中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的拐點(diǎn)來臨了嗎

高端對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)"中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的拐點(diǎn)來臨嗎"現(xiàn)場(chǎng)

    顧云昌 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)

　　周政 中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng)

　　丁長(zhǎng)峰 萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁

　　王耀 中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任

　　李貴斌 光耀東方集團(tuán)董事長(zhǎng)

　　張誠(chéng) 東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁

　　楊越 一方集團(tuán)總裁

　　董續(xù)勇 平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁

歡迎各位大佬入座，今天的高峰論壇特別盛大，幾位都是中國(guó)乃至行業(yè)的領(lǐng)軍人物。今天主辦方給我們的議題是商業(yè)地產(chǎn)的拐點(diǎn)來了嗎？所以首先完問顧會(huì)長(zhǎng)，對(duì)于拐點(diǎn)怎么看？我們是打拐還是順拐？

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng) 顧云昌

 

　　【顧云昌】：民間喜歡說拐點(diǎn)，官方的語言叫“新常態(tài)”。房地產(chǎn)的說法就是從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，說什么的都有。但是總歸一句話，整個(gè)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了變化，而且這個(gè)變化可以說是一種質(zhì)的變化不是量的變化。

　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)各位都很清楚，增速放緩，質(zhì)量要提升。去年國(guó)家開了一次大會(huì)中國(guó)質(zhì)量大會(huì)，建國(guó)這么多年來第一次開質(zhì)量大會(huì)。這個(gè)是我們?cè)谛鲁�態(tài)下的一種方法。房地產(chǎn)，大家已經(jīng)感受到了，為什么說新政，就是時(shí)代變化了，過去的野蠻生長(zhǎng)，高利潤(rùn)，甚至有人說暴利時(shí)代過去了。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？現(xiàn)在有一個(gè)最直達(dá)的含義，就是現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)發(fā)生了變化。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，從過去的供不應(yīng)求的買房市場(chǎng)明顯變?yōu)楣┐笥谇蟮馁I方市場(chǎng)。也就是說市場(chǎng)的供求總量發(fā)生了變化，那么到了這個(gè)時(shí)候，企業(yè)在這當(dāng)中應(yīng)該要商議對(duì)策改變，表現(xiàn)形式、價(jià)格也不一樣了。還有供房及購(gòu)房發(fā)生了變化，整個(gè)市場(chǎng)中，消費(fèi)者的升級(jí)，我經(jīng)常講，中國(guó)的老百姓消費(fèi)是給我們找出了最精華的東西，過去改革開放以后，主要是解決吃飽穿暖問題，那個(gè)時(shí)代叫“溫+飽”時(shí)代。等溫和飽問題解決，本世紀(jì)進(jìn)入“房+車”的時(shí)代，為什么中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得很快，因?yàn)槲覀冏プ×朔亢蛙噧蓚�(gè)主流消費(fèi)，我們現(xiàn)在還是房和車時(shí)代。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，是中國(guó)單個(gè)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中最大的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在還在房+車的時(shí)代，就是住和行的問題。衣食住行以后，下一步還有經(jīng)濟(jì)效益、文化效益，所以老百姓的需求是我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，抓住老百姓需求，我們發(fā)展什么經(jīng)濟(jì)是沒有問題了。在這個(gè)過程中，老百姓的消費(fèi)也在變化，不少家庭，80%幾的家庭有住房，而且還有兩套，不錯(cuò)。車的問題也解決了，更多的消費(fèi)往哪里去？除了傳統(tǒng)購(gòu)物以外，精神、娛樂、旅游的消費(fèi)就到我們商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)包括了文化旅游地產(chǎn)，所以開發(fā)商抓住這個(gè)機(jī)遇，商家抓住這個(gè)機(jī)遇，老百姓消費(fèi)有變化。當(dāng)衣食住行基本解決以后，最大的兩個(gè)亮點(diǎn)一個(gè)是提高質(zhì)量，提高消費(fèi)的質(zhì)量，第二個(gè)是消費(fèi)的升級(jí)，從物質(zhì)消費(fèi)到精神消費(fèi)。這時(shí)候?yàn)槔习傩辗��?wù)的商業(yè)地產(chǎn)，也我講的商業(yè)地產(chǎn)包括了文旅方面的，大的商業(yè)地產(chǎn)肯定要發(fā)生變化，消費(fèi)需求發(fā)生變化。

　　剛才講供求關(guān)系，中國(guó)2008年有四萬億這樣一個(gè)強(qiáng)刺激的政策。這樣的調(diào)整，4萬億的強(qiáng)刺激具體體現(xiàn)在房地產(chǎn)，為什么今天住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)也是供不應(yīng)求，因?yàn)樵?萬億情況下我們要投資，住宅又限購(gòu)，大量的投資去了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了一哄而上，在一哄而上的情況下，看到地方政府大量的土地，貨幣又比較寬松，有了錢、有了地商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展起來。所以今天商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)不是孤立的，是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)層面發(fā)生了變化，甚至世界經(jīng)濟(jì)生了變化。有人說2008年開始一直到2012年，這是一個(gè)美元輸出，流動(dòng)性過剩輸出的過程，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫化。而現(xiàn)在美元開始回流，開始升值了，這個(gè)過程中發(fā)達(dá)中國(guó)家的流動(dòng)性短缺，必然出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑。這樣的世界宏觀經(jīng)濟(jì)加上中國(guó)這幾年的變化，必然引起各行各業(yè)的變化，所以你說什么產(chǎn)業(yè)都進(jìn)入拐點(diǎn)，什么產(chǎn)業(yè)都進(jìn)入變化，我們看到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的變化，作為我們商業(yè)地產(chǎn)，作為我們商家，作為圍繞商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)的，必然要適應(yīng)這樣的變化，適應(yīng)新常態(tài)帶給我們的挑戰(zhàn)，帶給我們發(fā)展的機(jī)遇。

【主持人】：謝謝！剛才我的問題是面對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的這種拐點(diǎn)，我們是打拐還是順拐。剛才顧會(huì)長(zhǎng)給我們明確的答案一定要順拐，順應(yīng)歷史潮流，特別是是要自己創(chuàng)新模式。說到創(chuàng)新，我們知道這兩年萬達(dá)的創(chuàng)新一直是特別大，在行業(yè)內(nèi)是有目共睹的，很多人說我拿萬達(dá)的名片出去就可以直接換錢。我們知道一方和萬達(dá)是兄弟關(guān)系，也是萬大的股東之一。想請(qǐng)楊總給我們說一說，近期我們看到輕資產(chǎn)的模式，在您的模式中體現(xiàn)淋漓盡致，所以您給大家介紹一下你們的輕資產(chǎn)模式從何而來，面對(duì)這種模式是跟大家更多分離何時(shí)，還是看到了商業(yè)地產(chǎn)的某種拐點(diǎn)端倪。

一方集團(tuán)總裁 楊越

　　【楊越】：沒想到第二個(gè)讓我發(fā)言。還是先感謝顧秘書長(zhǎng)和永平秘書長(zhǎng)給我們這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，向各位商界領(lǐng)袖學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。剛才幾位在講，我一直在下面做筆記，感覺收獲很大，非常感謝大家！

今年2015年商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)的主題叫做“商業(yè)地產(chǎn)給城市帶來繁榮”，我下面在開會(huì)的時(shí)候，我就從百度里面搜了一下這個(gè)詞條，什么叫“繁榮”，我在想為什么不叫繁華，叫繁榮。“榮”是指什么呢？詞條中的解釋是實(shí)體越好，叫榮，華是通那種花。一字之差可能就代表了未來商業(yè)地產(chǎn)的走向。剛才顧會(huì)長(zhǎng)剛才也講了從2000年到現(xiàn)在十多年，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量是4000多家，主要分布在一、二、三線城市，而且建設(shè)成本越來越高，也越來越漂亮。應(yīng)該說在這個(gè)階段充分反映了繁華本質(zhì)。再往下走，我們是否還要追求“華”可能不行了，要追求“榮”。榮是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，給老百姓帶來的是事情本身越來越好。事情會(huì)怎樣變得越來越好？我看大會(huì)的資料上寫得很清楚，就是說以前我們是講究體量，現(xiàn)在講究效量，下一階段是服務(wù)，今天我看車總以及印力集團(tuán)的老總講，這些企業(yè)在這些路上，應(yīng)該是走在了商業(yè)地產(chǎn)的前端，包括萬達(dá)，確實(shí)也是這樣。

　　【主持人】：剛才您也提到對(duì)于不管是一字之差當(dāng)中所代表的含義，還是如今整個(gè)社會(huì)發(fā)展潮流，其實(shí)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)的過程中，創(chuàng)新的模式還是非常重要。說到創(chuàng)新，提到一個(gè)輕資產(chǎn)，不光萬達(dá)輕資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)萬科也是采取了輕資產(chǎn)模式。請(qǐng)李總給我們說一說。

萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁 丁長(zhǎng)峰

　　【丁長(zhǎng)峰】：首先感謝秘書長(zhǎng)，不是他三番五次地打電話，可能我們臺(tái)上很多人就不會(huì)今天坐在這里共同分享大家的經(jīng)驗(yàn)，互相學(xué)習(xí)，所以這個(gè)平臺(tái)是給了非常好的機(jī)會(huì)，也是感謝今天大會(huì)的所有組織者和工作人員，為今天大會(huì)所做的辛勤的努力。

　　今天跟臺(tái)上各位非常有知名度的商業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)公司和開發(fā)公司比，萬科雖然在住宅地產(chǎn)方面是中國(guó)老大，但是在商業(yè)地產(chǎn)方面，我們還是一個(gè)小兄弟。所以今天來我們是抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，來去跟大家請(qǐng)教這方面的問題。我先跟大家分享一下萬科在這方面的基本資料，萬科在非住這方面的資產(chǎn)，大概是有2000萬平方米。非住里面包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)包括寫字樓，還包括產(chǎn)業(yè)園的孵化項(xiàng)目。我們今天討論的重點(diǎn)很多是購(gòu)物中心這一方面，在購(gòu)物中心方面，現(xiàn)在在全國(guó)的13個(gè)城市是有25個(gè)購(gòu)物中心在規(guī)劃中、待建中或者是已經(jīng)開業(yè)了，涉及到的總投資是303億。在社區(qū)商業(yè)這塊，可能更多一些。剛才主持人問到的問題是如何輕資產(chǎn)問題，我們更愿意把它叫金融化。因?yàn)榉浅：?jiǎn)單，在中國(guó)，你不能打造一個(gè)全部?jī)r(jià)值鏈，就像印象城的丁總談的他的經(jīng)驗(yàn)，你不能在全部?jī)r(jià)值鏈條里面有一個(gè)非常好的規(guī)劃，實(shí)際上是很難做的。

很多人問萬科一個(gè)問題，說你萬科怎么辦？前面有萬達(dá)、印象城，萬科怎么辦？我們的看法是這樣的。首先我們已經(jīng)開業(yè)的購(gòu)物中心只有4個(gè)，所以我們的負(fù)擔(dān)不重。剛才大家談很多的拐點(diǎn)等問題，實(shí)際上北京和上海人均GDP在去年已經(jīng)接近10萬元，剛才匯納科技給大家介紹逛街、逛商場(chǎng)的人沒有減少，但是一些傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)是不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。就像我們開7—11能夠吸引這么多的人，還有西單大悅城每年的銷售額那么高。你會(huì)看到他給消費(fèi)者提供非常好的購(gòu)物體驗(yàn)的新形態(tài)的消費(fèi)中心還是受歡迎的。所以對(duì)于萬科來說，我們的轉(zhuǎn)型可能更加快一些。這是第一點(diǎn)。

　　第二個(gè)我也非常坦率，萬科還是處于從0—1的過程，什么是萬科的原形？我們?nèi)绾握业饺f科新一代消費(fèi)中心的原形，能夠快速?gòu)?fù)制的過程。這是萬科到今年到明年要解決的。另外大家知道萬科宣布的戰(zhàn)略，要從城市的配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，未來說得通俗一點(diǎn)，萬科就是城市的配套服務(wù)商。萬科的商業(yè)地產(chǎn)包括我們的購(gòu)物中心和萬科的社區(qū)生活中心，一方面我們要橫向?qū)崿F(xiàn)它的價(jià)值，第二個(gè)我們要成立一個(gè)獨(dú)立的生意，所以我們的策略和道路非常清楚，在什么過程。萬科有非常好的機(jī)制，也有很多的同行不斷地跟萬科交流合伙人的體制，我們現(xiàn)在也是在新的商業(yè)地產(chǎn)的鏈條里面，無論是從資產(chǎn)管理還是在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，準(zhǔn)備全面導(dǎo)入合伙人體制，希望在這方面能夠在互聯(lián)網(wǎng)+的時(shí)代走出一條新路。

　　【主持人】：謝謝！其實(shí)丁總非常客氣，可能現(xiàn)在您覺得現(xiàn)在還處于成長(zhǎng)階段，但是現(xiàn)在在別人眼里已經(jīng)非常成功了。剛才您也提到中糧，中糧也是行業(yè)的老大哥。剛才與周總聊天也聊到。我與中糧也是有很大感情，一周7天有6天在大悅城渡過的，因?yàn)樵谀莾撼燥垺⑴憷掀殴浣郑瑤Ш⒆由显缃陶n。我不知道周總對(duì)我這樣鐵桿優(yōu)秀的人群抱一個(gè)什么樣的態(tài)度？

中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng) 周政

　　【周政】：張偉是我們大悅城的粉絲，非常歡迎這樣著名的主持人，也歡迎商業(yè)地產(chǎn)的同仁以及很多的朋友成為我們大悅城的關(guān)心者。

　　今天非常高興很多的老朋友、新朋友，在協(xié)會(huì)顧會(huì)長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)之下，秘書長(zhǎng)也是做了很好的安排。現(xiàn)在我們這個(gè)協(xié)會(huì)是一個(gè)真正市場(chǎng)化的協(xié)會(huì)。我們現(xiàn)在完全是民間大家自發(fā)的，可見到市場(chǎng)化的力量，大家自覺想交流和學(xué)習(xí)。我今天來也是本著這樣的思想，跟大家交流學(xué)習(xí)。

　　首先談一點(diǎn)對(duì)這個(gè)行業(yè)的看法。主持人之前與我們交流，大家也說了，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)因?yàn)榘凑瘴覀儑?guó)家，按照黨中央、中央政府以及總書記這幾年一直在強(qiáng)調(diào)，轉(zhuǎn)入一個(gè)新常態(tài)，新常態(tài)實(shí)際上對(duì)每個(gè)行業(yè)都是有一個(gè)變化。就是我們要轉(zhuǎn)變，增長(zhǎng)方式要轉(zhuǎn)變。我們的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)一樣也要轉(zhuǎn)變。這個(gè)轉(zhuǎn)變的過程里面，我們說從過去比較粗放式從數(shù)量的增長(zhǎng)更多地變成內(nèi)涵式注重質(zhì)量的增長(zhǎng)，注重專業(yè)能力提高，這是行業(yè)的供需關(guān)系中的一個(gè)合理調(diào)配。重視對(duì)市場(chǎng)的分析，重視市場(chǎng)在整個(gè)國(guó)家資源以及城市資源配置中的作用。這當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)的前景，我認(rèn)為今天來參加會(huì)議的各位，各位同仁一定是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)充滿信心。這是因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，新常態(tài)在7%—7.5%，這在國(guó)際上來說還是非常快的速度，只是相比過去的9%、10%相對(duì)放緩一點(diǎn)，我們的城市化率也在上升的過程里面，現(xiàn)在在50%上下，未來上升的空間巨大。人們對(duì)于商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂、社交，人們的第三空間除了商業(yè)地產(chǎn)重要的是提供一個(gè)公眾生活之外的第三空間，目的地消費(fèi)，這是同仁大家都知道的。

主持人張偉說一周差不多7天在我們大悅城，也就是工作之外，老婆、孩子、丈母娘需要一個(gè)生活的中心。所以大悅城的定位也是集團(tuán)充分研究市場(chǎng)發(fā)展，想到了中國(guó)還是中產(chǎn)階級(jí)，從年輕人開始到年齡有40歲左右，我們追求的是一種年輕心態(tài)的中年人，以時(shí)尚為主題，以時(shí)尚生活作為一個(gè)目標(biāo)。那么在工作、家庭之外有這樣一個(gè)生活廣場(chǎng)，當(dāng)然我們說不同的地方我們可以有不同的主題。比如說在成都，我們就是一個(gè)公園模式，因?yàn)樗�要開放。

　　所以這樣的模式商業(yè)地產(chǎn)最終來，對(duì)于中糧來說，大悅城首先是一個(gè)品牌，我們想的是品牌定位。可能你不能把所有客人都服務(wù)好，我們服務(wù)一個(gè)比較窄的市場(chǎng)。我們也打一個(gè)比喻，專門服務(wù)老年市場(chǎng)也可以，專門服務(wù)高端市場(chǎng)也可以，專門服務(wù)小孩也可以，但是你得有一個(gè)。中糧大悅城我們服務(wù)18—35歲新興中產(chǎn)階級(jí)，這是一個(gè)我們的主要平臺(tái)。另外定位好以求，在專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，服務(wù)上面要做好。過去我們是開發(fā)，完了以后轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，就是真正掌握消費(fèi)者體驗(yàn)的需求，做足我們營(yíng)銷、服務(wù)包括大數(shù)據(jù)管理，商鋪的組合，讓購(gòu)物中心真正滿足消費(fèi)者的需求。電商的沖擊問題，我們認(rèn)為是包含，是一個(gè)消費(fèi)品延伸的問題，把它很好地結(jié)合也是滿足消費(fèi)者的需求。今天有好幾位專家都講，我們也非常有共鳴。

　　第三個(gè)是行業(yè)內(nèi)部要多交流，多尋求一些合作的交流。因?yàn)榇蠹也还苁浅鲇趹?zhàn)略性的投資也好，還是機(jī)會(huì)性的也好，進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)。但是商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在確實(shí)不好做，這個(gè)也是建議我們商業(yè)地產(chǎn)之間，我們中糧大悅城這塊，也愿意跟大家進(jìn)行更多的交流，促進(jìn)大家共同的發(fā)展。強(qiáng)調(diào)品牌的概念，在2012年底，香港大悅城地產(chǎn)上市，上市以后沒有用中糧置地的名稱，就是強(qiáng)化品牌定位，這里面專業(yè)化、精細(xì)化，以開放的心態(tài)與客戶合作，與同行交流。

　　預(yù)祝同行們更多支持，大家共同發(fā)展！

【主持人】：如果城市綜合體量多的時(shí)候，采用何種殺手锏在行業(yè)中做到領(lǐng)先一步？

　　【周政】：整體來說，在沈陽和成都大家也知道有些城市確實(shí)商業(yè)的供需關(guān)系倒化。有些商業(yè)的經(jīng)營(yíng)可以說是慘淡經(jīng)營(yíng)。在這樣的市場(chǎng)中，中糧從大悅城，因?yàn)樯蜿柕拇髳偝亲叩靡埠芮�折，走進(jìn)以后還是圍繞時(shí)代，圍繞我們初心，圍繞最初的定位目標(biāo)，圍繞你的客戶做足你商鋪組合，業(yè)態(tài)。在跟沈陽結(jié)合的時(shí)候，打造生活愛情廣場(chǎng)，這方面你要做好，這樣消費(fèi)者才會(huì)過來。我們要想清楚為誰服務(wù)，我們真正著眼點(diǎn)在哪里。所以過去沈陽兩年的調(diào)整，保持40%的銷售額逐年增長(zhǎng)，在沈陽的商業(yè)非常殘酷的情況下，我們目前是頂住了。對(duì)于目前的發(fā)展，我們自己內(nèi)部也有一套比較好的思路，也就是說還是要煉苦功和內(nèi)功，我們說有6個(gè)創(chuàng)新：服務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)該改要改，體驗(yàn)創(chuàng)新，營(yíng)銷創(chuàng)新，我們的大數(shù)創(chuàng)新，文化要?jiǎng)?chuàng)新。大家來了以后，到了大悅城目的不僅是購(gòu)物，交友，大家需要一個(gè)地方約會(huì)，有這樣一個(gè)地方。那么這個(gè)就是比較用心。比如說沈陽我們是ABCD四個(gè)館，這個(gè)很難館，分開又不是那么小，我們把連廊做了很多文章，在中間的廣場(chǎng)做了很多文章，室內(nèi)、室外如何通透，如何把室外的人拉進(jìn)去，所以做了一系列的努力。當(dāng)我們選擇新的市場(chǎng)，我們的建議是謹(jǐn)慎行事。因?yàn)槿绻�供需特別緊還是不要做，一旦你進(jìn)去了還是百舸爭(zhēng)流力爭(zhēng)做最優(yōu)。成都的大悅城今年年底也要開業(yè)，整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也是比較激烈，我們也是差異化，做足我們的定位、精細(xì)化，做足商鋪的服務(wù)。對(duì)成都市場(chǎng)我們也是充滿了信心，謝謝！

　　【主持人】：我們經(jīng)常說一句話叫輕功總是負(fù)重?zé)挸傻摹＞拖衲�說的要煉好內(nèi)功，萬科也提到了輕資產(chǎn)模式。輕就意味著以前的重，這種重成就了今天的輕，話雖如此，但是事不好辦。這種時(shí)候可能很多的爛尾樓，像商業(yè)物業(yè)稍微差一點(diǎn)的地方就出現(xiàn)了，而我們知道在我們這個(gè)行業(yè)當(dāng)中有一個(gè)并購(gòu)?fù)酰�就是光耀東方。想問一下李總，未來是不是又是一個(gè)并購(gòu)潮。

【李貴斌】：以上老板都是上市公司，唯獨(dú)我是一個(gè)沒上市的企業(yè)。這幾年除了商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的會(huì)我基本上不參加其他會(huì)。剛才主持人說收爛尾樓，這幾年收了一些價(jià)值潛力比較大的樓盤。光耀東方現(xiàn)在走過了12年的歷程，前幾年是收爛尾樓，后來收了一些價(jià)值比較好的樓盤。因?yàn)椴缓米觯�但是要做好所以�?shí)在做，就沒有什么時(shí)間做別的事。

　　剛才主持人也講到現(xiàn)在是一個(gè)拐點(diǎn)時(shí)期，前些年我們一行20幾個(gè)人到了東京、大阪、首爾，大體上情況差不多，中國(guó)有中國(guó)的情況。他們的今天可能就是我們的明天。你跟他們看看你再看看中國(guó)，是有相似之處。都是顧會(huì)長(zhǎng)講的專業(yè)化、精細(xì)化、服務(wù)到位，就是現(xiàn)在你站的一個(gè)拐點(diǎn)上。那個(gè)時(shí)期干得快也有干得快的道理，房子賣得快蓋得快，雖然行業(yè)個(gè)頭大，但是畢竟霧霾幾十年，行業(yè)對(duì)霧霾也是有貢獻(xiàn)，發(fā)展到現(xiàn)在也是要轉(zhuǎn)變的時(shí)候。再早以前，我也考察過他們的公司到哈佛大學(xué)學(xué)習(xí)，后來到周圍的一些國(guó)家一看，其實(shí)中國(guó)各個(gè)行業(yè)也有各個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)，像萬科、還有中糧置業(yè)等公司他們是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)里面非常優(yōu)秀的公司，在他們身上也有好多的經(jīng)驗(yàn)和過人之處，針對(duì)這個(gè)行業(yè)我簡(jiǎn)單談幾點(diǎn)體會(huì)。

　　新常態(tài)，還是要發(fā)展。這幾年有經(jīng)營(yíng)公司，有管理公司，還有物業(yè)是管理公司，策劃公司，整套的東西如果配合部分上套，要把這個(gè)事做實(shí)，實(shí)事求是說挺難的。前些年我并購(gòu)爛尾樓的時(shí)候，基本上定位、規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)這一個(gè)時(shí)期進(jìn)價(jià)值再造，外部分是地價(jià)、房?jī)r(jià)一個(gè)勁地漲。現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期賣不好賣了，要想有收益，你必須經(jīng)營(yíng)好。我這個(gè)公司收購(gòu)也有很多的教訓(xùn)，摸索過來商業(yè)模型基礎(chǔ)有了，再一個(gè)有了一定的產(chǎn)業(yè)事業(yè)了，做起來相對(duì)容易一些。這幾年就做足了這一件事。其實(shí)這幾年的發(fā)展也得益于專注于這樣一個(gè)行業(yè)。我簡(jiǎn)單介紹一點(diǎn)三個(gè)小例子，一個(gè)是并購(gòu)行業(yè)，當(dāng)然是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)又分很多的購(gòu)物中心、百貨等一些業(yè)態(tài)。有一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，北京有一個(gè)世紀(jì)天倫，在建上鋪3000多個(gè)，去年全會(huì)上，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)在媒體發(fā)布會(huì)上講了，他說動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)要利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)成為展示中心、成果推廣中心，再一個(gè)設(shè)計(jì)師創(chuàng)意設(shè)計(jì)工作室，電商操作把物料、倉儲(chǔ)、運(yùn)送放到郊區(qū)去。現(xiàn)在這個(gè)調(diào)整期就是在變，它變我有一個(gè)這樣的商場(chǎng)，9.8萬平方米，這方面也有專業(yè)的人才。再一個(gè)上海豫園商城是這個(gè)公司的項(xiàng)目，這個(gè)是一個(gè)旅游行業(yè)，就按旅游行業(yè)變。旅游行業(yè)怎么變？原來是商城，這次變商業(yè)街。你說以前豫園的人都不僅商場(chǎng)，就圍繞著走。再一個(gè)是北京的中關(guān)村，有產(chǎn)權(quán)證20萬，沒的10萬，一共30萬平方米，一個(gè)這個(gè)是人擁擠，還有一個(gè)是科技，號(hào)稱是中國(guó)硅谷的地方。一切從實(shí)際出發(fā)，不能說一放就亂，一管就死，再就是用技術(shù)，還得是專業(yè)。

　　【主持人】：謝謝李總用非常樸實(shí)的語言說了非常樸實(shí)的道理。其實(shí)就是踏實(shí)做人、踏實(shí)做事，用我們能量回報(bào)社會(huì)，可能從中我們得到更多。大家的表情我也看到了，剛才在李總講話的時(shí)候，我是非常集中在聽。因?yàn)槲沂巧綎|人，特別喜歡他的山東普通話。與此同時(shí)，各位也都在豎著耳朵聽，因?yàn)楫?dāng)我說普通話，你們背著聽也聽得明白，當(dāng)李總說普通話的時(shí)候，你們要豎著耳朵聽，這就是一個(gè)定位優(yōu)勢(shì)。而很多商業(yè)地產(chǎn)在做的時(shí)候，就是沒有找到交通、沒有找到樞紐，沒有找到他所對(duì)應(yīng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所以有可能產(chǎn)生一些泡沫。這方面我們請(qǐng)到中華商業(yè)信息中心的王耀主任。

中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任 王耀

　　【王耀】：各位都是做地產(chǎn)，我不做地產(chǎn)，但是商業(yè)方面我比各位都擅長(zhǎng)。剛才主持人說拐點(diǎn)，其實(shí)我們并不意味著市場(chǎng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，但是我們認(rèn)為我們的思維模式出現(xiàn)了拐點(diǎn)。為什么說思維模式出現(xiàn)了拐點(diǎn)？大家試想一下兩個(gè)概念。第一個(gè)現(xiàn)在大家都在談現(xiàn)在是消費(fèi)者為王時(shí)代。但是我們知道如何去滿足消費(fèi)者？現(xiàn)在所有各行各業(yè)都談到一個(gè)模式，我們盡全力滿足消費(fèi)者的需求。但有誰想過另外一個(gè)概念，如何讓消費(fèi)者來尋找我們。我們過去二、三十年的發(fā)展當(dāng)中大部分走一條路，從滿足消費(fèi)者需求，結(jié)果所有的商場(chǎng)、購(gòu)物中心同質(zhì)化。只要你品牌賣得好，我就可以引入，只要你餐飲做得好我就可以引入。但是誰想一想另外一個(gè)概念，消費(fèi)者為什么來找我們？因?yàn)槲覀儾煌�，我覺得這就是我們需要新的一種思維模式的變化。

【王耀】：各位都是做地產(chǎn)，我不做地產(chǎn)，但是商業(yè)方面我比各位都擅長(zhǎng)。剛才主持人說拐點(diǎn)，其實(shí)我們并不意味著市場(chǎng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，但是我們認(rèn)為我們的思維模式出現(xiàn)了拐點(diǎn)。為什么說思維模式出現(xiàn)了拐點(diǎn)？大家試想一下兩個(gè)概念。第一個(gè)現(xiàn)在大家都在談現(xiàn)在是消費(fèi)者為王時(shí)代。但是我們知道如何去滿足消費(fèi)者？現(xiàn)在所有各行各業(yè)都談到一個(gè)模式，我們盡全力滿足消費(fèi)者的需求。但有誰想過另外一個(gè)概念，如何讓消費(fèi)者來尋找我們。我們過去二、三十年的發(fā)展當(dāng)中大部分走一條路，從滿足消費(fèi)者需求，結(jié)果所有的商場(chǎng)、購(gòu)物中心同質(zhì)化。只要你品牌賣得好，我就可以引入，只要你餐飲做得好我就可以引入。但是誰想一想另外一個(gè)概念，消費(fèi)者為什么來找我們？因?yàn)槲覀儾煌�，我覺得這就是我們需要新的一種思維模式的變化。

　　我們看一看K11，我想昨天有人去看了。我非常關(guān)注K11的負(fù)一層和負(fù)二層，因?yàn)樗�的正一層、正二層、正三層幾個(gè)大牌并沒有人，這個(gè)案例當(dāng)中，服裝協(xié)會(huì)的陳會(huì)長(zhǎng)給我講了一個(gè)案例就在K11，他一次性消費(fèi)了6000塊錢。為什么他到負(fù)一層消費(fèi)6000塊錢？第一性價(jià)比高，第二他的品牌并不是大家都有的品牌，而且穿著非常合身。現(xiàn)在消費(fèi)者希望找的是不同，而不是每個(gè)找的都是相同的東西。所以現(xiàn)在的市場(chǎng)當(dāng)中，更多的是思維方式變化。市場(chǎng)是永遠(yuǎn)沒有拐點(diǎn)的，消費(fèi)每年都在增長(zhǎng)。出現(xiàn)的拐點(diǎn)是我們的思維、我們的想法，再說大悅城，應(yīng)該說我見大悅城是很早，還沒有開業(yè)之前當(dāng)時(shí)非常有幸跟杭州著名的一家服裝企業(yè)漢帛，它當(dāng)時(shí)是要進(jìn)入大悅城，當(dāng)時(shí)大悅城的團(tuán)隊(duì)考察漢帛團(tuán)隊(duì)，我見過太多商業(yè)，基本是品牌找我們的商場(chǎng)，很少有我們的商場(chǎng)找我們的品牌。大悅城團(tuán)隊(duì)出身的不是傳統(tǒng)做百貨的，也沒有幾個(gè)做購(gòu)物中心。但是這些年輕人非常執(zhí)著于定位，我就為年輕人在西單打造一個(gè)完全不同的定位。今天為什么會(huì)火？因?yàn)樗�做的不是拷貝所有的，它做的是不同。今天中�?guó)市場(chǎng)需要的是什么？需要的是不同的東西，而不是需要相同的東西。所以我想在座的各位去思考，到底我們是滿足消費(fèi)者的每項(xiàng)需求，還是讓消費(fèi)者尋找我們。實(shí)際上大家看到一個(gè)很簡(jiǎn)單的案例，蘋果，誰能知道下一代蘋果出來什么功能？你們可以去想象，但你并不知道，因?yàn)槟阒荒苋テ诖�。小米可能知道，真正的消費(fèi)者需要什么呢？真正的消費(fèi)者需要完全不同的商業(yè)，這才能給消費(fèi)者帶來新的感覺，消費(fèi)者才能去體驗(yàn)。另外現(xiàn)在從商業(yè)來說，包括地產(chǎn)界出現(xiàn)一個(gè)怪論，我個(gè)人認(rèn)為是怪論，可能跟在座各位的觀點(diǎn)不一樣。什么是怪論呢？就是我們地產(chǎn)商每年在想漲租金，然后我們的品牌商拼命在漲倍利，各位可能不知道中國(guó)女裝的倍利是多少？最高的是20倍，打一折還有2倍，為什么？地產(chǎn)商拼命漲租金，品牌商拼命漲倍利，其結(jié)果就只能大促銷忽悠消費(fèi)者。為什么把中國(guó)消費(fèi)者擠到國(guó)外去，為什么中國(guó)的消費(fèi)者連試都不試都可以從網(wǎng)上買衣服，各位想一想中國(guó)不是沒有消費(fèi)，中國(guó)消費(fèi)者真正希望買到的是物美價(jià)廉好的商品。

　　謝謝！

【主持人】：謝謝！今天的話題是商業(yè)地產(chǎn)的拐點(diǎn)來臨了嗎？我覺得不管是拐還是不拐，這個(gè)其實(shí)并不重要。重要的是在場(chǎng)的各位聽到臺(tái)上大佬們的真知灼見以后，不管是在工作中、事業(yè)上、生活上實(shí)現(xiàn)自己人生向上的拐點(diǎn)，再次感謝大家！

　　非常感謝，您剛才說的數(shù)據(jù)我比較清楚。說到數(shù)據(jù)，我得特別感謝東方園林的張誠(chéng)總裁，為什么？因?yàn)槲抑�前說我喜歡在大悅城喜歡消費(fèi)，沒有說消費(fèi)的錢從哪里來？實(shí)話來說是在東方園林的股市中掙的，昨天我看了一下，昨天大盤不好的情況下，東方園林為代表的一些嫁接商業(yè)的股票出現(xiàn)了上漲，整個(gè)地產(chǎn)板塊上了，東方園林達(dá)到了漲停。所以接下來好好說說您的地產(chǎn)，包括您的婚禮和您的民俗地產(chǎn)到底是怎樣的構(gòu)思，給大家分享一下。

　　【張誠(chéng)】：我說一個(gè)觀點(diǎn)，就是商業(yè)地產(chǎn)沒有拐點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮期正在開始。因?yàn)樵谧�的各位你們都正在或者�?huì)重新開始。我本人不是做商業(yè)地產(chǎn)的，我現(xiàn)在做的是商業(yè)。

我就回答主持人的問題，第一個(gè)問題是關(guān)于拐點(diǎn)來臨了嗎？“拐點(diǎn)”這個(gè)詞是房地產(chǎn)里面常用的詞，所謂“拐點(diǎn)”就是行業(yè)萎縮了，行業(yè)快沒有了。或者是行業(yè)從業(yè)的人員會(huì)越來越少了，但是商業(yè)地產(chǎn)不是這樣，我們可以看得到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里面正在走向多元化，正在走向擴(kuò)大化，而如果從全國(guó)的商業(yè)領(lǐng)域的銷售總額和商業(yè)地產(chǎn)里面的投資總額，從這些數(shù)據(jù)來看也是每年都在增加的。那每年都在增加，如何還能叫拐點(diǎn)呢？第二個(gè)是“新常態(tài)”，這個(gè)詞是國(guó)家用的詞。我們心里面都知道，新常態(tài)是指大家不要指望太高，發(fā)展慢也就得接受，這就叫新常態(tài)，那商業(yè)地產(chǎn)怎么可以這樣去理解呢？我們可以看美國(guó)的資本市場(chǎng)，美國(guó)的資本市場(chǎng)現(xiàn)在過千億人民幣，指的是不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，全是商業(yè)地產(chǎn)。那么多年現(xiàn)在還是一千億、兩千億人民幣的企業(yè)還在里面。它怎么能用新常態(tài)來去形容它呢？如果是用這個(gè)行業(yè)是否還繁榮，是否還增長(zhǎng)，都不要用拐點(diǎn)和新常態(tài)來形容它。只不過過去的做法，環(huán)境可能有所變化。

　　剛才你讓我介紹一下公司所從事的項(xiàng)目，過去我也是做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在是做商業(yè)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)態(tài)。我要舉這個(gè)例子我就不做廣告了，我就說為什么從事商業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，也就是說現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里面，這些新的模式，新的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，新的在產(chǎn)業(yè)鏈里面你可以發(fā)掘出的創(chuàng)新點(diǎn)，和營(yíng)造出新的商業(yè)計(jì)劃書的機(jī)會(huì)點(diǎn)非常多。那這怎么能說拐點(diǎn)和新常態(tài)呢？尤其是我今天來了以后看到熟人最多的還是這個(gè)圈子，過去十多年、二十多年，最大的投資和最繁榮發(fā)展的地產(chǎn)圈子里面，集聚了最多的人才，這批人如果轉(zhuǎn)型，適應(yīng)新的發(fā)展模式，這個(gè)行業(yè)應(yīng)該走向繁榮。已經(jīng)走在國(guó)際上的不動(dòng)產(chǎn)的案例，已經(jīng)放我們面前。如果今天的模式改成什么新模式大比拼，話題更好。

　　【主持人】：說到新常態(tài)，張董有自己獨(dú)到見解。本身對(duì)于新常態(tài)的解讀異于其他公司。去年4月份，習(xí)總書記視察河南的時(shí)候提到“新常態(tài)”三個(gè)字，大家開始紛紛解讀，什么叫新常態(tài)？是經(jīng)濟(jì)GDP的7%，還是整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速的放緩，還是說各種拐點(diǎn)來臨，意思是說大家向上的步伐放慢一些，各種解讀。但是其實(shí)東方園林在這當(dāng)中走在了前面，不管是前面的大單，還是所謂的PPP的模式。所以大家特別想知道，您對(duì)這當(dāng)中的解讀是什么？您認(rèn)為新常態(tài)當(dāng)中，我們這些公司有哪些是我們可以挖掘到的，就像我抓住您這支上市公司的股票，有一個(gè)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)在什么地方。

【張誠(chéng)】：再說一個(gè)觀點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)今后怎么做，從哪兒出發(fā)的問題。過去商業(yè)地產(chǎn)以萬達(dá)為代表的，是現(xiàn)金流如資產(chǎn)。就是說賣房子得到的錢只有1%，同時(shí)購(gòu)物中心它能夠帶來周邊的房地產(chǎn)有價(jià)值，而這件事的本質(zhì)是什么？就是那個(gè)時(shí)代是一個(gè)把它的價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘的就是房地產(chǎn)價(jià)值最大的，也就是房地產(chǎn)價(jià)值泡沫量最大的時(shí)代。今天價(jià)值量不是最大的，因?yàn)榇蠹业挠^點(diǎn)變了，沒有預(yù)期了。你想房?jī)r(jià)與租金的比例關(guān)系是嚴(yán)重失調(diào)的，可能50年、80年租金與售價(jià)之間才能齊等。因此，當(dāng)時(shí)是一個(gè)住宅的房?jī)r(jià)是嚴(yán)重高估的時(shí)代，那個(gè)時(shí)代的泡沫用途來源建了商業(yè)地產(chǎn)，但是這也是正常的。如果從商業(yè)地產(chǎn)投資商的角度上要注意一個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在有可能有的價(jià)格被虛高，或者是價(jià)值泡沫的那個(gè)點(diǎn)叫市值價(jià)值，如果我們把眼光不放開再生房地產(chǎn)上面，我們用市值來做的話，可能有一個(gè)觀點(diǎn)。比如說我做一個(gè)地鐵上蓋物業(yè)，因?yàn)樗�是稀缺的，因此這個(gè)地方的可持續(xù)性和增長(zhǎng)量大家都是相信的，也就是我是一直持續(xù)增長(zhǎng)的。因此你做地鐵上的商業(yè)物業(yè)你可以乘以50倍，如果沒有地鐵，只有公交車的可以乘以20倍，因?yàn)楣�交車不太方便，就不太值錢了。另外一個(gè)例子，你現(xiàn)在公交車的模式是公認(rèn)的可延展，可以利用的數(shù)據(jù)、平臺(tái)是可被利用的商業(yè)地產(chǎn)。比如說是布點(diǎn)很均勻的物流類的地產(chǎn)，也許這個(gè)想像空間是大的。也就是說這種東西資本市場(chǎng)估值是高的，那有可能你先敲動(dòng)第一塊磚，然后你的融資什么都打開了。所以過去是利用住宅房地產(chǎn)泡沫來做資產(chǎn)，現(xiàn)在是用市值泡沫來做資產(chǎn)，市值是今天的常態(tài)。

　　【主持人】：謝謝張總，用獨(dú)道見解為我們打開另外一個(gè)窗戶。說到商業(yè)地產(chǎn)，有人說是一個(gè)不太好干的凌月，因?yàn)椴恢�道第二天還賺不賺錢，但是我們也看到每每這個(gè)行業(yè)也有黑馬跑出。請(qǐng)?jiān)谫Y產(chǎn)方面有經(jīng)驗(yàn)的董總，在這方面，您更喜歡把錢給哪一位？

　　【董續(xù)勇】：說拐點(diǎn)的問題，什么是拐點(diǎn)，這個(gè)定義很難說。而且拐點(diǎn)也是容易引起爭(zhēng)議的名詞。但是在我們看來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，應(yīng)該說它是面臨著一個(gè)持續(xù)發(fā)展，不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程，應(yīng)該說還是看不到一個(gè)明顯的拐點(diǎn)。我們看商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)是認(rèn)為它有兩條腿，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)，一個(gè)就是兼容。運(yùn)營(yíng)這塊確實(shí)我們銀行到現(xiàn)在，也不是太熟悉。因?yàn)閷�業(yè)性很強(qiáng)，而且不斷地在新常態(tài)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)外部大背景之下變化也很多。但是銀行對(duì)于金融支持商業(yè)地產(chǎn)還是挺期待的。特別是在當(dāng)前金融領(lǐng)域，它自身正在發(fā)生一些深刻的變化，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)面臨一些好的機(jī)會(huì)。

　　主要的變化是資產(chǎn)證券化和利率市場(chǎng)化的大幕已經(jīng)在金融領(lǐng)域打開，我們的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是站在資產(chǎn)證券化和利率市場(chǎng)化的風(fēng)口上面了，這個(gè)應(yīng)該說是一個(gè)好的機(jī)遇。如果說商業(yè)地產(chǎn)在金融領(lǐng)域它有拐點(diǎn)的話，是一個(gè)非常好的向上的歷史性的這樣一個(gè)拐點(diǎn)。大家都看到了最近一段時(shí)間去年到今年，監(jiān)管當(dāng)局包括中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)都是對(duì)資產(chǎn)證券化都有很大幅度的管制上的放松，但是推動(dòng)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的決心非常強(qiáng)。而且我也相信包括其他的一些機(jī)構(gòu)，比如說銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)，這樣一些對(duì)市場(chǎng)非常有影響力的部門也會(huì)陸續(xù)地出臺(tái)放松、管制的措施，來推動(dòng)證券化。我們的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說是天然的證券化好的對(duì)象。所以應(yīng)該說是面臨一個(gè)比較好的機(jī)會(huì)。當(dāng)然證券化本身它的制度完善還有一個(gè)漫長(zhǎng)過程，包括它的金融、法規(guī)，它的稅收制度很長(zhǎng)。在這里面，資產(chǎn)證券化可能有時(shí)候，我跟地產(chǎn)界朋友交流的時(shí)候大家談得很多也很期待，但是我認(rèn)為更加關(guān)鍵、更加根本的問題是利率市場(chǎng)化的問題。如果沒有真正完全的利率市場(chǎng)化，我們的證券化還有地產(chǎn)的金融化可能也走不遠(yuǎn)。就是可能在我個(gè)人看來，我們更關(guān)注利率市場(chǎng)化的進(jìn)展，從而帶動(dòng)我們地產(chǎn)的金融化和資產(chǎn)的證券化。

　利率市場(chǎng)化會(huì)帶來很多的變化，對(duì)我們的地產(chǎn)、我們的金融兩個(gè)領(lǐng)域會(huì)帶來很多的變化，我說三個(gè)。第一個(gè)會(huì)改變銀行的運(yùn)作和盈利模式，銀行原來是有天然的存貸利差，可能對(duì)證券化的產(chǎn)品，盤活存量不是太感興趣，沒有動(dòng)力。但是利率市場(chǎng)化以后，必須逼著自己這樣做。第二個(gè)利率市場(chǎng)化改變居民財(cái)富的配置，我們研究美國(guó)和其他國(guó)家的利率市場(chǎng)化的過程就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在利率市場(chǎng)化之前，以及初期居民家庭的財(cái)富主要是投向住房和銀行存款。但是在利率市場(chǎng)化的中后期以及完全利率市場(chǎng)化之后，居民財(cái)富都主要投向金融投資品，這個(gè)金融投資品就包括我們的理財(cái)產(chǎn)品，包括我們的股票、債券也包括我們的證券化的債券，包括我們證券化的產(chǎn)品。只有居民的財(cái)富愿意去買證券化產(chǎn)品的時(shí)候，我們的證券化才有可能真正實(shí)施。第三個(gè)利率市場(chǎng)化這也是跟我們地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的，就是利率市場(chǎng)化能夠讓未來市場(chǎng)的利益中樞往下移，這是一個(gè)客觀的，我認(rèn)為是必然的趨勢(shì)。就是你看中國(guó)未來的十年市場(chǎng)利益的中樞一定是往下走。但是現(xiàn)在我們的銀行看我們的商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，一般看租金回報(bào)和收益，我們凈租金的收益率確實(shí)處于很低的水平，你看我們的國(guó)債，最近在發(fā)電子式的還有行政式的國(guó)債，5年期的利率都是5.32%，大家知道國(guó)債是無風(fēng)險(xiǎn)的投資，但是我們現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)凈租金的回報(bào)可能還低于這樣一個(gè)水平。所以說我們一定要通過利率市場(chǎng)化，把利率市場(chǎng)中樞往下降一降，同時(shí)通過商業(yè)地產(chǎn)自身運(yùn)營(yíng)水平的提升，把凈租金回報(bào)往上走一走，兩個(gè)人有交點(diǎn)的話，我們才說資產(chǎn)的證券化才能和利率市場(chǎng)化才是大發(fā)展的時(shí)候。

　　回答主持人的問題，銀行愿意把錢給誰，到最后還是看這個(gè)東西。如果是優(yōu)指的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)營(yíng)很好，凈租金回報(bào)率很高，高于我們資金來源的成本，甚至我還能賺一賺就愿意給誰了。現(xiàn)在有很多的物業(yè)，是黃金階段的物業(yè)，你說證券化，它還是賬算不過來，有些物業(yè)賬算得很好不愿意拿來做這種。

　　【主持人】：謝謝董總，不管好不好，我可以給大家做一個(gè)資產(chǎn)證券化，打包在座的每一位。說到打包，我最后讓每一位嘉賓打包一句話，這句話送給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，也送給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟，送給自己也是送給臺(tái)下的朋友！

【董續(xù)勇】：我們是說自己的情況，平安銀行地產(chǎn)事業(yè)部也準(zhǔn)備好了在商業(yè)地產(chǎn)金融領(lǐng)域大干一場(chǎng)！

　　【李貴斌】：2015年祝愿中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展！

　　【丁長(zhǎng)峰】：萬科相信中國(guó)商業(yè)消費(fèi)的領(lǐng)域，無論是存量還是增量都有非常大的機(jī)會(huì)、都會(huì)有非常好的明天，愿意與在座的所有朋友一起開創(chuàng)一盤更大的生意！

　　【楊越】：輕資產(chǎn)模式下的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)給市場(chǎng)的方方面面帶來深刻的變化！

　　【張誠(chéng)】：反對(duì)！他們就想做輕資產(chǎn)的生意，開玩笑的。說一句話，不一定非要擠在購(gòu)物中心這種運(yùn)行的商業(yè)地產(chǎn)里面，這個(gè)領(lǐng)域很大，模式很多，祝愿現(xiàn)在發(fā)展得好的在領(lǐng)域里面越來越好，如果發(fā)展不太順或者是比較難做的，在模式和領(lǐng)域方面有些調(diào)整。

　　【王耀】：預(yù)祝在座的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，能夠找準(zhǔn)自己的定位，把這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中的群體做到極致和N01。

　　【周政】：商業(yè)地產(chǎn)還是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。我也覺得科學(xué)化的團(tuán)隊(duì)，專業(yè)化的管理，持續(xù)地推動(dòng)商業(yè)的創(chuàng)新可能是未來商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。中糧大悅城愿意與各位同行加強(qiáng)交流和合作，共同發(fā)展，謝謝！