shū)館等）固有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)在招投標(biāo)中能明顯加分。由于不同業(yè)態(tài)是城市功能分區(qū)的物理展現(xiàn)，不同業(yè)態(tài)之下不同服務(wù)場(chǎng)景和對(duì)象導(dǎo)致的需求差異難以形成可以標(biāo)準(zhǔn)化并復(fù)制推廣到其他非住宅業(yè)態(tài)的產(chǎn)品和服務(wù)，因此形成的各細(xì)分賽道值得有心有能力的企業(yè)去深耕。

04 政策環(huán)境好

政策主要分為兩大主線，第一是后勤社會(huì)化改革，第二是國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共服務(wù)投資及運(yùn)營(yíng)。

第一條主線后勤服務(wù)社會(huì)化改革過(guò)程中一部分管理服務(wù)內(nèi)容由社會(huì)企業(yè)承接，相當(dāng)于不斷為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)項(xiàng)目業(yè)務(wù)增量，有利于物業(yè)企業(yè)拓展和品牌實(shí)力的培育。而且隨著后勤社會(huì)化領(lǐng)域的不斷拓寬，市場(chǎng)空間也變得更為廣闊。機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會(huì)化改革開(kāi)啟，政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位（包括高校、醫(yī)院）、軍隊(duì)等在各自領(lǐng)域持續(xù)推進(jìn)后勤服務(wù)社會(huì)化改革，給提供上述領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)的企業(yè)提供了新的機(jī)遇。

但后勤服務(wù)社會(huì)改革不會(huì)一蹴而就，比如根據(jù)中國(guó)教育后勤協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)公告，高校社會(huì)化服務(wù)份額占比已達(dá)50%以上，由此全國(guó)高校后勤服務(wù)市場(chǎng)至少還有30%-50%的份額等待釋放。改革的過(guò)程也是在循序漸進(jìn)，隨著后勤服務(wù)社會(huì)化改革的不斷推進(jìn)，將會(huì)有更多不同背景、不同類型的物企進(jìn)入到該業(yè)態(tài)領(lǐng)域，促進(jìn)資源的合理配置以及服務(wù)質(zhì)量效率的提升。

第二條主線國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共服務(wù)投資及運(yùn)營(yíng)，主要利好于城市運(yùn)營(yíng)以及公建類物業(yè)管理的企業(yè)。2015年5月，財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行三部委在《關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》中提出“廣泛采用政府和社會(huì)資本合作模式提供公共服務(wù)”。國(guó)家從政策層面貫徹社會(huì)資本參與進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)以及公建類物業(yè)運(yùn)營(yíng)，給予了能提供上述管理服務(wù)的物企進(jìn)軍該業(yè)態(tài)的機(jī)會(huì)。

03

探究非住宅物業(yè)背后發(fā)展的邏輯

為什么非住宅會(huì)成為主流方向

中短期內(nèi)，具備規(guī)模房企背景的物管公司主要的項(xiàng)目來(lái)源為承接母公司或者其他關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)發(fā)竣工的項(xiàng)目，來(lái)保證在管面積規(guī)模的快速擴(kuò)張。

但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著土地供應(yīng)的控制，新竣工項(xiàng)目的減少，以及物管公司已有的在管面積基數(shù)的提升，僅僅依靠母公司項(xiàng)目資源不足以支撐物企的持續(xù)高速發(fā)展，而且資本化的物企需要時(shí)刻接受資本市場(chǎng)的考核，一旦陷入規(guī)模增長(zhǎng)降速的泥潭，對(duì)企業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)將會(huì)產(chǎn)生重大不利影響，從而會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

所以，目前很多中大型物管公司依靠資金和品牌優(yōu)勢(shì)，通過(guò)收并購(gòu)或者市場(chǎng)外拓發(fā)力第三方項(xiàng)目拓展，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展打基礎(chǔ)。

2019年，根據(jù)各家企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)披露，佳兆業(yè)美好、時(shí)代鄰里、奧園健康以及雅生活服務(wù)的第三方面積增速均實(shí)現(xiàn)了翻番，奧園健康于近期完成了對(duì)樂(lè)生活的收并購(gòu)，相信完成并表后，2020年的外拓面積將實(shí)現(xiàn)大幅度躍進(jìn)。

物管公司發(fā)力第三方外拓，外拓選擇方向主要包括兩大類別：

其一是中小房企的增量竣工項(xiàng)目，中大型物管公司通過(guò)品牌溢價(jià)以及管理輸出，實(shí)現(xiàn)對(duì)中小房企項(xiàng)目的兼并整合;

其二是存量物業(yè)項(xiàng)目，既包括住宅項(xiàng)目，也包括各類非住宅項(xiàng)目。

我們認(rèn)為未來(lái)存量非住宅項(xiàng)目拓展空間有望大于住宅項(xiàng)目，因?yàn)椋?/p>

對(duì)于供給端：首先住宅領(lǐng)域多由各家房開(kāi)企業(yè)分占了市場(chǎng)份額，因此導(dǎo)致住宅資源首先會(huì)流入房開(kāi)企業(yè)相關(guān)的物管公司，對(duì)于住宅領(lǐng)域的第三方外拓的困難加大，競(jìng)爭(zhēng)難度上升，但非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域，尤其是城市公共建筑和公共空間服務(wù)領(lǐng)域，過(guò)去關(guān)注度不高、重視程度不夠，人力配置相對(duì)不足，管理模式相對(duì)粗放，服務(wù)內(nèi)容少且品質(zhì)低，未來(lái)存在較大的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化提升空間。

對(duì)于需求端：龍頭物管公司對(duì)非住宅物業(yè)的關(guān)注度正在持續(xù)提升，利潤(rùn)率雖然不高，但是較為穩(wěn)定，依靠規(guī)模擴(kuò)張能夠逐步做大體量。非住宅領(lǐng)域業(yè)態(tài)多元，市場(chǎng)空間更為廣闊，除了可以容納純粹的非住宅物業(yè)管理公司之外，還能承接住宅物業(yè)管理公司的業(yè)態(tài)拓展。

嘉和家業(yè)不完全統(tǒng)計(jì)，下表為近期物管公司在非住宅物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行的第三方外拓動(dòng)作，主要布局的業(yè)態(tài)以商業(yè)物業(yè)為主。

數(shù)據(jù)來(lái)源：嘉和家業(yè)整理

非住宅與住宅盈利能力的差距

從上市公司數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)非住宅物管營(yíng)收占比較高的招商積余、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)和佳兆業(yè)美好，2019年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率分別為 9.8%、14.1%、25.3%、27.3%，平均毛利率為19.1%，而碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、彩生活、新城悅服務(wù)、濱江服務(wù)等住宅營(yíng)收占比較高的上市物管公司，2019年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)平均毛利率為28.9%。

 

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、嘉和家業(yè)整理

非住宅物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)率整體低于住宅物業(yè)管理企業(yè)。我們認(rèn)為造成盈利能力差距的主要原因：

一方面是非住宅物業(yè)本身的多樣化特性。非住宅類物業(yè)管理毛利率受物業(yè)業(yè)態(tài)、城市區(qū)位、市場(chǎng)定位等多方面因素影響，項(xiàng)目之間差異較大，通常而言商業(yè)、辦公類毛利率高于公建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類物業(yè)。

另一方面因?yàn)榇蟛糠址巧剔k物業(yè)并非基于在管面積收費(fèi)，而是根據(jù)提供的物管服務(wù)性質(zhì)及范圍、預(yù)期員工成本及合理利潤(rùn)率，收取包干制物管費(fèi)，也即“成本加成定價(jià)”，部分物業(yè)議價(jià)能力較高，或是物業(yè)具有公益屬性，一定程度上壓縮了物管公司的盈利空間。

最后是內(nèi)部管理存在差異。例如承接母公司的項(xiàng)目或利用母公司資源獲取的第三方項(xiàng)目的市場(chǎng)化程度，管理集約化、精細(xì)化程度，科技賦能、節(jié)約人力成本的情況等。

相應(yīng)的，我們認(rèn)為未來(lái)非住宅物管公司盈利能力提升的空間，一是優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；二是提質(zhì)增效、完善高管激勵(lì)機(jī)制，利用科技手段、外包等方式合理節(jié)約人力成本。