商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)

淺談：商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)

• 商業(yè)地產(chǎn)的定義   

商業(yè)地產(chǎn)主要是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括超市、購(gòu)物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、酒店等用途的房地產(chǎn)。它是以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)的，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)租金的持續(xù)增長(zhǎng)及物業(yè)增值為目標(biāo)的商業(yè)形態(tài)、物業(yè)形態(tài)和長(zhǎng)期投資性投資產(chǎn)品 

• 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的主要區(qū)別

類型主要區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，主體價(jià)值鏈、開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、營(yíng)運(yùn)者、終端消費(fèi)者、產(chǎn)品形式多樣，它通過(guò)經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出新的價(jià)值，增值空間大，滿足消費(fèi)者居住要求，增值空間小，開(kāi)發(fā)技術(shù)角度，對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)管理等要求高與商業(yè)相比要求較低。商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)相比較，程序更復(fù)雜、開(kāi)發(fā)技術(shù)要求更高，同時(shí)物業(yè)增值的環(huán)節(jié)及空間更多、更大。
三、商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)   
1、收益性強(qiáng)。
商業(yè)地產(chǎn)收益由商業(yè)租金收益、物業(yè)升值變現(xiàn)收益、現(xiàn)金流的產(chǎn)生和使用等多種收益，同時(shí)隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)展還會(huì)產(chǎn)生遞延的附加值。 
2、經(jīng)營(yíng)方式多種多樣。
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式以租賃為主，也有租售結(jié)合。 
3、回收期長(zhǎng)。
根據(jù)目前地價(jià)及收益來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)回收期一般在10年左右，較好的在6~8年，較差的在12~15年，國(guó)際上比較成熟的商業(yè)項(xiàng)目大約需要20年的回收期。  
4、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。
由于商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，在建造、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中受環(huán)境影響非常大，如交通環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、消費(fèi)人群、消費(fèi)習(xí)慣、政府政策等一系列的改變都會(huì)帶來(lái)很多不確定性，將直接影響項(xiàng)目的收益；另一風(fēng)險(xiǎn)是，任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從開(kāi)業(yè)到進(jìn)入成熟期都要有一個(gè)2~3年的過(guò)渡期，在期間都要對(duì)定位進(jìn)行重新調(diào)整，并且是處于虧損期，這個(gè)過(guò)渡期能否度過(guò)，對(duì)所有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是一種挑戰(zhàn)。
5、投資規(guī)模大。
超大體積成為超大負(fù)擔(dān)，幾乎是中國(guó)購(gòu)物中心的通病。有資料顯示，這一兩年，10萬(wàn)平方米、50萬(wàn)平方米，甚至上百萬(wàn)平方米超大型購(gòu)物中心還在全國(guó)各地興建，目前世界最大的10個(gè)超大型購(gòu)物中心，中國(guó)就占了5個(gè)。如此大的規(guī)模，勢(shì)必造成開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資加大。  
6、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多。
如大型購(gòu)物中心，除購(gòu)物外，現(xiàn)都已將餐飲、娛樂(lè)、休閑、金融服務(wù)的多種功能融為一體。  
7、經(jīng)營(yíng)管理要求高。
商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營(yíng)方式多，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多變，因此需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，對(duì)服務(wù)、促銷、整合營(yíng)銷等要求都比較高，都要求系統(tǒng)地、有計(jì)劃性地持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
8、區(qū)域影響大。
好的商業(yè)設(shè)施他的外部性和集聚效應(yīng)對(duì)于一個(gè)城市和對(duì)于一個(gè)區(qū)域都會(huì)帶來(lái)非常大的影響，從某種角度講商業(yè)項(xiàng)目也是政府的公共平臺(tái)，對(duì)市政、交通、市民的生活方式甚至對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)都會(huì)有很大影響。  四、商業(yè)地產(chǎn)的分類  類 型 特 性 舉 例   綜合性商業(yè)地產(chǎn) 主要由購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)三種功能構(gòu)成，一般來(lái)說(shuō)此三種功能在設(shè)施中所占的比例為分別為50%、32%、18% 主要指大型購(gòu)物中心，如港匯廣場(chǎng)等   批發(fā)市場(chǎng) 此類產(chǎn)品的類別、深度非常深，最關(guān)鍵的特點(diǎn)是批發(fā)，它的獲利能力是最強(qiáng)的，每平方米產(chǎn)生的效益非常大 服裝市場(chǎng)、紡織品市場(chǎng)、鞋類市場(chǎng)等  商業(yè)街區(qū) 開(kāi)放式的購(gòu)物、休閑環(huán)境，集合多種業(yè)態(tài) 以步行街為代表，如南京路步行街等   住宅商業(yè)配套 與居民生活緊密聯(lián)系的商業(yè) 如為社區(qū)居民提供簡(jiǎn)單的便利店購(gòu)物、餐飲、服務(wù)等   交通樞紐商業(yè) 利用航空、鐵路、汽車、地鐵等各種交通樞紐商業(yè)開(kāi)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 新加坡的航空Mall等   主題商業(yè) 以一種商品類別深度挖掘而成的商業(yè)，與專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不同的是，它以零售為主 如兒童天地、飾品天地等 
五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中通常遇到的問(wèn)題 
1、項(xiàng)目定位與準(zhǔn)備工作存在不足
中國(guó)許多大型的商業(yè)項(xiàng)目普遍缺乏項(xiàng)目定位等前期工作，究其原因是非專業(yè)的逐利資本不可能站在地區(qū)商業(yè)平衡的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)，也就不能結(jié)合商業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)真正符合零售業(yè)態(tài)發(fā)展的項(xiàng)目，自發(fā)和盲目的投資造成了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡以及網(wǎng)點(diǎn)布局的不合理。 
2、項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 
縱觀我國(guó)現(xiàn)有大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，給人最大的印象就是“似曾相識(shí)”，在建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)策劃、經(jīng)營(yíng)品牌、業(yè)態(tài)分布、商品陳列及運(yùn)營(yíng)管理方面都未能夠充分利用當(dāng)?shù)刭Y源及結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕�特色，這樣直接導(dǎo)致了消費(fèi)者購(gòu)買欲下降，業(yè)主租金收益無(wú)法得到保障。同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)缺乏新思路及手段，直接的影響是顧客在購(gòu)物過(guò)程中無(wú)法體驗(yàn)到新鮮感及無(wú)法享受到購(gòu)物的樂(lè)趣，從而導(dǎo)致購(gòu)買欲下降。
3、商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡
這種結(jié)構(gòu)性失衡，表現(xiàn)為地區(qū)間的失衡、區(qū)域內(nèi)失衡以及商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)上的失衡。地區(qū)間的失衡尤為突出，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、大中型城市商業(yè)地產(chǎn)的投資額大、項(xiàng)目大且多，西部偏遠(yuǎn)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資不足。
 4、立足短線的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式造成種種弊端  
2000年至2004年期間推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。這種以售代租，盡快回籠資金的做法，既不可能對(duì)物業(yè)進(jìn)行完善細(xì)致的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，同時(shí)也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)完全留給了中小投資者，不可避免地出現(xiàn)混亂的局面。而一些出于銷售目的包裝和高回報(bào)率的說(shuō)辭不能兌現(xiàn)時(shí)，就會(huì)引發(fā)出一系列的社會(huì)問(wèn)題。