這是一個最壞的時代，樓市下行，庫存高企，利潤壓縮，紅利不再。這也是一個最好的時代，搶先一步轉型，抓住先機，積極創新，推陳出新。
2015年，有幾個關鍵詞，值得謹記，互聯網+，地產金融，服務，一個極大的沖擊了傳統的房地產行業，一個為困境中的開發商提供了多元化的融資渠道，一個是巨大的藍海市場。而這三者又有著千絲萬縷的聯系。互聯網+房地產，開發商運營互聯網工具，在地產金融領域進行創新，一系列P2P產品進入市場，而這些金融產品實際上仍要服務于房地產，此外，基于社區的物業服務、養老地產，也成為金融行業下一個發力點。
養老地產，在中國地產領域并陌生，這個被很早就發現的藍海市場，至今仍未找到一條適合大眾企業的商業模式和盈利模式。全聯房地產商會創會會長聶梅生自2009年開始著手中國的養老產業，做清朋華友學子園3年，運用輕資產，引入眾籌，實現土地和融資成本趨于零。
輕資產如何使養老地產變輕？養老建房如何引入眾籌模式？養老地產又如何打破盈利瓶頸？此外，對于2015年中國房地產市場的總結以及2016年的樓市預判，地產中國網在“中國不動產金融年會 2015”現場專訪了聶梅生女士。
全聯房地產商會創會會長聶梅生女士
互聯網金融 關鍵是風險管控
地產中國網：互聯網金融對于傳統金融的沖擊很厲害，會重構這個市場嗎？
聶梅生：過去的融資工具基本是銀行，抵押才能貸款，現在變成了無抵押貸款，對傳統金融業務沖擊肯定很厲害。但問題是，銀行是被動接受還是主動應變，在開始階段肯定是抗拒，不過現在有不少銀行在主動創新金融業務，嘗試互聯網金融，諸如消費眾籌、訂單眾籌。
地產中國網：目前，不少房企推出了P2P這種類型的互聯網金融產品，您怎么看？能夠在市場中成長起來的關鍵是什么？
聶梅生：P2P還處于比較模糊的地帶，政府雖然在規范，但并未完全禁止，仍在博弈階段。P2P的成長不完全取決于政府的政策規范，還在于市場的探索，一些具有風險管控能力的P2P公司或者是產品能夠成長起來。因此，風控是關鍵。
地產中國網：您怎么看待眾籌建房？最大的難點是什么？
聶梅生：政策的規范。在養老領域，眾籌的模式是比較清晰的，押金或是會員費的形式。在消費領域的眾籌，政府也是允許的，但不允許進入股權層面。因此，現在的眾籌建房就要看是否能夠擺脫股權眾籌？
地產中國網：您的團隊在養老領域也有資本化的嘗試，例如剛剛成立的清朋華友GP基金，這個基金是如何運作的？
聶梅生：這是中國第一個專注于養老的GP基金，由20個價值投資人共同發起，已經籌備兩個月，第一期募資已經到了可以啟動的程序，我們預計第一期募集2億，第二期募集2億。各家任投2千萬，選投5千萬。GP基金的投資方式與普通基金相似，只占項目投資的10%，第二部分是眾籌，第三部分是機會投資人，第四部分是企業債，再加上開發商的自由資金，2億元大概可以撬動20個項目。
地產中國網：清朋華友的融資平臺一個是GP眾籌的B平臺，一個是用戶眾籌的C平臺，兩則有哪些不同？如何形成優勢互補？
聶梅生：B平臺主要起到資金的管理和引投作用，嚴格按照國家監管去募集資金，然后投資項目，當項目落實后，進行第二輪的客戶眾籌。客戶眾籌又分為兩個部分，一個是客戶眾籌后直接進行項目的開發建設。第二是客戶的眾籌不進入項目，作為一種消費眾籌存在。GP資金的回報率一般在10%—15%之間，甚至是15%之上。
養老地產 輕資產運營 金融新玩法
地產中國網：您創新的商業模式中，有一個重要的要素是雙“零”：土地成本趨近于零，融資成本趨近于零，這兩個方面是如何做到的呢？
聶梅生：我們選中的養老項目基本上都不是通過土地招拍掛的形式買下的，因為這樣的土地成本不可能為零，是很早以前通過其它方式買下來的存量土地，現在可以釋放出來。第二種是非商品住宅的土地，或者是一些閑置資產，也包括國家政策允許的租用農村集體建設用地，當然租金不會為零，但和房地產的建安、樓面成本相比，簡直是小巫見大巫。
地產中國網：近年來，不少企業都有涉足養老地產，但盈利模式仍是一大難點，咱們在養老領域輕資產模式的探索能夠改變這一困局嗎？
聶梅生：它建立了一個良性的商業模式，以往的養老地產更多的是以房地產的思路在開發經營，土地、建安等成本很高，最后轉嫁到入住者身上。如果養老地產繼續走重資產這條路，最后的結果肯定是苦不堪言。
房價為何高？無非取決于兩個因素：地根、銀根。地根、銀根是個掣肘，如果這兩個不能改變，養老就走不出以前的套路。多數養老地產以賣房子來解決問題，但入住率很低，造成極大的資產浪費，后期就會出現運營負擔。這樣的話，不如一開始就從運營做起，入住一個人，就服務一個人，入住一百個人，就服務一百個人，以服務為主題，入住率是檢驗的重要指標。
地產中國網：醫療是養老領域中的重頭戲和難點，是如何去突破的呢？
聶梅生：醫療不見得是一個難點，這可能是一個誤區。實際上，養老主要在養，養大于醫，醫養結合，不是越養越老，醫院并不是老人最后的依靠。同時，醫的部分，并不代表是醫院，這也是一個誤區，很多社區級的衛生站，云醫療，遠程醫療，都能很好的服務社區、居家養老。
地產中國網：您從事養老事業已有三年時間，其中最大的挑戰是什么？
聶梅生：入住率。我們曾看到非常好的養老項目，但不清楚為何老人不來住，并不是說越便宜入住的人就越多，越貴入住的人就越少，老年人對于機構養老的選擇需要很好的深挖。清朋華友選擇了一個特定的人群，清華校友以及高校校友。這群人能夠聚集在一起，絕不是為了吃喝玩樂，文化起到很大的作用。因此，除了醫療健康外，我們更重視他們文化、精神層面的需求。
地產中國網：房地產進入存量時代，對于養老地產來說，是不是一個巨大的藍海或者是機會呢？
聶梅生：養老地產要轉型并不容易，但是房地產下一步走向消費、服務的一個值得深挖的藍海。中國每年有一千萬老年人口增加，其剛性需求是存在的，這是一個基本未被開墾的市場。
樓市預判 下行趨勢仍將持續
地產中國網：近日，國家主席習近平首提去庫存的住房邏輯，未來地方政府是否會有一攬子的刺激政策出臺？
聶梅生：當然希望有，但庫存能否去掉，取決于兩個方面，供和需。從供應來看，現在樓市分化嚴重，二三四線城市，庫存高企，房企資產負債率高，信托兌付到期，但銀行不放款，導致企業資金鏈緊張。
從需求來看，不樂觀。之前出臺了一系列的限購、限貸松綁政策，但市場并沒有起色。北上廣深，這種熱銷的城市已經不需要松綁了，但最需要放寬的二三四線城市，其需求方并不買賬。去庫存，需要供需雙方的合力。但恰恰是需要放寬資金的供應，銀行不想放，拼命想要頂起來的需方并不買賬。我認為，市場已經博弈了一年，結果還是這樣，還需要再博弈一段時間，明年仍是延續當前的大勢，好不到哪去，我們需要有一定的思想準備，會有一批企業倒下，也會有城市出現類似鄂爾多斯的情況。
地產中國網：您對2015年房地產市場如何評價？如果讓您用一句話總結2015年房地產市場的表現，您會怎么總結？
聶梅生：想要的得到了，不想要的沒走。年初，開發商的銷售額、銷售面積表現很差，以為這一關能過去就行了。看現在的情況，賣的非常好，銷售面積有可能達到歷史新高，突破13億平方米，想要的得到了。但不想要的并沒有離開，存量房、滯銷房不斷增加，政府不想要的房地產投資和土地出讓負增長，卻都沒有消失。
地產中國網：對于未來的房地產市場走向，您有什么判斷？
聶梅生：2016年上半年，政府可能會針對性地出臺一些政策，貨幣政策要持續寬松，改善性需求也要釋放，必須制造新的需求。
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